Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выкуп арендованного имущества у муниципалитета нужно ли платить НДС». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.
Этапы приватизации арендуемого имущества
Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.
В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.
- Она проходит следующие этапы:
- Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
- Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
- С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
- Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть. Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
- Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.
Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.
- Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:
- Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
- В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
- Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.
В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.
- Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:
- Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
- Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
- Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.
Правильный договор аренды
Для начала напомним в общих чертах основные положения арендных отношений. Установлены они в главе 34 Гражданского кодекса и распространяются на любых участников договора аренды, в том числе на представителей государственной власти.
Итак, по договору арендодатель (собственник или уполномоченное лицо) обязуется предоставить имущество за плату арендатору (ст. 606 ГК РФ). В обязанности последнего при этом входит как своевременная оплата, так и использование объекта аренды в соответствии с его назначением или договором. Невыполнение этих условий может привести к расторжению контракта (ст. 614, п. 1, 3 ст. 615 ГК РФ).
Необходимо также помнить, что для договора аренды здания (сооружения) обязательна письменная форма. А при его заключении дольше чем на один год – еще и госрегистрация в соответствии с Законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ
(ст. 651 ГК РФ).
Кроме того, в арендном контракте должно быть точно указано местонахождение сдаваемых в аренду помещений, их параметры, характеристика и площадь, а также размер оплаты и срок аренды. Отсутствие таких данных означает, что объект аренды не согласован, а сам договор не заключен.
Особое внимание арендатор должен уделить упоминанию в договоре о правах арендодателя на помещение. Ведь передача площадей не уполномоченным на это лицом может повлечь не только правовые, но и налоговые последствия для арендатора. Финансисты, к примеру, полагают, что тогда он не сможет подтвердить расходы по арендной плате (письмо Минфина России от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).
Налоговый агент по НДС при сделках с госимуществом
Чтобы понять, кто же такие налоговые агенты по НДС можно провести аналогию с налоговыми агентами по НДФЛ.
Налоговый агент по НДС также как и налоговый агент по НДФЛ, исчисляет и удерживает налог из дохода, который выплачивает арендодателю в виде арендной платы. При этом НА по НДС должен не просто удержать налог, но и уплатить его в бюджет, а также представить декларацию по НДС в ИФНС.
Если компания арендует муниципальное имущество у казенного учреждения, то она не должна платить НДС. Об этом сообщает Министерство финансов в письме от 11.07.17 № 03-07-11/43774.
Если органы государственной власти, органы местного самоуправления сдают в аренду федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное имущество, то действует особый порядок уплаты НДС.
Согласно п. 3 ст. 161 Налогового кодекса НДС должны платить арендаторы имущества. При этом согласно подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК, оказание услуг казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС.
Из этого следует, что при аренде имущества у казенных учреждений арендаторы не должны платить НДС.
Необходимо ли банку исполнять функции налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования?
Выкуп муниципального имущества. В поисках НДС
В ноябре 2010 г. я приобрел нежилое здание (Дом быта) у Комитета по управлению имуществом. Согласно отчету об определении рыночной стоимости объекта цена здания составила 500 000 руб. с учетом НДС 76 271 руб. 19 коп. Договор купли-продажи здания был составлен неверно, согласно ему цена здания составила 500 000 руб. без указания НДС. Сумму 500 000 руб. я уплатил полностью в КУМИ. Теперь налоговые органы требуют уплаты НДС. Поскольку я не сталкивался с подобной ситуацией, не знал, что НДС надо было выделить и уплатить отдельно, могу ли я потребовать от КУМИ изменить договор купли-продажи здания и потребовать от них возврата суммы НДС, ведь в оценочном отчете НДС выделен?
В соответствии с п. 3 ст. 161 НК РФ
налоговыми агентами
по НДС
признаются покупатели
(получатели)
государственного имущества, не закрепленного
за государственными предприятиями и учреждениями,
составляющего государственную казну
Российской Федерации, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа,
а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну
соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования.
При реализации
(передаче) на территории РФ вышеуказанного имущества
налоговая база по НДС определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога
.
Покупатели
—
налоговые агенты
обязаны
исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов
и уплатить в бюджет
соответствующую сумму НДС
.
Следовательно, при покупке помещения, составляющего муниципальную собственность, Вы признаетесь налоговым агентом по НДС
.
Вы не указали в вопросе, каким образом было выкуплено здание.
Ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»
установлено, что
под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается
возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
Налоговый агент по НДС при сделках с госимуществом
Чтобы понять, кто же такие налоговые агенты по НДС можно провести аналогию с налоговыми агентами по НДФЛ.
Налоговый агент по НДС также как и налоговый агент по НДФЛ, исчисляет и удерживает налог из дохода, который выплачивает арендодателю в виде арендной платы. При этом НА по НДС должен не просто удержать налог, но и уплатить его в бюджет, а также представить декларацию по НДС в ИФНС.
Если компания арендует муниципальное имущество у казенного учреждения, то она не должна платить НДС. Об этом сообщает Министерство финансов в письме от 11.07.17 № 03-07-11/43774.
