Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как забронировать квартиру в новостройке у застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сроки действия договора бронирования обычно варьируются от нескольких дней до двух недель. Иногда возможно оформление бронирования и на более длительный срок. Сколько стоит бронь квартиры в новостройке, зависит от срока её действия.
Основные положения договора
Договор бронирования квартиры в новостройке — это не обязательный документ, поэтому единого образца у него нет. Каждая компания вправе вносить в него свои детали. Ключевые пункты, которые должны быть в нём отражены — это:
● Адрес объекта недвижимости.
● Параметры квартиры: количество комнат, метраж, проектный номер, расположение в доме: этаж, секция, корпус.
● Фиксированная стоимость квадратного метра или жилья целиком на срок действия договора бронирования.
● Срок действия брони.
● Размер предоплаты, условия её возврата.
● Ответственность сторон за неисполнение условий договора: возможные штрафы и неустойки.
● Условия расторжения договора до истечения срока его действия.
● Сведения о сторонах, заключающих договор: реквизиты организации и паспортные данные потенциального покупателя.
С кем оформляется договор?
Строгой формы у договора брони нет. Каждый застройщик меняет условия на свое усмотрение и в зависимости от того, что он готов предложить. Покупателю следует внимательно изучить каждый пункт контракта. В случае расторжения по этому документу будут определены условия, как вернуть бронь за квартиру в новостройке и прочие моменты по выплате неустоек и тд.
Заключить договор можно как напрямую с застройщиком, так и с агентством недвижимости. Перед этим следует обязательно проверить деловую репутацию партнера, чтобы не попасть на мошенников. Изучите проектную документацию строительной компании, есть ли у нее разрешение на строительство и документы на землю. Подтвердить финансовую надежность застройщика можно через отделения банков: узнайте, с какими он сотрудничает и где аккредитован.
Если данных нет в открытом доступе, то всегда можно запросить их напрямую у продавца. В случае отказа в предоставлении информации, стоит задуматься о надежности будущего партнера и по возможности выбрать другой объект для покупки.
Что обязательно должно быть в договоре резервирования
Конкретного шаблона договора нет, однако несколько основных пунктов обязательно включаются в текст соглашения:
-
полные данные по выбранной квартире: точный адрес, метраж, число комнат, занимаемый этаж и т.д.;
-
стоимость квадратного метра и общая цена квартиры;
-
величина предоплаты. Сумма, которую платят за бронь квартиры, составляет в среднем до 3% от ее итоговой стоимости. Но все зависит от индивидуальной договоренности. У некоторых застройщиков или агентов цена может быть фиксированная за услугу;
-
срок резервирования квартиры;
-
ответственности обеих сторон за нарушение условий договора;
-
обстоятельства, которые позволяют расторгнуть контракт досрочно;
-
условия для расторжения: возврат/невозврат средств, штрафные санкции. Этот пункт следует расписать максимально подробно, чтобы ни у одной из сторон не возникло вопросов;
-
индивидуальные данные продавца и покупателя.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Резервирование квартиры
Резервирование квартиры — это процесс временного блокирования определенной квартиры на определенные даты. Это означает, что другие люди не смогут забронировать эту квартиру на тот же период времени, что и вы.
Резервирование квартиры обычно требует определенной суммы депозита — это может быть процент от стоимости аренды или фиксированная сумма. Депозит обычно возвращается при отмене бронирования вовремя или при заселении в квартиру.
Чтобы забронировать квартиру, необходимо связаться с арендодателем или с агентом по аренде недвижимости. Они предоставят вам всю необходимую информацию о квартире и процессе бронирования.
- Перед бронированием квартиры, убедитесь, что вы прочитали все условия и политики отмены бронирования.
- Обычно разрешается изменять даты бронирования до определенного срока до заселения, но после этого срока изменения могут быть невозможными или сопряжены с дополнительными сборами.
- Если у вас возникли какие-либо вопросы по поводу бронирования квартиры, не стесняйтесь связаться с арендодателем или агентом по аренде.
Резервирование квартиры — это хороший способ гарантировать наличие проживания в определенные даты и сделать ваше путешествие более спокойным и комфортным.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:
Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом сможете выяснить важную информацию, рекомендовала Наталия Борзенкова.
