Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру в бывшем общежитии». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В первую очередь, отметим, что продать (и, соответственно, купить) можно только приватизированную недвижимость, находящуюся в собственности у конкретного человека, а не у городского муниципалитета. Поэтому первое, с чего нужно начать, чтобы продать комнату в коммуналке или общежитии, это приватизировать ее.
Дело в том, что приватизировать комнату в общежитии можно только в том случае, если оно состоит на балансе у местных муниципальных органов и не относится к активам специализированного жилищного фонда (общежития для студентов, сотрудников какой-либо организации и т.п.). Строение должно быть пригодно для постоянного проживания, использоваться по назначению, с жильцами заключены договора социального найма. Комната, которую собираются приватизировать и впоследствии продать, должна обладать статусом жилого помещения.
Как обманывают с квартирами-студиями в бывших общежитиях?
Продавец заявляет, что оформить документы на перепланировку не составит труда!
Конечно же, стоит насторожиться. И вот почему!
Самый удобный вариант – сделать перепланировку комнаты на первом этаже бывшего общежития. Почему? Потому что все последующие этажи должны будут копировать перепланировку первого этажа в части расположения санузла и кухни. И без первого этажа никто не узаконит перепланировку всех последующих этажей, так как планировка санузла и кухни над жилой комнатой запрещена.
Поэтому при покупке такой квартиры-студии стоит посмотреть документы соседей снизу, их комнаты и убедиться, что коммуникации по воде подключены не к общей кухне, туалету, душевой через стену комнаты, а к общим трубам с соседями снизу и сверху!
Кроме того, необходимо проверить общую площадь квартиры-студии, жилая комната с кухней должны быть минимум 14 кв. м, плюс совмещенный санузел и коридор должны занимать минимум 6 кв. м, то есть общая площадь квартиры-студии должна быть минимум 20 кв. м.
Таким образом, осуществить перепланировку комнаты с площадью менее 20 кв. м в квартиру вряд ли получится (сам СНиП говорит о том, что однокомнатная квартира должна быть минимум 28 кв. м, однако допускает экономить квадратные метры на кухне-нише и совмещенном санузле).
Если общежитие стало многоквартирным домом действуют ли правила общежития
Если общежитие стало многоквартирным домом действуют ли правила общежития
Жители жаловались и в комитет ЖКХ, и на сайт президенту, но их жилищные проблемы на местном уровне пока не решают. Проблему переложили на чужие плечи О ситуации со сменой статуса бывших общежитий корреспондент «КИ» беседует с председателем Общественного совета при ГЖИ Григорием Елетиным. – Считаю некоторые положения Решения КГС №196-5-РС от 22.12.2016 г.
непоследовательными и не соответствующими законодательству. – В чём вы видите несоответствия и что конкретно вызывает сомнение? – Взять, например, подпункт 1.
1 пункта 1 («считать жилые дома, принадлежавшие государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшиеся в качестве общежитий и переданные в муниципальную собственность, многоквартирными домами согласно приложению»).
Центральное расположение
Центральное расположение облегчает жизнь жильцам и обладает рядом неоспоримых преимуществ:
- Простой доступ к городским достопримечательностям, паркам, музеям, театрам и ресторанам, что позволяет насладиться всем, чем может похвастаться город.
- Близость к основным транспортным узлам упрощает и ускоряет перемещение по городу и соседним населённым пунктам.
- Продуктовые магазины, аптеки и медицинские учреждения находятся в непосредственной близости, что удобно для решения повседневных бытовых проблем.
- Жизнь в центре города предоставляет богатую социальную среду, включая различные культурные, развлекательные и спортивные события, рядом находятся множество кафе, баров и ресторанов.
За жилье в центре города, конечно, нужно заплатить соответствующую цену, однако многие покупатели соглашаются на это, чтобы наслаждаться всеми преимуществами расположения и комфортом, который предоставляет квартира в бывшем общежитии.
Как обманывают с квартирами-студиями в бывших общежитиях?
Продавец заявляет, что оформить документы на перепланировку не составит труда!
Конечно же, стоит насторожиться. И вот почему!
Самый удобный вариант – сделать перепланировку комнаты на первом этаже бывшего общежития. Почему? Потому что все последующие этажи должны будут копировать перепланировку первого этажа в части расположения санузла и кухни. И без первого этажа никто не узаконит перепланировку всех последующих этажей, так как планировка санузла и кухни над жилой комнатой запрещена.
