Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли и как разменять неприватизированную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно ли разменять неприватизированную квартиру через суд – самый распространенный вопрос среди граждан. Через суд возможно осуществить не только размен неприватизированной квартиры, но принудительную приватизацию. Оснований для подачи подобного иска в суд может быть несколько – несогласие жильцов на сделку, попечительского совета, муниципалитета.
Принудительный размен через суд
В исковом заявлении обязательно стоит указать:
- наименование судебного органа;
- правильный заголовок (исковое заявление о принудительном размене неприватизированной квартиры);
- паспортные данные, адрес и инициалы заявителя;
- краткое и точное изложение всех требований со ссылками на действующие нормы российского права;
- реквизиты иных сторон;
- наименования приложений (подтверждающих документов);
- дата и подпись.
Что необходимо для обмена
Первое и самое важное: жильцы квартиры должны иметь на руках свой экземпляр договора социального найма. Если вы вселялись в квартиру по ордеру и до сих пор не удосужились такой договор подписать — не поленитесь и сходите в жилищный отдел местной администрации. Впрочем, туда идти вам придётся в любом случае — за разрешением на размен. Дело в том, что замена стороны в договоре найма жилья допускается только с согласия организации-собственника. Обычно муниципалитет не противится этому, но потратить время нужно.
Кроме договора, из документов вам обязательно потребуется заявление о размене, которое подписывают все совершеннолетние жильцы квартиры — оно тоже подаётся в администрацию. Еще вам будет необходимо получить 2 справки:
- о зарегистрированных в квартире жильцах (обычно ее выдают в домоуправлении);
- о том, что нет задолженности по коммунальным платежам (без неё обмен могут не разрешить).
Но этот перечень не является полным даже приблизительно. Точное количество документов зависит от правил, установленных в конкретном городе.
После того как все документы собраны и получено разрешение жилищного отдела, всем взрослым жильцам размениваемой квартиры нужно будет явиться за ордерами на новое жилище. С этого момента размен считается состоявшимся.
Итак, размен крайне сложен и потребует немало времени. Поэтому прежде, чем начинать процедуру, подумайте — так ли это вам нужно? Возможно, проще будет сначала приватизировать квартиру, приобрести новое жильё в ипотеку или воспользоваться каким-то другим способом.
Что такое принудительный обмен муниципального жилья через суд?
Скрывается за этим разрешение суда обменять или заменить муниципальное жилье, заменяемое членами домохозяйства, раз уж кто-то из ответственных квартиросъемщиков (или наймодатель) выступает против данной процедуры (ст. 74 ЖК РФ).
Для обмена жилплощади необходимо документированное согласие всех членов семьи нанимателя (это касается и временно отсутствующих), а также — муниципалитета. Последний принимает решение об обмене квадратных метров и люди разъезжаются.
Как происходит размен муниципальной квартиры через суд? Проживающие по соседству на основании ст. 72 Жилищного кодекса РФ имеют право потребовать судебным порядком заменить имеющееся жилище на другое, равнозначное.
Которое орган правосудия вовсе не всегда аннулирует — например, если речь идет о хотя бы даже вероятном ухудшении условий проживания несовершеннолетнего или недееспособного гражданина.
Сделка с участием таковых происходит только при участии попечительского совета. А он, в свою очередь, тоже далеко не всегда дает согласие на размен (которое также придется опротестовывать в суде).
Узнайте на нашем сайте о том, как обменять комнату, двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена, как заключить договор мены с доплатой, а также о том, можно ли обменять жилплощадь в ипотеке.
Нюансы обмена неприватизированной квартиры Правовой статус приватизированной и неприватизированной квартир совершенно различен. Если собственник может легко ять приватизированную квартиру и распоряжаться ею, как угодно, то неприватизированную можно поменять или разменять только на недвижимость, принадлежащую одному и тому же наемодателю. На рынке жилья число неприватизированной недвижимости постоянно сокращается. Закон не запрещает обменивать неприватизированные квартиры на другие. Теоретически обмен неприватизированной недвижимости на какую – либо другую возможен в нескольких вариантах, которые следует рассмотреть:
- Заявление, подписанное всеми взрослыми членами семьи;
- Справки: о прописанных лицах и об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Российское законодательство не запрещает гражданам проводить с неприватизированным жильем операции, тира размена жилплощади. Обменять такую квартиру вполне возможно на жилплощадь, имеющую аналогичную форму собственности. Эта процедура требует много времени и изрядного приложения сил, может быть проще все же сначала приватизировать свою жилплощадь, а потом проводить с ней любые операции.
