Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор аренды жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Чем найм квартиры отличается от аренды?
Часто в разговорной речи понятия «аренда квартиры» и «найм квартиры» используются как синонимы. С юридической точки зрения это неверно.
В случае, когда речь идет о сдаче квартиры частным лицом другому человеку, используется договор найма. Иными словами, это относится к самой распространенный ситуации, когда человек снимает квартиру.
Договор аренды используется, если квартира сдается организации. Например, помещение снимает компания для проживания своих сотрудников.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Как составляется договор аренды квартиры между физическими лицами
Существует несколько вариантов заключения такого договора:
- С помощью агента недвижимости. В таком случае он, скорее всего, предложит вам готовые бланки, разработанные агентством. Вариант договора должен быть у каждой стороны сделки – поэтому, возможно, один и тот же лист нужно будет заполнить не один раз.
- С помощью юриста. Вы можете воспользоваться услугой специалиста, который правильно составит договор с учетом нюансов ситуации, учтет законные интересы обеих сторон, справедливо укажет все необходимые права и обязанности, проследит за правильным оформлением.
- Самостоятельно, то есть, арендатору и арендодателю нужно найти в интернете или составить самостоятельно, заполнить и подписать договор.
Что следует учитывать съемщикам, если они планируют подписывать договор без помощи агента или юриста:
- Перед подписанием стоит проверить:
- удостоверение личности владельцев квартиры (или одного из них, если он – собственник и единолично участвует в сделке);
- все документы, которые подтверждают, что арендодатель – законный собственник (выписки из реестров, свидетельство и т.п.);
- если другой участник сделки не является собственником, необходима доверенность.
- Если у жилья несколько собственников, необходимо согласие каждого из них (и в договоре должны фигурировать все).
- Если собственник один, и у него/нее есть муж или жена, а квартиру они купили уже в официальном браке – необходимо письменное согласие на сдачу в наем совместно нажитого жилья.
Внимательно сравните данные и убедитесь, что они совпадают.
Тем, кто сдает квартиру, также важно учесть некоторые нюансы:
- Четко определитесь, кого вы готовы впустить жить в свое помещение. К примеру, максимально допустимое количество людей. Можно ли проживать с детьми и животными.
- Заранее решите, что допустимо в рамках квартиры – к примеру, можно ли курить на кухне или балконе (или в принципе во всем помещении).
- Стоимость и сроки также лучше обдумать заранее. Определитесь, уместен ли для вас торг, и, если да, то сколько вы готовы будете уступить.
- Убедитесь, что в квартире все работает, не требуется ремонт. Возможные проблемы нужно устранить заранее. Во-первых, сломанная сантехника, например, вряд ли убедит съемщиков отдать залог (если они вообще согласятся вселяться). Во-вторых, закон требует, чтобы все поломки и ремонтные работы, которые не зависели от съемщиков, устранял хозяин.
- Кстати, о залоге – также решите, будете ли вы его требовать, в каком размере. Возможно, вам удобно разбить полную сумму на несколько месяцев.
Когда формальности улажены, можно приступать к подписанию.
Образец договора аренды от R.TIGER
Важно понимать, что любой образец в данном случае будет условным. Даже из приведенных примеров в предыдущих пунктах четко видно, насколько широко поле различных обстоятельств, характерных для процедуры аренды жилья.
Некоторые пункты могут вам вообще не понадобиться, а другие потребуется расписать более конкретно и с дополнительными уточнениями.
Постарайтесь оценить объективно, достаточно ли вам общих рекомендаций – в случае серьезных споров, значение могут иметь не только указанные условия, но и обстоятельства, которые вы пропустили.
Вы можете заказать договор в нашем сервисе. Специалисты грамотно оценят ситуацию, сдаваемое жилье, условия сторон – и сформируют договор, в котором в полной мере будут отражены все нюансы вашего случая.
Ответственность по договору аренды жилья
Законом предусмотрена ответственность для обеих сторон договора. Но если арендодатель (наймодатель) отвечает лишь за передачу помещения надлежащего качества и свободного от прав третьих лиц, то ответственность жильца куда разнообразнее.
По закону наниматель (арендатор) отвечает:
- За сохранность жилья и его использование по назначению. Ответственность за нарушение здесь — возмещение причиненного владельцу ущерба и возможность досрочного расторжения договора через суд по инициативе владельца помещения.
- За своевременную оплату. Ответственностью здесь будет уплата процентов по ставке Центробанка РФ за все время просрочки, а также возможность судебного расторжения договора, если плата не вносится 6 и более месяцев (для краткосрочного договора — 2 раза подряд).
