Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как стать застройщиком многоквартирного дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии со статьей 8 «Передача объекта долевого строительства» Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» долевое строительство предусматривает переход права собственности на объект недвижимости, который строится на основании долевого участия, от инвестора-застройщика на дольщика.
Статья 11. Уступка прав требований по договору
Основные моменты, которые следует учесть при уступке прав требований:
- Уступка прав требований возможна только при условии, что договором не предусмотрено обратное.
- Передача прав требований осуществляется путем заключения между уступителем и уступателем договора уступки прав. При этом необходимо соблюсти все формальности и требования, предусмотренные законодательством.
- Уступка прав требований является третьей стороной, то есть уступителем и уступателем, также могут быть затронуты права и обязанности третьего лица (должника).
Важным моментом при уступке прав требований является согласие должника на передачу прав. В случае отсутствия такого согласия, уступка прав становится недействительной.
| Преимущества уступки прав требований: | Недостатки уступки прав требований: |
|---|---|
|
|
Статья 14. Особенности обращения взыскания на предмет залога
Обращение взыскания на предмет залога имеет свои особенности, которые регулируются статьей 14 Гражданского кодекса РФ. Ниже рассмотрены основные аспекты данной статьи.
1. Определение предмета залога
Предмет залога определяется в договоре залога и является обязательством, которое обеспечивается залогом. Он может быть представлен движимым или недвижимым имуществом.
2. Порядок обращения взыскания на предмет залога
Взыскание на предмет залога осуществляется путем его продажи на аукционе. Продажа происходит открыто и доступно для всех заинтересованных лиц. После продажи, полученные деньги направляются на погашение задолженности перед кредитором.
3. Права и обязанности залогодержателя
Залогодержатель имеет право требовать исполнения обязанности, обеспеченной залогом, а также участвовать в аукционе по продаже заложенного имущества. Он обязан поддерживать сохранность предмета залога и предоставить его залогодателю после погашения задолженности.
4. Права и обязанности залогодателя
Залогодатель имеет право получить оставшуюся сумму после погашения задолженности из выручки от продажи заложенного имущества. Он также обязан уплатить расходы, связанные с обращением взыскания на предмет залога.
5. Особенности обращения взыскания на имущество третьих лиц
В случае, если заложенное имущество принадлежит третьему лицу, залогодержатель должен уведомить о возможном обращении взыскания на предмет залога данное лицо. При этом, третье лицо может воспользоваться своим правом требовать освобождения имущества за погашение своих требований.
| Права и обязанности | Залогодержатель | Залогодатель |
|---|---|---|
| Право требовать исполнения обязанности, обеспеченной залогом | Да | – |
| Участие в аукционе по продаже заложенного имущества | Да | – |
| Сохранность предмета залога | Да | – |
| Возврат предмета залога после погашения задолженности | Да | – |
| Получение оставшейся суммы после погашения задолженности | – | Да |
| Уплата расходов, связанных с обращением взыскания | – | Да |
Взыскание на предмет залога является одной из форм обеспечения исполнения обязательства. Права и обязанности залогодержателя и залогодателя определены статьей 14 Гражданского кодекса РФ. В случае обращения взыскания на имущество третьих лиц, третье лицо имеет возможность требовать освобождения имущества за погашение своих требований.
Что делает генеральный подрядчик
В рамках своей работы генеральный подрядчик выполняет следующие функции:
- Разработка проектной документации. Генеральный подрядчик осуществляет разработку проектной документации, на основании которой будет вестись строительство многоквартирного дома. Он участвует в составлении сметы затрат на строительство и определяет необходимый объем работы.
- Подбор и контроль субподрядчиков. Генеральный подрядчик осуществляет поиск и выбор подходящих субподрядчиков для выполнения отдельных видов работ. Он контролирует их работу и обеспечивает соблюдение сроков и требований к качеству.
- Закупка материалов и оборудования. Генеральный подрядчик занимается закупкой необходимых материалов и оборудования для строительства. Он выбирает надежных поставщиков и контролирует доставку и качество приобретенных материалов.
