Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выписать человека из квартиры и можно ли без согласия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прекращение регистрации человека без его согласия, даже если это намерение собственника жилья, сложный процесс, требующий оснований. Однако прежде, чем думать, как продать квартиру с прописанными в ней людьми, следует попробовать договориться или даже принудительно снять их с учета. Это упростит сделку с покупателем.

Говоря о том, как продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, следует учесть, что этот процесс потребует времени. Теоретически сделку можно закрыть за два-три дня, однако, практически это занимает около двух месяцев. Сложность может возникнуть только при условии несогласия зарегистрированных лиц освободить жилье.

Затраты также варьируют. Продавец может потратиться только на пошлину, при обращении в Росреестр – 350 рублей, а также заплатить 13% налога от стоимости квартиры, если владеет ею меньше пяти лет. У покупателя больше расходов, к которым относят следующее:

• обращение к нотариусу – до пяти тысяч рублей;
• услуги агентства недвижимости – около 5% стоимости жилья;
• госпошлина за регистрацию права – 2 тысячи рублей;
• услуги оценщика до 1 тысячи рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд с иском о выписке лиц из квартиры.

Расходы будут отличаться с учетом особенностей проведения процедуры. При этом есть возможность получить имущественный вычет, вернув 13% стоимости жилья.

Кто имеет право на прописку в жилплощади

В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:

• временная;

• постоянная.

Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)

Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.

Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.

По адресу могут быть зарегистрированы:

• родственники хозяина;

• муж/жена;

• дети;

• те, кому завещаны доли или все жилище;

• посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.

При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.

Добровольное выселение

Хозяин вправе распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению. Он может проживать в ней, сдавать в аренду, дарить, завещать или продать. Для этого ему не нужно согласовывать свои действия с гражданами, которые зарегистрированы в его жилом помещении, но совладельцами не являются. Владелец без проблем может отчудить квартиру, в которой прописано лицо, не собственник, без его согласия.

Ситуация с пропиской не столь однозначна. Выписка проводится на добровольной основе, когда выписываемый сам об этом просит. Если договориться не удалось, нужно обращаться к органам правосудия.

Вариант с добровольным снятием с учета наиболее удобный для будущих продавцов недвижимости. Зарегистрированные жители сами приходят в миграционные отделы и подают заявление на прекращение регистрации. Это означает, что еще до момента заключения договора недвижимость будет освобождена от квартирантов.

Если прописанные самостоятельно снимаются с учета, процедура заключения сделки значительно упрощается. Для приобретателя этот вариант тоже наилучший, так как отсутствуют риски судебного обжалования и необходимости самостоятельно выписывать граждан с приобретенной недвижимости.

Можно ли выписать человека из квартиры

Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.

Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.

Кого будет сложно выписать

Есть категории граждан, которых собственнику будет сложнее всего выписать из квартиры. Хотя закон не устанавливает конкретный перечень тех, кого нельзя принудительно выселить из квартиры, он защищает наиболее уязвимые категории, в основном — несовершеннолетних, отметила юрист адвокатского бюро Asterisk Анастасия Хантимирова. «Могут возникнуть сложности с выселением несовершеннолетних, если родители развелись. Например, ребенок остался с мамой, а зарегистрирован в квартире отца. В этом случае до совершеннолетия ребенка снять его с регистрационного учета будет невозможно», — привела пример юрист.

Сложно или даже невозможно снять с регистрации граждан, у которых нет другого жилья, так как суд в абсолютном большинстве случаев старается не выписывать в никуда, добавил Кирилл Гавриличев. Также нельзя выписать тех, кто был зарегистрирован в квартире до приватизации и отказался от участия в ней. Если у человека есть хотя бы незначительная доля в квартире, выписать его также не представляется возможным, поскольку собственник вправе жить в своей квартире. «В данном случае возможно через суд признать долю такого гражданина незначительной и обязать его продать эту долю», — пояснил юрист.

Закон предусматривает больше всего ограничений по выселению для граждан, проживающих в служебных квартирах, отметила Анастасия Хантимирова. По ее словам, суд выселит следующие категории граждан, только если у них есть другое жилье в собственности или в праве пожизненного наследуемого владения:

• членов семьи военнослужащих, сотрудников ОВД и т. д., которые погибли или пропали без вести при исполнении;
• пенсионеров по старости;
• членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилье;
• инвалидов I или II групп. Инвалидность должна наступить в связи с исполнением трудовых или служебных обязанностей — из-за профессионального заболевания, ранения, контузии и т. п.