- За действия лиц, проживающих в квартире вместе с нанимателем, а также временных жильцов. Владельца квартиры не интересует, кто допустил нарушение — отвечать всё равно будет наниматель.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры — все ли работает, нет ли протечек и повреждений. Все это нужно будет зафиксировать в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра, либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника, либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, при том, что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Расторжение договора аренды
Когда срок договора долгосрочного найма подходит к концу, собственник должен минимум за три месяца предложить нанимателю заключить новый договор или попросить освободить помещение. Условия досрочного расторжения договора найма также прописываются в договоре. Здесь, как правило, предусмотрен порядок уведомления за определенный срок, который тоже оговаривается и фиксируется сторонами заранее. Обычно это месяц или три. При этом стороны могут установить штрафы.
«Если прописано, что нужно предупредить за 30 дней и не будет штрафов, значит их не будет. Если человек предупредит за 20 дней, будет штраф, который тоже прописан. Или, например, прописано, что человек в последний месяц проживания должен пускать следующих потенциальных арендаторов 2 раза в неделю, то так и должно быть. В ином случае он нарушает договор и за это тоже прописывается штраф», — отметил Роман Бабичев.
По словам Дмитрия Венгерского, наймодатель может расторгнуть договор, если наниматель не платит в течение шести месяцев (при краткосрочном найме — более двух), разрушает и портит жилое помещение. Договор также может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений, если наниматель использует помещение не по назначению и систематически нарушает права соседей.
квартирыг. «» 2023 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наниматель», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Как правильно составить договор найма
Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, учитывайте основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. Или только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:
- Дата и место его составления.
- Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта.
- Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, этаж, метраж, кадастровый номер, количество комнат, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание дается в самом договоре и в прилагаемом к нему передаточном акте.
- Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест).
- Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
- Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно.
- Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
- Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
- Срок, на который арендуется жилье.
- Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
- Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя.
- Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.
Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:
- О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде.
- Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше самостоятельно заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности хозяин снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный инцидент перед потерпевшими отвечает собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты). Страховка снимает эти вопросы.
- Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.
Почему важно проверять все документы при аренде квартиры
Подписание договора и передача денег за жилье человеком еще не дает право проживать в такой квартире. Если не позаботиться о проверке документов заранее, то можно оказаться в следующих неприятностях:
Квартирой владеют совсем другие люди, которые внезапно объявляются и выселяют нанимателя. Это могут быть настоящие собственники жилой площади, например, супруги или родители. В этом случае договор признается ничтожным, так как заключен с человеком, не имеющим прав на эту квартиру.
Квартира является объектом судебного разбирательства, и когда по нему будет вынесено решение, законные владельцы потребуют выселиться нанимателя.
Хозяин не вернет залоговый депозит, причиной может послужить любая мелочь (например, квартиранты поцарапали антикварный шкаф). Никакого антиквариата в квартире не находилось, но попробуй докажи это в суде.
Квартиру сдала супруга, не имея на это права, так как квартира приобретена в браке. Договор признается недействительным: так как совместно нажитым имуществом супруги могут только по обоюдному согласию, если у них не оформлено другого юридического соглашения.
У представителя собственника не было права подписывать договор, так как период действия его доверенности давно истек или потому что, его право заключается только в показе квартиры, а подписанием договора осуществляет лично собственник.
Как расторгнуть арендный договор
Как уже говорилось ранее, человек, снимающий жилье, может расторгнуть договор, когда угодно без суда. В большинстве случаев, договор считается расторгнутым в день выезда квартиранта из помещения. Собственник же вправе аннулировать арендный договор исключительно в суде при возникновении следующих ситуаций:
- квартирант не вносит арендную плату и коммунальные платежи (если это прописано в документе) больше 6 месяцев;
- нанимателем нанесены повреждения в квартире;
- соседи регулярно жалуются на нанимателя и членов его семьи;
- жилье используется нанимателем не по прямому назначению.
Рекомендации наймодателям
Наймодателям при заключении соглашения стоит быть очень внимательными с вопросами, которые касаются выселения нанимателей из квартиры.
Для того, чтобы избежать такой проблемы, стоит обратить внимание на следующие рекомендации:
- на входной двери всегда устанавливайте два замка. Ключ от одного замка передавайте жильцам, а от второго оставляйте себе. Такая практика поможет в последующем избежать порчи вашего имущества после выселения или воровства;
- перед сдачей жилого помещения в аренду всегда проверяйте качество кранов и электрических розеток, при необходимости их лучше замените. Связано это с тем, что в случае небрежного использования ремонт собственнику может обойтись дороже;
- когда жильцы непроверенные, то не стоит сразу заключать соглашение на длительный период. Для начала стороны могут заключить соглашение сроком на три месяца, а в последующем его продлить, когда каждая сторона будет выполнять возложенные на нее договором обязанности;
- не ленитесь составлять акт приема-передачи жилого помещения, с указанием всей мебели или иного имущества, а также их состояния. При отсутствии такого документа в последующем порчу имущества со стороны нанимателей очень трудно будет доказать;
- желательно перед сдачей квартиры в наем сфотографировать помещение. Обстановка, запечатленная на фото, поможет также обезопасить себя в последующем от порчи имущества.