Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За бесценок купить залоговое жилье не получится, однако при удачных обстоятельствах сэкономить до 15-20% вполне возможно. Такая скидка выглядит оправданной, если учесть сложность процедуры и возникающие, в связи с этим, риски. Часто сделки с объектами в обременении ограничены по времени, что заставляет покупателей действовать быстрее, готовя документацию к сделке.
Схемы приобретения залоговой квартиры
Необходимо сразу отметить, что далеко не все банки идут на то, чтобы просто переоформить долг с одного лица на другое, без гарантий быстрого и полного возврата всей суммы. В данный момент существуют три основные схемы, позволяющие осуществить продажу залоговой квартиры, это:
1. Продажа с погашением кредита покупателем
Полное погашение кредита, после чего залоговое обременение снимается, право собственности полностью переходит к заемщику, а затем происходит процедура перерегистрации квартиры на покупателя;
2. Договор купли-продажи с участием банка
Внесение покупателем денежного залога на депозитные ячейки (аккредитивный счет). При этом в одной ячейке размещаются средства, предназначенные для банка – остаток долга по кредиту, а в другой ячейке находятся деньги для продавца – остаток суммы, оговоренной в качестве продажной цены квартиры. Одновременно в УФРС отправляется на регистрацию договор купли-продажи и заявление банка о снятии залога с квартиры. После регистрации документов банк получает доступ к сумме, которая покроет долг, продавец забирает причитающуюся ему сумму, квартира по договору уже принадлежит покупателю;
3. Продажа через смену залогодателя
Смена залогодателя также предполагает внесение покупателем денежных средств на депозитные ячейки. После того, как часть средств, предназначенная для оплаты банковского долга, находится в одной ячейке, а вторая часть, причитающаяся продавцу, размещена в другой, банк дает согласие на переоформление права собственности.
По факту оформления соответствующих документов покупатель принимает на себя обязательства перед банком и получает в распоряжение квартиру, а продавец получает доступ к своей части средств. Банк забирает свои деньги и снимает обременение, в результате чего квартира переходит в полную собственность покупателя
Залоговое имущество часто реализуют на специализированных сайтах-витринах. Покупка на таких сайтах происходит через аукцион. Для участия в покупке предстоит предварительно пройти регистрацию на сайте, изучить предложения и правила торговли и оформить задаток.
Величина задатка может различаться, однако чаще всего банк просит внести около 5% от стартовой стоимости, устанавливаемой согласно заключению эксперта. Далее участники аукциона предлагают свою цену, а покупает объект тот, кто даст лучшее ценовое предложение.
Если денег для покупки на аукционе недостаточно, оплачивают часть средств из собственных сбережений, а остальное оформляют в ипотеку. Если ставка оказалась меньше, задаток возвращают.
Алгоритм покупки жилья на аукционе:
- Пройти регистрацию и получить доступ к торгам на аукционе.
- Передать паспортные данные и документальное подтверждение наличия достаточной для покупки суммы.
- Подготовить задаток. Узнать размер задатка можно на сайте рядом с описанием лота. Примерно для участия понадобится внести около 200 тысяч рублей.
- После перехода лота победителю остальные участники вернут внесенные ранее задатки в течение ближайшего месяца.
- В день проведения аукциона зайти на торговую площадку и выбрать объект недвижимости для приобретения.
- Вносят задаток и ставят сумму предложения.
- На полный расчет за покупку отводят 10 дней.
Как подстраховаться при покупке
Во избежание проблем с оспариванием сделок и рисков мошенничества следует уделить особое внимание проверке самой недвижимости и документации на нее. После совершения сделки может обнаружиться, что из нее не выписаны или выписаны с нарушениями недееспособные граждане и иные лица. Представители опеки и попечительства потребуют, чтобы несовершеннолетний совладелец квартиры, полученной за деньги маткапитала, был восстановлен в правах.
Любые процессуальные нарушения могут привести к признанию сделки незаконной. Во избежание оспаривания, покупателю следует запросить у организатора торгов судебное решение, дающее полномочия для на реализацию имущества.
Что делает банк с залоговой недвижимостью?