Если органы государственной власти, органы местного самоуправления сдают в аренду федеральное имущество, имущество субъектов РФ или муниципальное имущество, то действует особый порядок уплаты НДС.
Согласно п. 3 ст. 161 Налогового кодекса НДС должны платить арендаторы имущества. При этом согласно подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК, оказание услуг казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС.
Из этого следует, что при аренде имущества у казенных учреждений арендаторы не должны платить НДС.
Необходимо ли банку исполнять функции налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования?
На этот вопрос дал ответ Минфин ответ в письме от 11 июля 2017 г. №03-07-11/43774. Разъясняется, что в соответствии со статьей 161 НК РФ при предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ или муниципального имущества действует особый порядок применения НДС. В данном случае налоговую базу по НДС определяют арендаторы такого имущества, которые являются налоговыми агентами.
Необходимо ли банку исполнять функции налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования?
На этот вопрос дал ответ Минфин ответ в письме от 11 июля 2017 г. №03-07-11/43774. Разъясняется, что в соответствии со статьей 161 НК РФ при предоставлении органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ или муниципального имущества действует особый порядок применения НДС. В данном случае налоговую базу по НДС определяют арендаторы такого имущества, которые являются налоговыми агентами.
При этом согласно подпункту 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ выполнение работ (оказание услуг) казенными учреждениями не признается объектом налогообложения НДС. Следовательно, при приобретении услуг по аренде муниципального имущества, оказываемых казенными учреждениями, не являющихся объектом НДС, арендаторы такого имущества налог в качестве налогового агента не уплачивают.
Также разъясняется, что в отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, Налоговые кодекс не устанавливает особый порядок исчисления НДС. Такие предприятия являются самостоятельными плательщиками НДС.
Минфин России разъяснил, что в случае приобретения услуг по аренде муниципального имущества, оказываемых казенными учреждениями, не являющихся объектом налогообложения НДС, арендаторы имущества НДС не уплачивают. Это правило действует, в том числе в случае заключения договора аренды с муниципалитетом, который владеет казенным учреждением на праве оперативного управления (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 11 июля 2017 г. № 03-07-11/43774).
В рассмотренном примере организация просит дать разъяснения по поводу необходимости исполнения ей функций налогового агента по НДС при оплате услуг по договору аренды имущества муниципального образования. При этом организация арендует часть нежилого помещения у Администрации города, причем в договоре отражено, что здание закреплено на праве оперативного управления за муниципальным казенным учреждением. Арендодателем по договору аренды является Администрация города, а участие казенного учреждения в качестве третьей стороны договора не предусмотрено.
В ответе финансисты напомнили, что в Налоговом кодексе установлен особый порядок применения НДС при предоставлении на территории РФ органами госвласти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества, согласно которому налоговая база по НДС определяется налоговыми агентами – арендаторами имущества (п. 3 ст. 161 Налогового кодекса).
В отношении услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, особенностей по исчислению и уплате НДС главой 21 НК РФ не предусмотрено. Поэтому при оказании услуг по предоставлению в аренду муниципального имущества, закрепленного за муниципальными унитарными предприятиями или муниципальными учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, налогоплательщиками НДС являются эти предприятия (учреждения).
24 Марта 2020
ФНС разработала методичку о переходе с ЕНВД на другие режимы с 2021 года
Возмещение работникам стоимости медосмотров страховыми взносами не облагается
ФНС и Роскомнадзор приостановили проверки до 1 мая
Налоговая служба рассказала об условиях предоставления инвестиционного вычета по НДФЛ
Налоговая служба подготовила проект новой декларации 3-НДФЛ
18 Марта 2020
Переход на онлайн-ККТ не избавил бизнес от контрольных закупок
На вычет НДС при возврате товара дается только год, а не три!
Облагается ли аренда земли ндс
Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить. Облагается ли НДС аренда или продажа земельного участка – частый вопрос, который задают граждане, работающие с землей.
Однако, постановка самого вопроса просто некорректна, поскольку сравниваются два различных понятия. Скачать бланк договора аренды земельного участка Аренда земли, как уже стало понятно, не облагается НДС, если арендодатель – государство. Продажа земли – совсем другой вид деятельности, относящийся к получению дохода от реализации личного имущества, что никак не связано с неуплатой НДС.
Вся прибыль, получаемая физическими лицами, по закону облагается налогами.
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Действуют ли в этом случае льготы
Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.
Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.
Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)
В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.
Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:
- частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
- на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
- пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
- счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
- при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».
РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Стоимость услуг Исполнителя определяется Онлайн-заказе юридических услуг в соответствии с Прайс-листом. Исполнитель вправе самостоятельно вносить изменения в Прайс-лист. Стоимость оплаченных Заказчиком услуг на основании созданного Онлайн-заказа юридических услуг изменению не подлежит. Стоимость услуг Исполнителя не включает НДС в связи с применением Исполнителем упрощенной системы налогообложения.