При сделках по размену квартир, находящихся в собственности, могут быть задействованы разные виды договоров ГПХ: договора купли-продажи, мены или дарения. Важно понимать, что во всех сделках, где задействованы интересы несовершеннолетних детей, должно быть получено одобрение органов опеки и попечительства. Закон разрешает использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий, поэтому при размене квартиры на большую площадь, его можно потратить на покрытие разницы в цене.
Необходимая документация
Размен неприватизированной квартиры; возможно ли это по закону Согласно действующему закону Правительства Российской Федерации только хозяин квартиры имеет полное право распоряжаться своим имущественным хозяйством. Как можно разменять квартиру, если она не приватизирована? Сделать это очень просто, если предоставить согласие наймодателя и всех жильцов жилого помещения.
Некоторые владельцы могут столкнуться со следующей проблемой, когда в договоре указано, что жилплощадь квартиросъемщика не может участвовать в обмене. Такое заключение усложняет процедуру. В этом случае придется переоформлять договор соцнайма.
Есть еще один очень важный момент – муниципальную жилплощадь при разводе невозможно обменять. Супруги не смогут поделить между собой имущество, так как оно принадлежит муниципалитету.
§ Как осуществляется добровольный обмен?
С чего начать размен квартиры? С подготовительной работы – сбора и подготовки пакета документов. В случае добровольной процедуры сторонам необходимо составить, подписать и зарегистрировать соответствующий гражданско-правовой договор. Чтобы он прошел процедуру государственной регистрации, необходимо приложить следующий пакет документов:
- правоустанавливающие бумаги на жилплощадь;
- удостоверения личности сторон;
- техническую документацию – технический паспорт и документ, подтверждающий оценочную стоимость квартиры;
- заявление собственников, выражающее их согласие на сделку;
- справки из управляющей компании или товарищества собственников жилья об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- справка из территориального подразделения Федеральной налоговой службы об отсутствии задолженности по обязательным платежам;
- квитанция об уплате государственной пошлины;
- иные документы.
Процедура перехода прав завершается только после прохождения процедуры государственной регистрации сделки в органах Росреестра РФ.
Способы размена муниципальной квартиры
По закону России граждане могут разменять муниципальное жилье по двум вариантам. Это по согласию всех зарегистрированных жильцов квартиры, и если согласия нет, то через суд.
Перед обменом свою квартиру следует подготовить, покупатель для обмена найдется быстрее, если внешнее состояние будет лучше. Тем более, если в квартире будет хороший ремонт и не будет сломанных вещей, то она будет оцениваться дороже.
Имеет значение, останется ли в квартире мебель, возможно для новых жильцов это будет иметь значение. Как правило, рыночная стоимость муниципальной квартиры на 25-30 процентов ниже стоимости таких же приватизированных квартир. Если достигнуто согласие жильцов на обмен муниципальной квартиры, то далее им нужно найти другое муниципальное жилье для обмена, подготовить необходимые документы, отдать бумаги в орган муниципалитета для подготовки разрешения на обмен, далее произвести подписание договора обмена и оформить сделку. После этого происходит расторжение действующих договоров найма и подписание новых.
Как разменять неприватизированную квартиру
В отличие от квартир, находящихся в собственности, неприватизированные квартиры принадлежат муниципалитету и не являются предметом купли-продажи или дарения. Их использование происходит только на условиях договора найма. Однако разменять неприватизированную квартиру все же можно. Но такая операция имеет свои сложности и особенности.
Во-первых, надо получить письменное согласие наймодателя на обмен. Такое же согласие должны предоставить все проживающие с нанимателем члены его семьи, в том числе временно отсутствующие. Если кто-то из них отказывается от размена, решить вопрос можно только в судебном порядке, что удается далеко не всегда. Если в квартирах проживают несовершеннолетние или недееспособные граждане, то для размена потребуется согласие и экспертиза органов опеки и попечительства.
Во-вторых, размен неприватизированной квартиры возможен только на такие же квартиры, как в советские времена. Жилье, выделенное на условиях социального найма, не может быть обменено на жилье, находящееся в собственности. Поэтому круг поисков вариантов обмена значительно сужается. Ведь искать надо только среди неприватизированных квартир. Правда, жилищное законодательство не ограничивает в ареале поисков: наниматель может искать подходящий вариант не только в регионе проживания, но в любом другом субъекте Российской Федерации.
В-третьих, оформление обмена осуществляет не Росреестр, а специальные органы, уполномоченные муниципалитетом решать вопросы по обменным операциям. В Москве это — ГУП «Московский городской центр арендного жилья».
Если варианты по обмену найдены, наймодателю нужно предоставить полный пакет документов, а именно:
— Заявление установленного образца, подписанное всеми совершеннолетними жильцами квартиры. Для удостоверения подлинности их подписей, необходимо присутствовать при подаче заявления.
— Единый жилищный документ, который выдают в ЕИРЦ, по каждой квартире, участвующей в обмене. Иногда требуются выписки из домовых книг и справки об отсутствии долгов по коммунальным услугам.