Постоянная пpoпиcкa бeз пpaвa нa жилплoщaдь

Прописанный постоянно в квартире человек формально имеет право использовать жилплощадь. Может приводить гостей в установленное законом время, пользоваться кухней, ванной, туалетом, балконом. Но он не может по собственному желанию прописать в ней еще десяток родных. В то же время собственника ничего не ограничивает, и он имеет право регистрировать на своей жилплощади кого угодно, если помещение подходит по размеру. Но и у владельца недвижимости есть объективные риски.

Так, например, лицо, зарегистрированное без права на собственность жилья, может без согласия собственника прописывать на этой же жилплощади несовершеннолетних детей. Законодательство устроено таким образом, что выписать детей из квартиры очень проблематично: понадобятся доказательства, что условия их жизни не станут от этого хуже, что есть место, куда их можно прописать, и тут, скорее всего, не обойтись без участия органов опеки и даже судебных разбирательств. Наличие прописанных людей может помешать сделке по продаже жилья, если собственник намерен это сделать.

Страховкой собственника на случай возможных недоразумений может являться договор. В нем стоит зафиксировать, на какой срок, кого именно регистрируют в квартире и на каких условиях (например, обязать оплачивать коммунальные платежи, которые могут вырасти с увеличением числа прописанных).

Оформлять договор лучше таким образом, чтобы его можно было расторгнуть в любое время по желанию владельца жилого помещения, в котором будут зарегистрированы люди. То есть такое положение нужно просто включить в текст документа. Но так, чтобы и у другой стороны были гарантии: например, если постоянная регистрация на определенный срок была оформлена за вознаграждение (а такое бывает нередко), то при досрочном расторжении договора жилец имеет право получить компенсацию.

Такой документ не станет аргументом для паспортного стола на случай, если жилец откажется добровольно выписываться. Но он точно окажется аргументом для суда. По такому контракту легче выселить посторонних людей, например, если речь о квартире, которая сдается в аренду. С родственниками ситуация сложнее.

Если речь идет о члене семьи, то он сам может оспорить решение о выселении в суде, и, если суд признает его статус как члена семьи, решение могут аннулировать. Выселение родственника может затянуться на срок до года. И все же такой договор увеличивает шансы для собственника отстоять свои права в суде даже в тяжбе с родными.

Как выписать зарегистрированных людей?

Если сопутствующие обстоятельства вынуждают продавца реализовать квартиру вместе с прописанными гражданами, ему нужно понимать, что такая квартира относится к категории проблемных объектов недвижимости.

Соответственно, наличие нежелательных обременений для покупателя, существенно влияет:

• на стоимость объекта;
• на число лиц, желающих приобрести проблемную квартиру.

Только снижение цены на жилое помещение может компенсировать данное неудобство для покупателей, готовых на риск ради экономии денег.

Если собственник по определённой причине, возможно в силу срочности продажи из-за переезда в другой населённый пункт, отказывается от выписки жильцов, то он может осуществить сделку, независимо от того, что в его квартире кто-то прописан. Алгоритм продажи в этом случае будет следующим:

1. Определение стоимости квартиры с учётом того, что она является «проблемной» или обременена жильцами.
2. Поиск покупателей с учётом продажи «проблемной» квартиры.
3. Подготовка документов для сделки.
4. Оформление договора купли-продажи (ДКП).
5. Регистрация ДКП.
6. Освобождение квартиры продавцом, заселение в неё покупателя.
7. Выписка покупателем всех прописанных ранее лиц.

Продавцу не следует давать покупателю ложные обещания о том, что прописанные лица снимутся с регистрационного учёта сами.

Лучше всего уведомить его о том, что ему придётся после вступления в права собственности заняться этим вопросом самостоятельно.

Любая неосведомлённость покупателя о проблемах с квартирой становится причиной оспаривания сделки и расторжения договора.

Если квартира не освобождена от жильцов фактически (они сохраняют прописку и место жительства) или формально (лицо не проживает в квартире, но сохраняет регистрацию), продавец не имеет возможности запросить за нее полную рыночную стоимость. Как правило, ему приходится снижать цену на 10-30%, а иногда и больше. Покупателей на такое жилье найти сложно – каждый понимает, что экономия может вылиться серьезными проблемами (некоторые категории жильцов ни выселить, ни выписать нельзя по закону).

Если продавец решит умолчать о наличии прописанных жильцов, то заключенная сделка может быть расторгнута после обращения в суд. Покупатель, заручившись поддержкой опытного юриста, имеет все шансы доказать факт сокрытия информации и нарушения тем самым своих интересов.