Поэтому при покупке такой квартиры-студии стоит посмотреть документы соседей снизу, их комнаты и убедиться, что коммуникации по воде подключены не к общей кухне, туалету, душевой через стену комнаты, а к общим трубам с соседями снизу и сверху!
Кроме того, необходимо проверить общую площадь квартиры-студии, жилая комната с кухней должны быть минимум 14 кв. м, плюс совмещенный санузел и коридор должны занимать минимум 6 кв. м, то есть общая площадь квартиры-студии должна быть минимум 20 кв. м.
Таким образом, осуществить перепланировку комнаты с площадью менее 20 кв. м в квартиру вряд ли получится (сам СНиП говорит о том, что однокомнатная квартира должна быть минимум 28 кв. м, однако допускает экономить квадратные метры на кухне-нише и совмещенном санузле).
Можно ли купить комнату под материнский капитал
Вопрос, можно ли приобрести квартиру на средства материнского капитала, разрешается в индивидуальном порядке. Закон разрешает тратить бюджетные деньги на покупку обособленного жилого помещения. Согласно Жилому Кодексу комната к таким помещениям относится. Но покупателю придется доказать, что приобретаемая комната является обособленной. То есть, например, купить ее часть на государственные средства не получится. После оформления сделки комната должна переходить в собственность покупателя, также у нее должен быть отдельный вход.
Когда речь идет о выкупе доли, существует одно ограничение. ПФР даст разрешение на использование сертификата, если в результате такой сделки жилье будет выкуплено целиком.
Если нужно купить комнату на материнский капитал у родственников, то особенности тоже есть. Так, законодательно запрещено покупать комнату у супруга или супруги. И покупателю, и продавцу нужно учесть, что такие сделки как следует проверяются на предмет мошенничества. Оно действительно встречается: иногда люди заключают мнимые сделки только для обналичивания маткапитала.
Комната купленная в общежитии плюсы и минусы
У такого жилья есть следующие признаки:
- Как правило, владельцы комнат в коммуналках не являются родственниками, у каждого из них есть персональный лицевой счет.
- Право на комнату возникло в результате заключения договора, к которому остальные жильцы не имеют отношения.
- У человека есть как право собственности на изолированную комнату, так и общая доля в местах общественного пользования.
Особенно привлекательной сделкой считается покупка комнаты в коммуналке в доме под реновацию. Владельцы такого жилья имеют право претендовать на получение отдельной квартиры вместо старой комнаты. Сейчас такая программа действует в Москве.
Некоторые юристы предлагают в такой ситуации заключать договор просроченного займа, когда сначала составляется договор займа на нужную сумму, а в дальнейшем — соглашение о том, что вместо денег в собственность передается комната.
Этот вариант надо обязательно обговаривать с опытным юристом, занимающимся именно недвижимостью, возможно он вам не подойдет.
Еще один момент: если хозяин комнаты вызвал у вас хоть малейшие сомнения по каким-либо аспектам (например, вам показалось, что он пьющий) — обязательно требуйте предоставить на сделку справку из психдиспансера о его дееспособности (справка действительна 1 день).
Хотя стопроцентной гарантии быть не может.
Олег Самойлов, директор компании «Релайт-Недвижимость», рекомендует в первую очередь обращать внимание на те коммуналки, где есть свободные комнаты. В дальнейшем эти комнаты можно будет выкупить у города – в этом случае сложностей и хлопот обычно бывает гораздо меньше, чем при сделке с соседями.
Перспективны также те квартиры, где имеются неприватизированные комнаты, жители которых стоят в очереди на жилье. Подселить новых соседей в коммуналку сейчас не могут – перед городскими властями стоит цель избавиться от коммуналок. Скорее всего, эти комнаты удастся выкупить у города по цене, гораздо ниже рыночной.
Однако Римма Балясникова считает, что такие варианты оправданы лишь в случае серьезной привязки к определенному району: близость работы, школы для ребенка, проживание по соседству престарелых родителей.
Внимание
При проведении таких сделок органы опеки ревностно защищают интересы ребенка. В этом случае приходится оплачивать соседям если и не отдельную квартиру, то, как минимум, гораздо лучшую комнату.
Часто под продажу квартиры бывают замаскированы предложения доли во владении.
Мария Литинецкая объясняет, в чем разница: доля не может быть выделена в виде отдельной комнаты, даже если их площадь совпадает. В связи с этим возможны серьезные неудобства в пользовании приобретенной жилплощадью, не говоря уж о ее продаже.