- Координация всех этапов строительства. Генеральный подрядчик контролирует все этапы строительства, начиная с подготовки площадки и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию. Он следит за соблюдением технологических процессов, качеством выполняемых работ и соблюдением сроков.
- Финансовый контроль. Генеральный подрядчик осуществляет финансовый контроль за проведением строительных работ. Он следит за бюджетом проекта, контролирует расходы и обеспечивает своевременную оплату субподрядчиков и поставщиков.
- Гарантийные обязательства. Генеральный подрядчик берет на себя ответственность за гарантийные обязательства на выполненные работы. Он осуществляет гарантийное обслуживание объекта и устранение возможных дефектов.
Генеральный подрядчик играет важную роль в строительстве многоквартирного дома. Он координирует все работы, контролирует качество и сроки, обеспечивает финансовый контроль и берет на себя гарантийные обязательства. Благодаря его участию проект может быть успешно реализован, а объект сдан в эксплуатацию в соответствии с требованиями и ожиданиями заказчика.
Возможности стать застройщиком
- Получить земельный участок бесплатно или за символическую плату от муниципалитета. Для этого необходимо следить за объявлениями и отслеживать возможности получить землю для строительства.
- Собрать команду профессионалов, включая архитектора, инженера-планировщика и строителей, которые будут работать на условиях долевого участия или по предоплате за выполненную работу.
- Воспользоваться государственными программами поддержки застройщиков, которые предусматривают программы финансовой поддержки и льготные кредиты для строительства жилья.
- Взять в аренду строительное оборудование и технику, что поможет сэкономить на затратах и ускорить процесс строительства.
- Использовать возможности краудфандинговых платформ для привлечения инвестиций на строительство. С таким подходом можно собрать необходимую сумму денег для запуска проекта.
- Продажа жилья во время строительства, чтобы получить дополнительные средства для развития проекта и его завершения.
Все эти способы помогут вам стать застройщиком многоквартирного дома без вложений и осуществить мечту о собственном жилье.
Какие этапы входят в сам процесс строительства
Строительство домов должно вестись в определенном порядке. Это касается не только частных, но и городских построек.
Строительство от и до
- Начинается все с выбора земельного участка, который обладает соответствующими характеристиками. Наличие развитой инфраструктуры для многоквартирных домов становится обязательным требованием. Как и телефонная связь, коммуникации.
- На втором этапе утверждается градостроительный план. Если участок не густо заселен многоэтажными зданиями, разрешение получить гораздо легче.
- Третий этап включает работы по топографии и геологии. Топографическая съемка проводится для получения максимально точных координат будущего объекта. А изучение геологии позволит получить информацию, которая касается характеристик грунта.
- Следующий шаг связан с проектированием объекта. Профессионализм проектировщика определяет, насколько комфортным будет уровень проживания в новых квартирах.
- Наконец, последним идет само строительство, которое само включает ряд работ.
- Остается только заняться благоустройством территории.
Риски долевого строительства
До принятия специального закона в 2004 году инвестиции в долевом строительстве существовали давно и не совсем удачно. Регулировали этот вид деятельности договоры об инвестировании. Были практически не защищены права обычных граждан – дольщиков, и застройщики пользовались этим в своих корыстных целях.
ФЗ о долевом строительстве предполагает гарантии для участников долевого инвестирования. Но недобросовестные застройщики и в этом случае находят лазейки, чтобы иметь больше прав и как можно меньше обязанностей или вовсе их не исполнять. Часто они и не нарушают закон в прямом смысле. Например, заключают с гражданами обычные инвестиционные договоры. А в них нет прав дольщика в долевом строительстве. Гражданам и юр. лицам надо проследить, чтобы договор был именно об участии в долевом строительстве.
Популярны также махинации с векселями и применение предварительных договоров купли-продажи. При этом даже крупные строительные инвестиционные компании не брезгуют такими, не совсем законными, механизмами.