Покупая приватизированную ранее квартиру на вторичном рынке, нужно четко просчитать риск предъявления своих требований так называемых отказников или «мертвых душ», добавил Александр Почуев. «В течение пяти лет, а иногда и большего времени, поскольку срок исковой давности может быть восстановлен ввиду ряда причин, те лица, которые отказались ранее от приватизации жилья, могут заявить свое требование о вселении в квартиру в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», — подытожил он.
Самый интересный момент – то, на каких условиях заключаются «необязательные» договоры бронирования. Покупатель квартиры должен уделить этому очень большое внимание и пристально изучить документ, ведь от этого может зависеть возможность расторжения договора и возврат средств по нему.
Кстати, а сколько нужно заплатить за бронь? Стоимость бронирования квартиры в новостройке зависит и от стоимости самого объекта, и от того, какими темпами повышаются цены в каждом конкретном жилом комплексе. «В среднем стоимость месячной брони сопоставима с размером ежемесячной индексации цен в конкретном проекте. В комфорт-классе в 2021 году стоимость бронирования почти никогда не превышала 50 тысяч рублей. При покупке нескольких лотов договор бронирования заключается на каждый из объектов недвижимости и, соответственно, оплачивается отдельно», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
В ГК «Гранель» стоимость бронирования ниже среднего – но есть и нюансы: «Бронирование каждого лота оплачивается отдельно и стоит примерно 10 000 рублей. В цену квартиры стоимость бронирования не входит – это дополнительные расходы», – подчеркивает Сергей Нюхалов.
По словам Надежды Коркка, это нормально: «Существует разная практика на рынке. Одни застройщики включают бронирование в стоимость ДДУ, а другие расценивают данные средства как оплату услуг подбора квартиры и подготовки всех необходимых документов для сделки».
Как объясняет Денис Бобков, если договор бронирования заключается не с компанией-застройщиком, а с иным юрлицом, то стоимость договора бронирования обычно не входит в стоимость приобретаемой недвижимости – это оплата части стоимости квартиры, которая должна была бы пойти в качестве комиссии стороннему агентству или внутренней компании (не являющейся формально застройщиком) в составе группы компаний девелопера (а вот у девелопера обычно стоимость договора бронирования включается в стоимость объекта, т.е. в основном договоре сумма уменьшается на стоимость договора бронирования).
«В разных новостройках условия бронирования свои, общего критерия не существует, – соглашается Владимир Щекин. – В Russian Design District такая услуга стоит от 200 тысяч рублей за лот, при этом договор заключается на комфортный для клиента период – 14 дней».
По данным компании «Метриум», в среднем стоимость бронирования составляет порядка 1-3% от цены недвижимости и зависит от сегмента: так, в массовых новостройках бронирование понравившегося варианта, в среднем, обойдется примерно в 50-100 тыс. рублей, в проектах бизнес-класса – порядка 300-500 тыс. рублей.
Варьируются и сроки бронирования. Но в среднем застройщики предлагают заключить договор бронирования на 14 дней. Увеличить этот срок можно только при более сложной схеме покупки – например, при трейд-ин.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
- При наступлении обстоятельств непреодолимой силы, которые сторона по настоящему Договору оферты не могла ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами, срок исполнения обязательств в соответствии с настоящим Договором отодвигается соразмерно времени, в течение которого продолжают действовать такие обстоятельства, без возмещения каких-либо убытков. К таким событиям чрезвычайного характера, в частности, относятся: наводнения, пожар, землетрясение, взрыв, шторм, оседание почвы, иные явления природы, эпидемия, пандемия, а также война или военные действия, террористические акты; перепады напряжения в электросети и иные обстоятельства, приведшие к выходу из строя технических средств какой-либо из сторон.
- Сторона, для которой создалась ситуация, при которой стало невозможно исполнять свои обязательства из-за наступления обстоятельств непреодолимой силы, обязана о наступлении, предположительном сроке действия и прекращения этих обстоятельств незамедлительно (но не позднее 5 (пяти) рабочих дней) уведомить в письменной форме другую сторону.
- В случае спора о времени наступления, сроках действия и окончания обстоятельств непреодолимой силы заключение компетентного органа в месте нахождения соответствующей Стороны будет являться надлежащим и достаточным подтверждением начала, срока действия и окончания указанных обстоятельств.
- Неуведомление или несвоевременное уведомление стороны о начале действия обстоятельств непреодолимой силы лишает ее в дальнейшем права ссылаться на них как на основание, освобождающее от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему Договору.