- За и против
- Специалисты рекомендуют обращать особое внимание на то, оговорена ли в объявлении о продаже комнаты возможность дальнейшего выкупа остальных.
- Если собственники охотно идут на диалог, имеют другое жилье или намерены его приобрести, то шансы на благополучный исход значительно возрастают.
Подводные камни и риски
- Необходимо проверить, прописаны ли в комнате лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы или пропавшие без вести. После возвращения такие лица могут оспорить сделку.
- Следует внимательно изучить историю сделок с данной недвижимостью. Если в какой-то момент купля-продажа недвижимости была совершенна незаконно, то дальнейшие операции могут быть оспорены.
- Следует собрать информацию о соседях, ведь в случае коммуналки асоциальные поведение соседей может доставить много неудобств.
- В случае перепланировок, не учтенных в документации, могут возникнуть большие сложности в процессе купли-продажи. Проблемы подобного рода следует урегулировать заранее.
- При передачи любых сумм (аванс или для других целей) следует выписывать расписки и фиксировать такую передачу в договоре купли-продажи.
Процедура купли-продажи комнаты не представляет большой сложности. Однако как и в любой сделке с недвижимостью существуют свои скрытые риски, которые следует учесть перед заключением сделки.
Историческая ценность и архитектура
Покупка квартиры в бывшем общежитии может быть связана не только с практическими соображениями, но и с ощущением исторической ценности. Многие общежития имеют богатую историю, связанную с конкретным временным периодом или социальными преобразованиями.
Жилье в бывших общежитиях может представлять собой редкую возможность окунуться в атмосферу прошлого и ощутить дух эпохи. Архитектурные решения и детали зданий могут рассказать о нравах и обычаях людей, которые жили здесь раньше.
Внешний вид общежитий часто имеет определенный стиль и характерные черты, которые отражают архитектурные тенденции определенной эпохи. Разнообразие дизайна и фасадов общежитий позволяет найти поклонников как современных, так и классических стилей.
Очарование общежитий заключается не только в самом здании, но и в его окружении. Многие общежития находятся в центре города или других исторически значимых местах. Это создает особую атмосферу и делает жилье еще более привлекательным.
Однако, следует помнить, что архитектурные особенности и историческая ценность могут быть как плюсом, так и минусом покупки. Возможны ограничения внесения изменений в здание или приведения его в соответствие с современными стандартами. Также реставрация общежития может потребовать значительных финансовых затрат.
- Историческая ценность и архитектура общежития могут стать основным фактором привлечения покупателей, особенно для любителей истории и культуры.
- Особенности архитектуры могут создать уникальную атмосферу и придать жилью особый шарм и стиль.
- Расположение общежития в исторически значимом районе может быть привлекательным для тех, кто ценит комфорт и удобство проживания.
Наличие коммунальных услуг
Однако, следует учитывать, что расходы на коммунальные услуги в квартирах общежитий могут быть выше, чем в обычных квартирах жилых домов. Это связано с тем, что коммунальные платежи в общежитии могут рассчитываться на общую площадь общежития, а не на площадь каждой отдельной квартиры. В результате, затраты могут быть несколько выше, чем в обычной квартире.
Также, стоит учесть, что отсутствие автономного отопления в общежитии может сказаться на стоимости коммунальных услуг. В некоторых случаях, отопление общежития может осуществляться централизованно, что приводит к высоким затратам на тепло. Это может стать минусом при оплате коммунальных услуг для владельцев квартир в общежитиях.
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Уже подключены к центральным коммуникациям | Расходы на коммунальные услуги могут быть выше |
| Отсутствие автономного отопления может повлечь высокие затраты на отопление общежития |
Плюсы и минусы приобретения квартиры из бывшего общежития
Плюсы:
- Привлекательная цена. Бывшие общежития продаются по более доступной цене, чем обычные квартиры. Это позволяет сэкономить деньги или приобрести более просторное жилье за ту же стоимость.
- Отличное месторасположение. Общежития обычно находятся в центре города или рядом с крупными транспортными узлами. Это очень удобно для тех, кто ценит время и комфортный доступ к городской инфраструктуре.
- Большая площадь. Бывшие общежития обычно имеют большие площади, чем типичные квартиры в том же ценовом диапазоне. Это может быть особенно привлекательно для семей с детьми или тех, кто работает из дома и нуждается в отдельной комнате для работы или хобби.