Если заемщик нарушает или не выполняет обязательства по кредитному договору, и все досудебные способы урегулирования исчерпаны, банк может подать судебный иск о взыскании задолженности и выставить квартиру на торги. Зачастую по итогам разбирательства банк получает право на продажу квартиры с аукциона. За счет полученных денег банк проводит погашение задолженности, а остаток средств возвращает заемщику.
В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:
- Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
- До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
- В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
- Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.
Что это за недвижимость?
Ипотека выдается на крупную сумму: банк идет на большой риск, поэтому требует обеспечить кредит, отдав в залог приобретаемую квартиру. Это значит, что пока заемщик возвращает долг, он не может совершать с ней никакие сделки. А если он перестанет платить, кредитор имеет право продать заложенное имущество. Полученные средства пойдут на закрытие ипотеки.
Описанная процедура происходит строго в рамках закона – никто не врывается ночью и не выставляет на мороз семью с детьми. Сначала должны наступить определенные условия для взыскания: длительная неуплата, нежелание должника пойти на компромисс (например, реструктурировать кредит) и пр. Затем банк обращается в суд и получает решение, на основании которого и происходит реализация квартиры. В любом кредитном учреждении есть целая армия юристов, которые занимаются проблемным залоговым имуществом.
В результате на досках объявлений и сайте банка появляются предложения о продаже недвижимости по очень привлекательной цене. Дело в том, что реализовать собственность нужно как можно скорее, чтобы закрыть ипотечный долг. Иногда отличие от среднерыночной стоимости бывает внушительным – от 20% и больше.
Риски покупки квартиры, находящейся в залоге
Всем известно, что любая сделка с недвижимостью несет свои риски. Не являются исключением случаи покупки залоговой квартиры.
Покупателю обязательно следует обратить внимание на следующие моменты:
- не стоит рисковать и приобретать квартиру с зарегистрированным на площади ребенком. Порой выписывать несовершеннолетнего приходится по суду, что является явным осложнением сделки;
- покупатель должен иметь неоспоримые сведения, что обе стороны (банк и продавец) уведомлены о предстоящей процедуре и согласны с ее проведением;
- не стоит вносить задаток продавцу, если только проводится прямой договор с банком и используется ячейка.
Если между кредитором и заемщиком отсутствует конфликт, согласованы суммы и сроки, то это служит гарантией того, что в проигрыше не окажется покупатель проблемного жилья.
Покупатель должен максимально обезопасить свои интересы, взвесить риски и реальную выгоду от покупки квартиры с обременением. Если вы чувствуете, что между продавцом и банком есть серьезные разногласия, существует вероятность апелляции решения суда, то постарайтесь подобрать себе иной вариант.
Тематическое видео отвечающее на вопрос: Стоит ли покупать залоговую квартиру?
Кратко: как продать квартиру, если она в залоге у банка?
-
Снимите обременение: найдите покупателя, который купит залоговую квартиру, досрочно рассчитайтесь с долгами или переоформите ипотеку на другого человека.
-
Получите одобрение банка на сделку и органов опеки, если доля в собственности у несовершеннолетних детей.
-
Подпишите с покупателем предварительное соглашение, получите задаток, чтобы рассчитаться с банком.
-
Снять залоговое обременение удастся в том случае, когда деньги поступят в банк.
-
Передайте права собственности через Росреестр и заключите полноценную сделку купли-продажи.
-
Если недвижимость была куплена по сертификату материнского капитала, выделяют долю детям в новой квартире и получают разрешение органов опеки.
-
Банк вправе отказать снимать залоговое обременение. Тогда придется самостоятельно искать покупателя, чтобы он внес задаток, равный сумме долга. Заключите предварительный договор у нотариуса, возьмите задаток и снимите обременение с квартиры. После этого смело продавайте квартиру.
Покупка залоговой недвижимости, находящейся в собственности у банка
Ипотечное кредитование – финансовая ловушка, в которую попались миллионы россиян по милости государства, отказавшегося от проведения социальной политики бесплатного предоставления квартир своим гражданам, как это практиковалось на протяжении более чем 70 лет. Шанс на бесплатное получение жилья остался только у очень ограниченного круга людей, к которым относятся чиновники высокого уровня и очень ограниченный контингент социально слабо защищенных граждан: инвалидов, детей-сирот, многодетных семей, лиц, страдающих хроническими заболеваниями, проживание совместно с которыми других граждан представляет опасность для жизни и здоровья, плюс – сотрудники силовых ведомств и военнослужащие, для которых доступна военная ипотека. Все остальные вынуждены приобретать жилье за собственные средства.
Не секрет, что при уровне зарплаты работника 17 000 рублей, которые Президент определил критерием принадлежности к «среднему» классу, невозможно даже прокормить семью, не то что приобрести квартиру. Гражданам России приходится изыскивать любые способы сокращения затрат на приобретение жилья. Выход видится в приобретение вторичного жилья, находящегося в залоге у банков. Для банка недвижимость – непрофильный актив, подлежащий реализации. Вырученные деньги вновь пускаются в оборот и приносят прибыль. Поэтому, чем быстрее банк продает квартиру, тем быстрее деньги начнут работать.
Как организуются торги
Организатор торгов дает знать о предстоящем мероприятии через специальный печатный орган в соответствующем регионе. Объявление должно появиться не ранее, чем за шестьдесят суток до начала торгов, но не позднее, чем за тридцать. В тексте объявления содержится не только место и время проведения мероприятия, но и краткое описание предлагаемого лота, а также начальная стоимость.
Торги признаются не состоявшимися, если на них заявилось менее двух участников или никто не готов предложить даже начальную цену. В этом случае повторный аукцион состоится через месяц, а цена недвижимости снизится на 15%.
Для участия в торгах необходимо иметь электронную подпись, которая заменяет настоящую и придает вес электронным документам. Такую подпись (она выглядит как цифровой ключ на флешке) можно получить в специальном авторизованном удостоверяющем центре, подав заявление и приложив к нему паспорт, ИНН и СНИЛС. Цена электронной подписи лежит в пределах от 1 до 3,5 тысяч рублей.
Кто готов купить квартиру в ипотеке?
У тех, кто собирается продать квартиру в залоге банка, часто возникает вопрос – кто будет ее покупать? Кто захочет иметь дело с залоговой недвижимостью, обремененной ипотекой? Несмотря на расхожее мнение, такие покупатели существуют – и делятся на несколько категорий.
Первая категория – это риелторы. Дело в том, что чаще всего квартиры в обременении продаются по сниженной цене. Для этих специалистов по недвижимости такие сделки – настоящая находка, поэтому чаще всего на объявления откликаются именно они. Ради прибыли они даже готовы внести выплату вперед, особенно если вы готовы «скинуть» 20−30% от рыночной стоимости.
Вторая категория покупателей – люди, не имеющие достаточного количества денег, но желающие обзавестись собственностью побольше или в хорошем районе. Эти покупатели часто сомневаются в решении приобрести жилье в обременении, поэтому на помощь приходят как раз-таки риелторы – ведение сделок купли-продажи опытным специалистом увеличивает шанс получить выгоду для всех ее участников.
И третья категория – это «ценители, люди, давно присмотревшие квартиру в конкретном районе или жилом комплексе, но не имеющие достаточных средств. Если ваше жилье – лакомый кусочек, — вы сможете его быстро продать.
Залоговая квартира: что это?
Залоговая квартира представляет собой недвижимость, вложенную как залог под ипотечный кредит.
Как правило, залоговая квартира выставляется на торги банком, когда заемщик не способен выплачивать задолженность по кредиту.
В этом случае финансовая организация просто изымает заложенное имущество для перепродажи на аукционах или торгах, чтобы погасить долг.
В каких случаях продается залоговая квартира:
- Если собственник вкладывает недвижимость для приобретения автомобиля.
- Если собственник оформил ипотечный кредит.
- Если квартира закладывалась для приобретения кредита наличными или для покупки земельного участка.
Понятие залога подробно расписано в главе 23 Гражданского кодекса РФ, этому посвящен огромный параграф № 3. Если простыми словами, заложенное имущество – это вещи (недвижимость, автомобили, техника) заемщика, которые становятся гарантией того, что человек выплатит долг банку или государству.
Распространенный пример: гражданин берет в банке заем на крупную сумму и указывает в договоре машину или квартиру в качестве залога. Либо оформляет ипотечный кредит – тогда залогом является сама приобретенная недвижимость.
Если по каким-либо причинам он не сможет погасить кредит, собственность придется продавать ему самому или отдать банку в счет долга. Имущество также могут описать и забрать приставы, если человек задолжал деньги государству (штрафы, налоги, алименты).
Согласно статье 348 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество допускается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение года, а также при условии, что сумма неисполненного обязательства превышает 5% от размера стоимости данного имущества.
В случае когда вы приобретаете имущество с торгов, посмотреть его возможность есть – это организует менеджер лота. Как правило, адрес для просмотра или контакты для вопросов указаны в карточке объекта.
Однако если бывший владелец всё еще проживает в отобранной квартире, то это практически лишает вас возможности посмотреть объект перед покупкой. Сложно представить, чтобы должник, которого насильно выселяют, встречал нового владельца хлебом-солью. В этом случае оценивать квартиру придется лишь по внешним признакам. Можно посмотреть на состояние парадной и дома. Узнать, когда он был сдан и из чего сделан. Как вариант – поговорить с соседями.
Риск купить кота в мешке велик и в том случае, если вы находитесь в одном регионе, а имущество расположено и торги проводятся в другом.
«Практически всегда описания лотов – это сухая формулировка с перечислением основных технических характеристик, – делится Юрий Кочергин. – Даже если есть фотографии, они не всегда четкие, подробности часто неуловимы, их можно обнаружить только воочию. Реальное состояние недвижимости по снимкам не проверить. Если нет возможности лично посетить объект либо допустить к просмотру экспертов – я бы не рекомендовал участвовать в торгах».
Квартира в залоге и покупка в ипотеку. Возможно ли такое?
Для банка нет разницы, на ком будет договор. В подобных случаях залог просто переоформляется на покупателя. Банковские сотрудники сами проводят все процедуры. По времени они займут столько же, сколько и стандартное оформление ипотечного кредитования. Вы подаете заявку — ее одобряют. Далее идете собирать документы. Часть из списка необходимых бумаг менеджер по ипотечным кредитам собирает сам в Росреестре. После чего вам останется лишь подписать договор купли продажи, и жилье ваше.
Также при покупке нужно будет подготовить отчет об оценке недвижимого имущества. Его также можно заказать у ипотечных менеджеров. В некоторых случаях от вас потребуется сбор дополнительных документов. Перечень вам сообщат в банке.
Покупка «дефолтной» залоговой квартиры у банка
Те объекты недвижимости, которые продаются «принудительно», после судебного решения — реализуются на аукционах, причем стоимость единолично определяет банк. И вот именно по таким сделкам цена действительно может быть значительно ниже рыночной — но только может, что далеко не всегда происходит на деле. Если ген. директор компании «Финнеско» Н. Мозгалевская оценивает цену подобных квартир не менее, чем на 10 % ниже среднерыночного уровня, то руководитель «Русипотеки» А. Ипполитов называет значительно более скромную цифру в 5 — 6 %. По заявлению директора «ИПОТЕК.РУ» Д. Овсянникова, сделки по залоговым квартирам с ценой реализации, «ниже 25 % от рыночной, случаются крайне редко». Банки, получившие право распоряжаться дефолтной квартирой, не имеют права реализовывать подобные объекты недвижимости самостоятельно, и привлекают для этого риэлторскую компанию — что увеличивает расходы и, как следствие — конечную цену залоговой квартиры.
Законом установлено, что в первую очередь средства от продажи аукционных квартир поступают банку, заемщик может рассчитывать лишь на их остаток. Более того, как рассказывает Андрей Банников («Азбука Жилья»): «При недостаточности полученных аукционных средств на покрытие банковских расходов, оставшаяся часть взыскивается с бывшего хозяина квартиры, причем новый судебный иск может быть подан банковским учреждением практически незамедлительно после аукциона».
В период снижения цен на недвижимость (сезонного или кризисного) заемщик может попасть в ситуацию, когда реальная продажная стоимость залоговой квартиры не покроет кредит. Как разъясняет Т. Воробьева («Московское Агентство Недвижимости»), подобные ситуации обычно регламентируются кредитным договором при его подписании, причем банки включают в типовой текст пункт о материальной ответственности заемщика всем имеющимся у него имуществом. «Подобный пункт кредитного договора становится очень неприятным сюрпризом для владельцев залоговых квартир — ведь большинство из них считают, что при невозможности погашать кредит они рискуют только заложенной недвижимостью».