Если описывать вкратце, то мошенничества выглядят так:
- Оформляется предварительный договор купли-продажи недвижимости. Этот документ говорит о том, что только при полной постройке жилого объекта, с дольщиком будет заключен еще один основной договор купли-продажи. Во время строительства все права на собственность принадлежат застройщику, а инвестору они переходят только после заключения основного договора. Еще один подводный камень – такие договоры не имеют сроков по сдаче дома, то есть строительство может идти сколько угодно времени. К тому же нет государственной регистрации, а это означает, что нечистый на руку застройщик вполне может заключить договоры с несколькими дольщиками на одну квартиру;
- Схема с векселями. В этом случае, заключается дополнительный договор купли-продажи векселя, который приравнен к стоимости недвижимости. Иными словами, покупатель якобы приобретает от застройщика квартиру с помощью векселя. Нет никакой связи между этими действиями. Строительная компания может выкупить квадратные метры не квартирой, а деньгами. Предварительный договор купли-продажи так и остается в силе, но средства по нему не зачисляются. Поэтому недобросовестный застройщик по основному договору устанавливает рыночную стоимость жилья. На деле выходит, что обманутый гражданин дает застройщику деньги взаём на несколько лет, но этих средств хватило бы и на покупку нового уже построенного жилья.
Обслуживанию по соглашению подлежат также нежилые помещения. Акт может быть оформлен с приложениями. В них подробно описывается, в отношении какого имущества организация осуществляет функции управления.
Для заключения договора можно использовать акт, утвержденный Правительством в Постановлении №416 от 2013 года «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Вне зависимости от формы документа на управляющую организацию возложена обязанность приступить к оказанию услуг в течение 30 дней.
Способ выбора компании влияет на период действия соглашения:
- если организация выбрана собственниками помещения, то длительность действия акта составляет от 1 до 5 лет;
- когда фирма получает функции по управлению домом в условиях конкурса – от 1 до 3 лет;
- если соглашение оформлено застройщиком – не более 3 месяцев.
Предусматривается пролонгация действия акта в ситуации, когда по завершении вышеперечисленного срока ни одна из сторон не сообщила про расторжение в письменном формате.
Плюсы и минусы строительного бизнеса
Поскольку это вид активности очень популярен на российском рынке, это говорит о том, что преимуществ здесь гораздо больше, чем недостатков. В качестве привлекательных сторон выделяют:
- Возможность получать высокие прибыли. Правда, не на начальном этапе развития предприятия.
- Рентабельность бизнес находится в коридоре 50-70%. А это очень хороший показатель.
- Окупаемость в течение одного года. (среднестатистический показатель).
- Множество возможностей для реализации: от внутренней отделки до промышленного строительства.
В качестве негативных сторон бизнеса выделяют следующие моменты:
- Сложность выхода на рынок.
- Сложность в приобретении положительной репутации, что вызывает проблемы в работе с барками и снижает возможность получения кредитов.
- Высокий уровень конкуренции.
Требования к застройщику по 214-ФЗ в 2021 году
Не все дольщики получают свои квартиры вовремя или вообще ждут завершения проекта. Иногда застройщик объявляет о банкротстве во время строительства. В таких ситуациях многоквартирный дом часто оставляют на стадии строительства. Анализ застройщика может помочь снизить риск.
Дело в том, что раньше продажа на ранних этапах, даже по низкой цене, была выгодна застройщику — он получал деньги здесь и сейчас и мог вложить их в этот или следующий проект.
Совет Ольги: если вы хотите начать инвестировать в квартиры с минимальными затратами, вы можете купить студию или общежитие (готовое, не на стадии строительства) — это самые дешевые виды недвижимости. Нужно только понимать, что обстановка комнат в общежитии должна быть согласована с управляющей компанией, а также необходимо получить разрешение соседей на продажу.
Преимущества и ограничения
Плюсы физических лиц в роли застройщиков заключаются в более гибких условиях работы. Они имеют возможность привлечения инвестора и получить кредиты в кредитных организациях для финансирования строительства. Также у физических лиц есть возможность привлечения наемного персонала и подрядных организаций для выполнения строительных работ.