- Юридическая услуга предоставляется в полном объеме при условии 100% (стопроцентной) предоплаты Заказчиком.
- Оплата юридических услуг производится Заказчиком в российских рублях с использованием банковской карты на веб-сайте Исполнителя после заполнения Онлайн-заказа юридических услуг. Также Заказчик может оплатить услуги Исполнителя с помощью банковской карты в Личном кабинете клиента или иным способом на основании Счета на оплату, размещенного Исполнителем в Личном кабинете клиента.
- Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в срок не позднее 3 (трёх) дней с момента создания Заказчиком Онлайн-заказа юридических услуг. По истечении указанного срока Исполнитель вправе внести изменения в стоимость, состав и сроки оказания услуг.
- Услуги считаются оплаченными Заказчиком с момента поступлении всей суммы оплаты на расчетный счет Исполнителя.
- После проведения Заказчиком предоплаты и зачисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя настоящий Договор вступает в силу.
- Настоящим Исполнитель и Заказчик (в дальнейшем – Стороны) договорились, что в случае, если на момент прекращения или расторжения Договора стоимость оплаченных услуг превышает стоимость фактически оказанных Исполнителем услуг, то разница между указанными суммами не возвращается, а признается внесенной Заказчиком в счет оплаты (предоплаты) услуг Исполнителя в рамках других (в том числе будущих) договоров. Для возврата указанных денежных средств Заказчик должен направить Исполнителю письменное заявление с указание полных банковских реквизитов расчетного счета.
Расчет налога на добавленную стоимость
Теперь определимся с расчетом сумм НДС. Как мы отмечали ранее, налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).
В то же время важен порядок, предусмотренный в договоре. Если там указано, что цена аренды включает в себя НДС, то именно сумма арендной платы будет являться налоговой базой. В таком случае сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ; письмо УМНС России по г. Москве от 08.08.2003 № 21-09/43618).
Если в договоре цена аренды определена без учета НДС или об НДС не упоминается, то налог придется начислить сверх цены договора по ставке 18% и уплатить его за счет собственных средств (письма Минфина России от 08.09.2011 № 03-07-08/276, УФНС России по г. Москве от 03.02.2009 № 16-15/008658). Причем сумма уплаченного НДС не может быть принята в расходы в целях исчисления налога на прибыль.
Арендодатель госимущества: возможны варианты
Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.
На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.
Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.
Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.
НДС, уплаченный в бюджет за арендодателя, арендатор-агент вправе предъявить к вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Однако для этого необходимо соблюсти ряд условий. Так, госимущество должно быть использовано в облагаемой НДС деятельности (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ), арендный платеж отнесен на себестоимость (п. 1 ст. 172 НК РФ), а налог удержан из доходов арендодателя и уплачен в бюджет (п. 3 ст. 171 НК РФ). Кроме того, агент должен располагать счетом-фактурой (п. 1 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ).
Таким образом, принять к вычету агентский НДС могут только арендаторы, которые являются плательщиками этого налога. Освобождение от такой обязанности, как и применение спецрежимов, лишает права на вычет.
Что касается счета-фактуры, то органы государственной власти и местного самоуправления, в отличие от других арендодателей, этого документа не выписывают. Между тем отсутствие счета-фактуры может привести не только к потере права на вычет НДС, но и к нарушению арендатором налогового законодательства. Ведь, согласно пункту 16 Правил ведения книг покупок и книг продаж (утверждены постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2000 г. № 914), в книге продаж необходимо регистрировать выписанные счета-фактуры во всех случаях, когда возникает обязанность по исчислению НДС, в том числе при исполнении обязанностей налогового агента.
Чтобы обезопасить себя от претензий со стороны инспекторов, арендатор может выписать счет-фактуру самостоятельно. Тем более что именно такие рекомендации ранее давали и сами контролеры. Документ нужно составить в одном
экземпляре с пометкой «Аренда государственного или муниципального имущества» и зарегистрировать его в книге продаж в момент фактического перечисления в бюджет арендной платы и НДС (письмо МНС России от 14 апреля 2003 г. № 03-1-08/1139/26-Н309). В книге покупок счет-фактуру регистрируют в части арендной платы, принимаемой к налоговому учету в текущем периоде, с отражением НДС в соответствующей доле, возмещаемой из бюджета.
Ставку налога в счете-фактуре нужно указывать расчетную – 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ). Независимо от того, указан НДС в составе арендной платы или по условиям договора арендатор обязан самостоятельно рассчитать и уплатить налог. При этом во втором случае арендатору сначала придется определить величину арендной платы с НДС, и лишь затем выписывать счет-фактуру. Выполнив все описанные требования законодательства и рекомендации инспекторов, арендатор госимущества без труда и негативных последствий сможет принять к вычету агентский НДС. В учете бухгалтер отразит эту операцию записью:
ДЕБЕТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» КРЕДИТ 19
– принят к вычету НДС по арендной плате.
Ответственность налогового агента
В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).
Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.