— Техническая документация из БТИ по всем квартирам для обмена (кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликация).
— Договора найма и ордера на все квартиры. При отсутствии договора найма его следует заключить в муниципальном органе.
Как обезопасить сделку? Советы юриста.
Сравнивая приватизацию с обменом квартиры, можно заметить, что вторая сделка гораздо сложнее. Особенно, если в ней фигурирует приватизированное жилое помещение. Риски столкнуться с недобросовестными жильцами крайне высоки.
Полезные советы от юриста:
- Если вы собираетесь производить финансовые операции, воспользуйтесь арендой банковской ячейки. «Безопасная сделка» позволит контролировать намерения противоположной стороны. Продавец, если обмен не связан с муниципальным жильем, получит деньги в случае выполнения всех пунктов договора.
- Изучайте характеристики будущей квартиры – неравнозначный обмен чреват ухудшением условий проживания. Вместо переезда в пригодную жилплощадь наниматель рискует заселиться в дом, который вот-вот снесут. Желательно не верить на слово выбранному риелтору, а изучать жилищные условия совместно с юристом.
- «Никаких денег!» – если вы обмениваете неприватизированную квартиру на жилье с таким же статусом, забудьте о доплате и прочих расходах. Закон допускает исключительно безвозмездный характер сделки с жильем. Если будет установлено, что наниматели производили расчеты в обход положений Жилищного кодекса, договор мены признают недействительным.
Юристы рекомендуют внимательно изучать договор об обмене жилых помещений – соглашение включает: права и обязанности сторон, характеристики жилья, условия обмена, информацию о собственниках и сведения об аннулировании сделки.
В каких случаях разменять не получится
Разменять неприватизированную квартиру, принадлежащую маневренному фонду, специализированной, служебной не получится. Для осуществления желаемого необходимо сначала приватизировать квартиру, а только потом начинать процесс размена.
Также существует еще несколько нюансов, которые могут остановить процесс обмена:
- Невыплачена значительная сумма счетов по коммунальным услугам.
- Государственные органы запретили размен, т. к. дом в скором времени сносится.
- Наличие документа, который подтверждает, что жилье находится в аварийном состоянии.
- Наличие документа, который указывает, что в настоящий период времени проводится капитальный ремонт дома.
Как разменять неприватизированную квартиру, если один против (через суд)?
Бывают случаи, когда одно или несколько лиц, прописанных в квартире, против размена. В этом случае в размен неприватизированной квартиры можно оспорить в суде.
Чтобы была возможность выиграть дело, необходимо иметь конкретный вариант размена. Нужно учитывать, что разбирательство в суде затянуться может надолго, а не все участники процесса обмена будут готовы подождать.
В ситуациях, когда кто-то из людей, прописанных в квартире, отказывается от размена, и приходится обращаться в суд, рекомендуется нанять опытного адвоката.
Еще один вариант – разменять часть квартиры, но вторая сторона процесса может быть с этим не согласна.
Родственный обмен приватизированных квартир
Чаще всего встречается вариант обмена именно двух приватизированных помещений, обмен между родственниками, в рамках разделения жилой площади и другие способы.
Если меняется квартира с небольшой площадью, но несколькими собственниками, то рекомендуют произвести продажу жилья, а затем поделить эту сумму между собственниками в зависимости от их доли.
Такой обмен актуален, если собственники квартиры решили, что хотят иметь каждый свое отдельное жилье.
Законодательство предусматривает принудительный обмен, но его возможно провести только в отношении муниципального жилья. Принудительный обмен частной собственности невозможен!
Полезно знать! Понятие «родственного обмена» в юридической практике в принципе отсутствует, обязательства и условия для осуществления такой сделки схожи с обычным обменом собственностью, но к документам также добавляются сертификаты, свидетельства, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о браке, паспорта и т.д).
Каковы варианты размена?
Приватизированные и неприватизированные квартиры имеют совершенно разный правовой статус. Поэтому бесплатный размен возможен только на квартиры из фонда, принадлежащего тому же собственнику (муниципалитету или государству). А это — довольно сложная операция: число приватизированных квартир постоянно сокращается, поэтому подобрать 2 и более квартиры меньшей площади для обмена очень трудно. Возможно, проще окажется сначала приватизировать жильё, а затем уже заниматься его разменом (См. Зачем нужно приватизировать квартиру? Взвешиваем все за и против).
И уж совсем невозможно будет разменять служебную квартиру или специализированное жильё (из маневренного фонда, социальное и т. п.). Такие варианты лучше с самого начала не рассматривать. Ведь специализированное жильё прямо запрещено обменивать. Также нельзя в такие квартиры пускать временных жильцов по договору поднайма.