- Если обстоятельства непреодолимой силы и/или их последствия продолжают действовать более 30 (тридцати) календарных дней подряд, то Договор, заключенный на условиях настоящей Оферты, может быть расторгнут по инициативе любой из сторон путем направления в адрес другой стороны письменного уведомления.
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Боронование и задаток: это разные договора!
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Договор задатка является, по сути, начальным этапом сделки. В нем четко описываются все условия последующей покупки квартиры. А сам документ регламентируется ГК РФ. В этом случае при отказе от покупки продавец имеет право начислять штрафные санкции, так как такой тип договора по закону считается началом сделки.
С другой стороны, при оформлении задатка нередко указывают, что, если человек не стал покупать квартиру в новостройке по причинам, которые от него не зависят, штрафы не взыскиваются. Т.е. если банк откажет в кредитовании, вины покупателя здесь нет. Все зависит от условий, потому перед подписанием обязательно читайте все пункты договора.
В случае несогласия все вопросы по такому договору разбираются в гражданском суде по месту регистрации застройщика или прописки покупателя.
Основные положения договора
Договор бронирования квартиры в новостройке — это не обязательный документ, поэтому единого образца у него нет. Каждая компания вправе вносить в него свои детали. Ключевые пункты, которые должны быть в нём отражены — это:
● Адрес объекта недвижимости.
● Параметры квартиры: количество комнат, метраж, проектный номер, расположение в доме: этаж, секция, корпус.
● Фиксированная стоимость квадратного метра или жилья целиком на срок действия договора бронирования.
● Срок действия брони.
● Размер предоплаты, условия её возврата.
● Ответственность сторон за неисполнение условий договора: возможные штрафы и неустойки.
● Условия расторжения договора до истечения срока его действия.
● Сведения о сторонах, заключающих договор: реквизиты организации и паспортные данные потенциального покупателя.
Бронирование квартир на вторичном рынке
Обязательным условием бронирования квартиры на вторичном рынке является внесение так называемого «аванса» или «задатка». Бронирование выбранного варианта необходимо для того, чтобы подготовиться к заключению основного договора купли-продажи – оформить ипотеку или продать старую квартиру. Но прежде всего, необходимо убедиться в «юридической чистоте» покупаемой недвижимости.
Договоры бронирования на вторичном рынке чаще всего не требуют обязательного нотариального удостоверения, но в случае возникновения каких-либо разногласий, свою правоту будет легче доказать в суде по нотариально заверенному документу.
В договоре необходимо прописать условия возврата аванса, если обнаружатся права третьих лиц или другие обстоятельства, мешающие сделке. Очень важно передавать деньги только собственнику квартиры или доверенному лицу. Размер аванса варьируется в рамках от 30 до 100 тыс. рублей.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Получение и оформление документации
При покупке квартиры в новостройке у застройщика необходимо получить и оформить определенные документы. Это важный этап, который обеспечивает правовую защиту покупателя и гарантирует правомерность сделки.
Основные документы, которые необходимо получить при покупке квартиры в новостройке:
- Договор купли-продажи. Это основной документ, который регламентирует отношения между покупателем и застройщиком. В договоре указываются все условия покупки, стоимость квартиры, сроки сдачи объекта и другие важные условия.
- Документы на право собственности. После полной оплаты квартиры и сдачи объекта в эксплуатацию, покупателю должны быть переданы документы, подтверждающие его право собственности на квартиру. Обычно это свидетельство о регистрации права собственности (Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним) и выписка ЕГРН (Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
- Технический паспорт квартиры. Этот документ содержит информацию о площади, количестве комнат, санузлов, этаже и других технических характеристиках квартиры. Технический паспорт нужен, например, при регистрации права собственности.
- Акт приема-передачи. Этот документ подписывается при передаче квартиры покупателю и подтверждает факт передачи объекта в полную собственность. В акте должны быть указаны все договоренности, существующие дефекты и недочеты, которые должны быть устранены застройщиком.
Перед оформлением документации важно внимательно изучить все условия и требования, а также проконсультироваться с юристом или специалистом в области недвижимости. Необходимо также проверить, чтобы документы были оформлены правильно и отвечали требованиям закона. Это позволит избежать проблем и неожиданных сюрприз в будущем.
Похожие записи: