Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить часть дома и земли из общей собственности?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как правило, право пользования земельным участком возникает у семейной пары или между членами семейства после приватизации земельного участка. В некоторых случаях такое разделение возможно в случае возникновения спора между лицами, которые не имеют между собой родственных связей, например, между двумя садоводами или сособственниками двух- или трех- квартирного дома с изолированными входами.
Кто ответчик при разделе земли в натуре
Согласно предписаниям ст. 252 ГК РФ, заявить о своем желании разделить земельный участок имеет любой владелец такой недвижимости. Таким образом, в случае возникновения судебного разбирательства относительно выделения долей указанной недвижимости, ответчиками по таким искам могут быть, как супруг или другие родственники, являющиеся совладельцами спорной собственности, так и лица, не связанные кровными узами, но имеющие общие права на земельный участок.
Практика показывает, что отчеты экспертных организаций имеют ключевое значение при вынесении судьей решения по рассматриваемому делу. Для проведения указанной экспертизы суды обычно пользуются услугами проверенных специалистов, с которыми неоднократно проводилось сотрудничество, но при этом, стороны вправе привлечь к рассмотрению дела другую экспертную организацию или частное лицо на свое усмотрение.
После вынесения экспертного заключения судом будет предложено два варианта дальнейшего развития событий:
- Раздел земельного надела. Указанный вариант предполагает создание нескольких земельных участков на месте исходного. После получения такого судебного решения собственники смогут приступить к межеванию границ участков, постановке недвижимости на учет и получению свидетельств о праве собственности.
- Установление порядка пользования таким участком. Данный выход предполагается в случае невозможности проведения раздела спорного имущества. Судом будут учтены размеры долей каждого собственника и фактически сложившийся порядок пользования наделом, но владельцам придется и дальше быть соседями, а также совместно владеть недвижимым имуществом.
Правила, принципы и этапы раздела земельного участка
Любой земельный участок имеет свои характеристики, это может быть делимый или неделимый земельный надел. Также у него могут иметься другие нюансы и особенности.
Все данные о возможности оформления земельного раздела имеются в градостроительном плане. По регламенту составление и получение этого документ – обязательная процедура.
Еще одно обязательное правило для раздела участка – необходимость прохождения государственного учета на каждый новый участок.
В результате появления новых участков на базе старого первоначальный участок прекращает свое существование. Без этого условия раздел невозможен в принципе. При этом прежний собственник имеет право на каждый из новых участков.
Количество владельцев землей
В начале, мы рассмотрим ситуацию, когда владелец один. Предположим, что собственник хочет разделить землю и один из участков продать. Для начала, нужно обратиться в фирму специализирующуюся на геодезии и землеустройствах. Специалист проведет всю процедуру размежевания, чтобы поделить ваш участок.
После того, как фирма выдала вам все необходимые бумаги, вы идете в службу государственной регистрации кадастра и картографии. Там вы снимаете с учета старый участок и ставите на кадастровый учет два новых. Только после этого, вы можете пойти и зарегистрировать в регистрационную палату право собственности на оба участка. В итоге, вам выдадут два свидетельства.
Второй случай – когда два владельца. Разделить имущество в натуре между собственниками можно двумя основными способами.
Заключение – коротко о главном
Разделение земельного участка на два и продажа одного из них или использование в других целях – процесс непростой, поэтому все дела рекомендуется проводить через опытного юриста. Все дело в том, что постоянные изменения в законодательстве известны только им. А значит, велика вероятность, что дело закончится положительно.
|
Еще немного внимания Земельные споры нередко остаются нерешенными. Обе стороны несут материальные расходы, которые только усугубляют отношения между дольщиками. Поэтому юристы всегда рекомендуют договориться. Хотелось бы в комментариях услышать Ваше мнение. Может быть, кто-то из читателей попадал в такие ситуации. Ваш опыт будет ценной информацией для других. |
Комментарии к ст. 11.5 ЗК РФ
1 — 2. В данной статье законодатель предлагает отграничить случаи выдела земельных участков от случаев их раздела, хотя фактически мы имеем дело с одними и теми же действиями. Разница в данном случае усматривается не в действиях по установлению границ, а в отношениях собственников, обладающих правами на участок. Во-первых, статья распространяется только на случаи использования земельных участков на праве общей долевой собственности. Во-вторых, законодатель предполагает, что при осуществлении выдела доли земельного участка право общей долевой собственности на оставшуюся часть сохраняется, тогда как выделенный участок переходит в собственность лицам, которые выдел инициировали.
Если обратиться к нормам об общей собственности как таковой, то ст. 252 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При этом той же статьей ГК РФ указывается, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
3. Статьей 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» урегулированы особенности выдела земельных долей из земельных участков, находящихся в общей долевой собственности и относящихся к землям сельскохозяйственного назначения. В частности, этой статьей также указывается, что участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом. Особенностью выдела земельных долей в этом случае оказывается в том числе и то, что решение о выделе принимается не в общем порядке, т.е. по соглашению между всеми сособственниками, а на основании решения общего собрания участников долевой собственности, права и обязанности которого определены данным Федеральным законом.
Согласие на раздел земельного участка
Совместная собственность может быть разделена добровольно или законным путем. В первом случае граждане самостоятельно составляют соглашение о разделе, в котором прописывают все условия. Такой документ становится основанием для регистрации права владения участком. Стороны самостоятельно определяют порядок проведения процедуры.
Для оформления договоренности между сторонами нужно создать такой документ, как соглашение.
Образец согласия о разделе земельного участка должен содержать такие сведения:
- личная информация о владельцах земли;
- контактные данные собственников;
- адрес, по которому расположен участок;
- следует привести название и номер свидетельства о праве собственности на землю или же другие документы, которые подтвердят наличие права пользоваться наделом;
- кадастровый номер;
- какой датой проставлена запись в ЕГРП;
- согласие собственников на добровольное разделение надела;
- на каких условиях происходит раздел земли (указание доли каждого из владельцев);
- кто оплачивает расходы на процедуру разделения земли;
- в каком месте было заключено соглашение;
- дата;
- подписи сторон.
Для подтверждения юридической силы документа, стороны могут заверить соглашение у нотариуса. После подписания этого документа, новые участки можно зарегистрировать в органах регистрации.
Раздел двухквартирного дома или таунхауса
Казалось бы, что проще, чем разделить двухквартирный дом или таунхаус? Ведь границы уже заранее определены, каждый из собственников имеет свой вход и раздельно оплачивает коммунальные услуги. Однако не всё так просто.
По фактическому характеру такие строения подпадают под категорию многоквартирных домов, а земельный участок под ними, как правило, предназначается для ИЖС. Поэтому ни кадастровый орган, ни регистрационная палата не согласиться задокументировать раздел.
Таунхаус должен находиться в общей долевой собственности. В ином случае такое жильё необходимо сначала оформить как долевую собственность, а уже затем приступать к разделу. К сожалению, перепланировку в данном случае задокументировать также нужно.
С другой стороны, возникновения споров не предполагается, ведь каждый совладелец изначально знал границы своей собственности.
Самым проблематичным моментом может стать раздел дворового участка. Обычно в таунхаусах участки предполагаются общими и границы их не определены. Однако вряд ли люди пожелают жить в общих дворах. И зачастую споров не избежать.
Что нужно для выдела доли земельного участка?
Если все совладельцы не против того, что кто-то из них хочет выделить долю в натуре, тогда нужно рассмотреть порядок выделения доли земельного участка без строений:
- Провести процедуру межевания. У земельного участка обязательно должны быть уточнены границы, поэтому если участок не имеет границ, то его поделить нельзя. Проверить, уточнены границы или нет, можно через публичную кадастровую карту: нужно ввести кадастровый номер земельного участка, нажать «Поиск». Если границы подсвечиваются желтым цветом, то это значит, что земельный участок отмежеван. Если же границы не выделены, тогда нужно делать межевание. И только после этого можно выделить долю в натуре.
- Вызвать геодезистов на земельный участок для проверки границ, после чего можно уже смело разделить земельный участок.
- Когда границы будут уточнены, заинтересованному лицу нужно обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит межевой план.
- Подготовленный межевой план сдать в Росреестр (документы может подать как заявитель, так и кадастровый инженер), где через некоторое время заявитель получает на руки выписку ЕГРН. К межевому плану в Росреестр нужно подать такие документы: заявление установленного образца, паспорт заявителя, кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН о праве собственности на надел. Если от имени заявителя будет выступать доверенное лицо, тогда дополнительно нужно подготовить нотариально заверенную доверенность, а также гражданский паспорт доверенного лица.
Зачем нужен выдел земли
У каждого совладельца, конечно, свои причины выдела доли, из них самыми распространенными являются три:
- для дальнейшей продажи;
- чтобы подарить или оставить в наследство;
- для возведения какой-либо постройки.
Рассмотрим их подробнее.
- Продажа. Итак, вы владеете долей ЗУ. Использовать его по назначению вы не хотите, более того, вы остро нуждаетесь в деньгах, но другие совладельцы не хотят продавать его, выплачивать вам компенсацию за вашу часть земли они тоже не согласны. Что остается? Выделить долю в натуре, сформировать новый надел, зарегистрировать его и получить документы на право собственности. Теперь вы вольны делать со своим земельным паем все, что захотите, в том числе и продавать.
- Дарение. Как говорилось выше, после того, как вы выделите свою часть земли физически, то есть произведете выдел в натуре, вы сможете ее подарить, либо оставить в наследство любому гражданину, независимо от желания бывших совладельцев общего пая земли.
- Строительство. Вы решили пристроить к дому, находящемуся в долевой собственности еще одно помещение, либо хотите возвести какую-либо постройку, но совладельцы ЗУ против любого строительства. Пока вы владеете только долей объекта недвижимости, а другие совладельцы не согласны с вашим решением, вы не сможете этого сделать, как бы ни старались. Любое строительство на земле, находящейся в долевой собственности без согласия всех совладельцев незаконно. Но, выделив свою долю надела в натуре, вы сможете построить домик, гараж, баню, либо пристроить к уже существующему дому еще одно помещение.
Для того, чтобы из общей долевой собственности выделить физически отдельный ЗУ необходимо соблюдение некоторых условий.
- Отсутствие значительного ущерба первичному ЗУ. Если исходный ЗУ понесет значительный ущерб, то процедура выдела будет признана незаконной, либо остальные совладельцы могут вообще запретить процедуру в судебном порядке.
- В ситуации, когда часть предполагаемой к выделу земли в общей доле собственности слишком мала, и не может быть выделена физически, остальные совладельцы обязаны выкупить выделяемую долю (согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ). При этом размер выкупа определяется судом, либо мировым соглашением.
- К каждому из вторичных ЗУ должен быть обеспечен беспрепятственный проход и проезд транспортных средств. Другими словами, ни один из наделов не должен находиться внутри других, либо быть отрезан от дороги, прохода, проезда другими ЗУ, либо естественными преградами.
- Все границы вторичных ЗУ не должны иметь общих площадей (территориальных пересечений).
Кроме этого, законодательством определено, что фактический размер вновь созданного ЗУ не обязательно должен быть равен идеальной доле. Это может произойти из-за особенностей ландшафта, когда уже в ходе размежевания выясняется, что какое-либо естественное препятствие не позволяет выделить участок строго по долевой пропорции (п. 5 ст. 13 ФЗ № 1001).
Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами. Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:
- подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);
- соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).
Сложности оспариваемого деления земли
В процессе рассмотрения вопроса о разделении участка учитывают исходный размер участка и площадь каждого вновь образуемого надела. Если новые участки окажутся меньше допустимого минимального размера, суд откажет в удовлетворении иска.
Если судья устанавливает неделимость спорного объекта, может быть определен новый порядок пользования с учетом интересов всех сторон. Земля числится в долевой собственности с возможностью огораживания собственной части, возведения построек и использования для нужд конкретного владельца, однако для совершения юридически значимых действий придется решать вопрос с остальными хозяевами целого объекта.
Исход судебного разбирательства по земельным вопросам во многом зависит от обоснований, представленных в исковом заявлении, и корректности оформления документа.
В заявлении истца должны быть включены:
- Сведения о судебной инстанции, куда обратился собственник. Место подачи определяют по адресу территориальной принадлежности надела.
- Цена иска.
- Информация об истце и ответчиках (ими выступают остальные собственники земельного надела).
- Информация по существу – об основаниях получения права на недвижимый объект, целевого использования, установления объема права в собственности.
- Причины обращения с иском и меры, предпринятые в рамках досудебного урегулирования.
- Требования заявителя и законодательные ссылки, дающие право обращаться с иском.
- Перечень приложений.
- Дата и подпись заявителя с расшифровкой.
Каждая ситуация, связанная с земельными спорами, требует погружения в детали и знания нюансов судебного разбирательства. Чтобы повысить шансы на благополучное разрешение спора, настоятельно рекомендуется обратиться в юридическую организацию и получить квалифицированную помощь.
Чтобы иск был принят к рассмотрению и одобрен судьей, лучше доверить составление документа юристу по земельным вопросам и проконсультироваться по поводу перечня документации, которая поможет убедить суд в правоте позиции истца:
- паспорт истца;
- правоустанавливающие бумаги на спорный участок;
- кадастровый паспорт и техдокументация;
- заключение независимого эксперта об оценке недвижимого имущества;
- квитанция с оплаченной судебной пошлиной.
Первое, о чем важно знать собственникам земли и дома, это то, что жилое строение и участок, на котором оно расположено, неразрывно связаны друг с другом. Это означает, что при разделе каждому из совладельцев полагается часть дома и определенная часть земли.
Нюансы, которые нужно знать:
- Раздел дома подразумевает выдел доли каждого из собственников в натуре, а таковой возможен только тогда, когда каждый совладелец приобретает часть общего дома, изолированную от частей других собственников и имеющую отдельный вход. Помимо этого, делится и земельный участок, площадь которого должна позволять выдел доли в натуре.
- Если доля в праве одного из собственников слишком мала, чтобы выделить соответствующую ей часть дома и земли, допускается выплата компенсации другими совладельцами недвижимости. Размер таковой должен соответствовать стоимости доли.
- Разделить дом с землей можно двумя способами: по соглашению участников долевой собственности или через судебную инстанцию.