Минусы:
- Не всегда готовы к заселению. Бывшие общежития могут требовать дополнительного ремонта и модернизации перед заселением. Это может увеличить затраты и затруднить жизнь в первое время после покупки.
- Мало света и воздуха. Из-за своей истории как общежития, такие квартиры могут иметь ограниченный доступ к естественному свету и воздуху. Это может создавать проблемы для здоровья и настроения жильцов.
- Громкие соседи. Бывшие общежития могут привлекать неблагополучных жителей, которые могут создавать шум и нарушать общественный порядок. Кроме того, в таких квартирах может быть более высокий уровень шума из-за близости других жильцов.
Нужен ли специалист для проверки юридической чистоты квартиры?
Когда вы решили купить квартиру в бывшем общежитии, очень важно проверить ее юридическую чистоту, чтобы быть уверенным, что вы не столкнетесь с проблемами в будущем. Некоторые документы, которые необходимо проверить, включают правоустанавливающий документ, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам и сведения о собственности на квартиру.
Если вы не знакомы с процессом проверки юридической чистоты квартиры, то лучше обратиться к юристу или специалисту по недвижимости. Они могут помочь вам ознакомиться со всеми необходимыми документами и уведомить о возможных рисках. Конечно, затраты на услуги специалистов могут быть высокими, но это гарантирует, что ваша покупка будет безопасной и без компромиссов.
Если вы решили не прибегать к услугам специалистов, не забывайте скрупулезно проверять все документы самостоятельно. Важно проверить подлинность документов и убедиться, что все необходимые сведения об общей площади, размере жилой площади и количестве комнат указаны корректно. Не стесняйтесь задавать вопросы продавцу и просить дополнительные документы, если это необходимо.
Наконец, не забывайте, что проверка юридической чистоты квартиры может занять продолжительное время, но это того стоит. В конечном итоге вы можете оказаться уверенным в своей покупке и избежать многих проблем в будущем.
Недостатки квартир в бывших общежитиях
При рассмотрении покупки квартиры в бывшем общежитии следует учесть ряд недостатков, которые связаны с таким типом жилья:
| 1 | Проблемы с коммуникациями | Бывшие общежития могут иметь старую систему коммуникаций, что может привести к проблемам с водопроводом или отоплением. Замена старых коммуникаций может являться дорогостоящей и необходимостью владельца квартиры. |
| 2 | Отсутствие личного пространства | Квартиры в бывших общежитиях зачастую характеризуются малой площадью и отсутствием возможности создать комфортные условия проживания для всей семьи. Недостаток пространства может быть особенно заметным, если в квартире есть дети. |
| 3 | Отсутствие гарантий качества | При приобретении квартиры в бывшем общежитии необходимо учесть, что ремонт и качество жилья могут существенно различаться от квартир в новых домах. Это может представлять определенный риск, особенно если продавец не предоставляет гарантий на состояние и качество жилья. |
| 4 | Социальная среда | Бывшие общежития часто населяются людьми с разной социальной и экономической обстановкой, что может повлиять на комфортность проживания и уровень безопасности. Возможны конфликты с соседями, проблемы с общественным порядком и другие негативные аспекты жизни в таком месте. |
| 5 | Ограниченные возможности перепланировки | Квартиры в бывших общежитиях часто имеют жесткую планировку, ограничивающую возможности для перепланировки и создания удобных и современных интерьеров. Это может быть проблемой для тех, кто хочет воплотить свои дизайнерские идеи в жизнь. |
Необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы перед покупкой квартиры в бывшем общежитии, чтобы принять осознанное решение и выбрать наиболее подходящий вариант жилья.
Сроки окупаемости квартир в общежитиях: что нужно знать?
Покупка квартиры в бывшем общежитии может быть весьма привлекательной инвестицией, но окупаемость такой покупки может занять определенное время. Чтобы правильно оценить перспективы вложения средств, важно учесть несколько ключевых факторов.
1. Состояние общежития
- Перед покупкой квартиры в бывшем общежитии необходимо тщательно изучить его состояние. Если здание требует серьезного ремонта или находится в плохом состоянии, это может значительно увеличить сроки окупаемости инвестиций.
- Также важно узнать, планирует ли администрация здания проводить какие-либо ремонтные или реконструкционные работы в ближайшем будущем, такие меры могут повысить стоимость квартиры и сократить сроки окупаемости.