Порядок снятия с регистрации

Добровольное снятие с регистрации проживающего в продаваемой квартире лица происходит в следующем порядке:

1. гражданин обращается в местное отделение УФМС с заявлением;
2. сотрудники УФМС принимают документы в работу;
3. через 3 рабочих дня в паспорт обратившегося ставится печать о снятии с регистрации.

В заявлении нужно указать адрес будущего места проживания. Если прописка временная, то заявление может подать и сам собственник жилого помещения. К заявлению нужно приложить документы:

• копию паспорта;
• справка с нового места жительства;
• разрешение службы опеки (при необходимости).

Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.

Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.

«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:

• Супруг, дети, родители;
• Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
• Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
• Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).

Можно ли продать долю в приватизированной квартире или половину квартиры: однокомнатной, многокомнатной?

• Если недвижимость — общая совместная собственность — любые операции с имуществом возможны лишь при согласии всех участников. Иначе свою долю невозможно даже родственнику подарить. Решить вопрос можно путем выделения своей доли, обратившись в суд, нотариат.
• После выделения доли со собственник начинает владеть своей частью имущества. Право долевой собственности дает возможность продать свою долю. Остальные же собственники имеют приоритет, чтоб выкупить продающуюся долю. Их об этом необходимо уведомить письменно.
• Доказательством передачи уведомления может быть свидетельство, заверенное нотариально. Без доказательств официальной передачи уведомления продажа доли может быть аннулирована.
• Спустя месяц, если жильцы не воспользовались своим правом приобретения доли имущества, собственник может ее продать.

Может ли муж продать квартиру жене, бабушка несовершеннолетнему внуку, мать дочери, сыну?

• Муж может продать имущество жене, поскольку имеет право распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью.
• Если приобретена квартира была в браке и имущество — совместно нажитое, для сделки купли/продажи необходимо согласие жены.
• Получается, что договор оформляется как бы с самим собой. Такую сделки между супругами достаточно легко оспорить. Если же имущество приобрели вне брака, таких проблем не возникает.
• Сделки купли/продажи между близкими родственниками разрешены. Исключение — если покупатель несовершеннолетний. Передать ему квартиру можно только посредством дарения, безвозмездной передачи. Поэтому ни бабушка, ни мама, ни кто-ли еще не может продать квартиру несовершеннолетним потомкам.

Можно ли продать квартиру по ипотеке Сбербанка или другого банка: плюсы и минусы?

Продать — можно, хотя сложнее. Банки в большинстве случае соглашаются на процедуру перепродажи, особенно, если у заемщика ухудшилось финансовое положение. Но причины сделки должны быть вескими.

Плюсы:

• продавец освобождается от долга, поскольку продаст квартиру и долг
• покупатель может приобрести жилье дешевле, чем средняя его стоимость на рынке

Минусы:

• найти покупателя будет сложнее, поскольку не каждый захочет связываться с ипотечным жильем
• необходимо получить разрешение банка на продажу. Для этого необходимо доказать платежеспособность и надежность покупателя
• банк устанавливает порядок передачи денег покупателю
• банк может изменить условия кредитования для покупателя ипотечной недвижимости, поскольку будет заключать с новым заемщиком новый кредитный договор. Условия могут отличаться и быть не выгодными.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

• отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
• систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
• систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Пакет документов при продаже квартиры с обременением – особенности

Для того, что бы покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, владелец жилого помещения должен представить следующий пакет документов:

1. Документ, содержащий данные о том, какие права имеет продавец в отношении этого жилого объекта;
2. Национальный паспорт гражданина;
3. Документ, содержащий данные об основании возникновения у собственника прав на объект недвижимости (соглашение о купле – продаже, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в наследство);
4. Выписка из органа регистрационного учета о всех лицах, которые зарегистрированы по месту расположения недвижимого объекта;
5. Техническая документация на квартиру (план, кадастровый паспорт, выдаваемый органами БТИ).

Помимо стандартного пакета сведений, продавец должен представить:

1. Ордер о вселении в квартиру;
2. Свидетельство, содержащее сведения о приватизации объекта, а также о лицах, которые участвовали в этой процедуре;
3. Документ, подтверждающий внесение всех паевых платежей (когда квартира является кооперативной);
4. Если продавец состоит в брачных отношениях, то можно потребовать брачный договор при наличии такового.

Похожие записи:

• Периодичность испытания предохранительных поясов и страховочных канатов
• Техосмотр 2021 — подробная инструкция для водителей
• Удерживают ли подоходный налог с больничного листа в РБ