Однако у физических лиц, выступающих в роли застройщиков, имеются и ограничения. Во-первых, они не имеют государственной или муниципальной поддержки, как в случае с государственными или муниципальными предприятиями. Во-вторых, физическое лицо не может быть выбрано в качестве застройщика путем проведения конкурса или тендера, как это делается в случае с юридическими лицами.
Также следует отметить, что физическое лицо не имеет права передачи недостроенного или недвижимого имущества в частную собственность, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного техническим надзором. Это делает физических лиц более ответственными за качество и сроки строительства.
Кооперативы: права и обязанности
Для того чтобы стать застройщиком в кооперативе, необходимо соблюсти ряд документов и процедур. Прежде всего, потенциальный застройщик должен обратить внимание на понятия «кооперативное договор» и «единый застройщик». Кооперативное договор является основным документом, который определяет права и обязанности между застройщиком и инвестором, а единый застройщик – лицо или организация, которая выступает в роли застройщика для данного многоквартирного дома.
Итак, как же всё оформляется в кооперативе? В начале процесса подписывается кооперативное соглашение, а затем заключается договор на участие в строительстве многоквартирного дома. В договоре указываются права и обязанности каждой стороны, условия строительства и сроки его завершения.
Одно из ключевых отличий кооперативов от других застройщиков – это наличие членских взносов, которые являются основным источником финансирования строительства. Кооператив также имеет право привлечь дополнительные средства через кредиты или помощь государства.
Также следует отметить, что в роли застройщика в кооперативе может выступать девелопер – специализированная организация, занимающаяся строительством многоквартирных домов. Девелоперы обычно имеют большой опыт в строительстве и управлении проектами, что делает их более надежными партнерами для членов кооператива.
Возможности инвесторов при участии в строительстве многоквартирного дома
Инвесторы получают следующие возможности и преимущества при инвестировании в строительство жилья:
- Возможность выбрать застройщика, с которым будет заключена договор о строительстве и передаче квартир.
- Получение прав контроля за техническим и финансовым состоянием строительства и объекта.
- Получение благоприятных условий по кредитным ставкам и срокам в случае финансирования проекта через банковский кредит или другие механизмы финансирования.
- Возможность участия в процессе управления объектом после завершения строительства и передачи квартир.
- Владение жильем с возможностью его использования для проживания, сдачи в аренду или продажи.
Ответственность застройщика
Если застройщик продавал строящееся жилье без разрешения, дольщик может написать заявление на возврат средств. В этом случае он может взыскать не только стоимость квартиры, но и двойные проценты по ипотеке, которые успел выплатить.
Если застройщик привлек средства дольщиков для строительства, но не имел на это права:
- должностным лицам грозит штраф от 20 тыс. до 50 тыс. ₽,
- компании — от 500 тыс. до 1 млн ₽.
Если застройщик опубликует неполную или ложную проектную документацию или не опубликует ее в срок:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 200 тыс. до 400 тыс. ₽.
Если застройщик не сдаст отчетность или сделает это не вовремя:
- должностным лицам грозит штраф от 5 тыс. до 15 тыс. ₽,
- компании — от 50 тыс. до 200 тыс. ₽
Требования к застройщику
Какие требования к застройщику в 2020 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
- Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
- Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
- Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
- Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
- Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Каковы многие направления развития недвижимости?
Вакансии в области развития недвижимости классифицируются в зависимости от уровня опыта. Некоторые примеры должностей начального уровня:
- Ассоциированный специалист по продажам недвижимости
- Архитектурный дизайнер
- Эксперт по управлению активами
Позиции аналитиков-разработчиков среднего уровня включают:
- Руководитель проекта
- Аналитик по недвижимости
- Агент по недвижимости
- Старший советник
Ниже приведены примеры должностей высшего уровня или руководящих должностей:
- Главный менеджер по продукту
- Старший финансовый аналитик
- Директор по стратегическим счетам
- Директор по управлению рисками
Профессия застройщика включает в себя широкий спектр возможностей трудоустройства. Найдите нишу в сфере недвижимости, пообщайтесь с людьми, которые там работают, а затем выберите подходящий путь, как только вы изучите свои возможности.