2. Географическое расположение
- Расположение общежития важно при определении рыночной стоимости и сроков окупаемости квартиры. Квартиры, находящиеся в центре крупного города или в популярных местах, обычно быстрее окупаются, так как в этих районах спрос на аренду и покупку жилья выше.
- Наряду с географическим расположением, следует учесть инфраструктуру района, наличие транспортных узлов, магазинов и других объектов, которые могут повысить привлекательность квартиры для потенциальных арендаторов.
3. Объем и планировка квартиры
- Размер и планировка квартиры также могут оказать влияние на сроки окупаемости. Более просторные и хорошо спланированные квартиры могут быть более привлекательными для арендаторов и покупателей, что поможет сократить время окупаемости.
- Также стоит учесть количество комнат в квартире. Квартиры с большим количеством комнат обычно привлекательны для семей или групп людей, что может сократить время на поиск арендаторов и, соответственно, ускорить окупаемость.
Важно понимать, что сроки окупаемости квартир в общежитиях могут значительно варьироваться в зависимости от различных факторов. Тщательный анализ рынка недвижимости и правильный подбор квартиры могут помочь сократить сроки окупаемости и сделать такую инвестицию более выгодной.
Как не «остаться с носом» покупая квартиру в общежитии
Стоимость комнаты в коммунальной квартире или общежитии намного меньше, по сравнению с полноценным обособленным жильем, и если грамотно оформить положенные в этом случае документы, можно обзавестись неплохой площадью. Но юридическая сторона дела будет буквально изматывающей: чтобы добиться разрешения на покупку и найти действительно законный объект, уйдет немало сил и времени.
Предварительные договоренности – создание благоприятной для покупки юридической обстановки
Главное условие – приобретаемая комната должна быть приватизирована, при этом совсем не обязательно, чтобы было приватизировано общежитие в целом или вся коммунальная квартира.
Если выбор пал на приватизированную коммуналку, комнату в ней можно купить только в том случае, если на нее не претендует кто-либо из соседей. Дело в том, что законодательными нормами предусмотрено так называемое правило первой очереди. Оно заключается в том, что когда владелец площади в коммунальной квартире хочет продать это недвижимое имущество, купить его, в первую очередь, могут соседи.
Посторонний человек может вступить в сделку лишь в том случае, если соседи написали нотариально заверенный отказ от приобретения. Если попытаться приобрести недвижимость в обход этого правила, соседи могут обратиться в суд и в принудительном порядке аннулировать сделку.
Что делать, если недвижимость не приватизирована?
Если потенциальный покупатель решил обратить внимание на приватизированную комнату, являющуюся частью неприватизированной коммуналки или общежития, юридическое оформление купли-продажи будет усложненным. В этом случае владельцами недвижимости будут городские власти, и с ними придется решать все вопросы по сделке, естественно, после получения соответствующего разрешения от соседей. Таким образом, общежитие Каширское или любое другое, теоретически, вполне может стать неплохим вариантом приобретения бюджетного жилья, но при этом придется запастись терпением – быстро эту сделку не оформить.
Есть еще один, совсем не распространенный, вариант, и его законность до сих пор является предметом споров – приобретение неприватизированной площади в неприватизированной коммуналке. В принципе, ее можно выкупить у местной городской администрации, но для того, чтобы в дальнейшем у новоиспеченного владельца появилось право на ее продажу или обмен, комнату нужно будет приватизировать, что также ведет к дополнительным временным и финансовым затратам.
Можно ли взять ипотеку для покупки комнаты?
Здесь наблюдается минимальный ассортимент банковских ипотечных программ, покупателю практически не из чего выбирать. Финансовые учреждения и без того неохотно выдают подобные кредиты, а если в жилье некачественные коммуникации, деревянные полы и отсутствуют положенные удобства, в ипотеке, скорее всего, откажут.
Многие в этом случае берут нецелевые кредиты под залог имущества, и это метод приемлем, если есть другой движимый или недвижимый объект, интересующий банк, но нужно иметь в виду, что проценты по займу будут грабительскими. Если общежитие когда-то было служебным, нужно убедиться, что оно переведено в жилую категорию, и узнать, нет ли у недвижимости обременений, ограничений.
Юридическая сторона сделки по покупке комнаты в коммуналке или общежитии, к сожалению, еще не до конца продумана законодателем, процесс отличается сложностью и трудоемкостью. При условии, что, в принципе, решение формальностей по купле-продаже ложится на плечи продавца, покупателю все равно придется тщательно перепроверить все предоставленные документы – лучше поручить это опытному юристу.