Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать квартиру в собственности менее трех лет». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов?
Статус «единственного» жилья определяется отдельно для каждого из супругов. При этом учитывается не только совместное имущество, но и недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них. Налог рассчитывается индивидуально.
Рассмотрим на примере. В октябре 2022 года супруги Петровы принимают решение о продаже квартиры, которая приобретена в браке в 2019 году. При этом у Ирины в собственности есть другое жилье, приобретенное до вступления в брак. В этой ситуации она должна заплатить в виде налога 13% от половины стоимости продаваемой квартиры. А вот её супруг Иван налоги платить не будет, потому что квартира для него единственное жилье и срок минимального владения (в этом случае 3 года) уже прошёл.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как уменьшить сумму налогов
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами. Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
С продажи квартиры граждане Российской Федерации уплачивают налог на доход физических лиц, а он по состоянию на сегодняшний день составляет 13 процентов. При расчете подлежащей к уплате суммы калькулятор будет учитывать стоимость квартиры, за которую вы её фактически продали согласно условиям договора купли-продажи, а также текущую процентную ставку по налогу. Например, если сумма продажи составила 5 000 000 рублей, размер налога будет равняться 650 000 рублей.
В некоторых случаях налог можно и не платить вовсе либо существенно снизить его размер:
- наличие в семье двух несовершеннолетних детей либо детей до 24 лет, обучающихся на очной форме обучения в ВУЗе или колледже;
- в течение года с даты продажи квартиры семья приобретает новое жилое помещение;
- площадь новой квартиры больше предыдущей, равно как и кадастровая стоимость объекта;
- кадастровая стоимость продаваемого помещения не превышает 50 000 0000 рублей.
Законные способы уменьшить налог с продажи квартиры
Мы выяснили, нужно ли вообще платить налог. И если ответ положительный, то логично, что возникает желание уменьшить налог, подлежащий уплате. Существует ряд разрешенных законом способов, которые позволяют это сделать:
- Дождаться, пока пройдет три или пять лет, в зависимости от условий получения имущества. Наверное, это самый простой способ, но не все готовы ждать. До 31.12.2015 существовало правило, что налог можно не платить, если вы владели квартирой на протяжении трех лет. Однако позднее вышли изменения законодательства, и срок владения стал другим. Так, после 2016 года, собственник недвижимости освобождается от уплаты налога, если владел и распоряжался недвижимостью в течение пяти лет.
- НДФЛ не уплачивается, если «за что купил — за то продал». В этом случае не возникает фактической прибыли, так как первоначальная стоимость недвижимости равна цене ее последующего сбыта. Таким образом, вернемся к нашему примеру в начале статьи и обмене квартир. Если собственник купил квартиру и на эту же сумму продает недвижимость, то он не платит налог, потому что доход от этой сделки равен нулю.
- Использовать имущественный вычет. В статье 220 Налогового Кодекса РФ указывается, что можно использовать имущественный вычет и сократить налогооблагаемую базу на один миллион рублей. Соответственно, чем меньше налоговая база, тем меньше платится налогов. Этот способ можно применить только один раз в год, а также его нельзя сочетать с другими способами. То есть на один объект налогообложения можно использовать только один метод снижения налога.
Рассмотрим небольшой пример. Гражданин продает квартиру за 950.000 рублей и оформляет налоговый вычет.
Налоговая база = Стоимость объекта недвижимости — Имущественный вычет = 950.000 — 1.000.000 = -50.000.
Разве может налог уплачиваться у нулевой налоговой базы?! Нет. На нулевую или отрицательную базу налог не начисляется. В этом случае собственник вовсе освобождается от уплаты. Однако даже в случае нулевого налога необходимо заполнить налоговую декларацию и подать ее в инспекцию со всеми документами, подтверждающими сделку.
- Уменьшить налоговую базу за счет доказательства понесенных расходов. Подоходный налог платится именно с прибыли. Если удастся собрать документы о всех расходах, то налоговой базой будет являться величина «доходы-расходы». Этот способ подходит для сделок, сумма которых превышает один миллион рублей. Если не превышает, то выгоднее будет использовать вычет. На каждый объект можно применять только один метод снижения налога с продажи, поэтому придется выбирать.
- Переход на долевую собственность. Явным преимуществом данного метода является право каждого участника долевой собственности на имущественный вычет. Чтобы воспользоваться этим правом на каждого дольщика должен быть составлен индивидуальный договор купли-продажи его доли.
Например, семья из двух родителей и совершеннолетнего ребенка купила недвижимость за три миллиона рублей. Семья вступила в долевую собственность и каждый получил равную долю в квартире размером в один миллион рублей. Если семья захочет продать квартиру ранее минимального срока владения, то каждый воспользуется имущественным вычетом и налоговая база будет равно нулю.
- Указание в договоре заниженной суммы продажи. Это способ является высокорискованным и часто привлекает внимание налоговых органов по вопросам фальсификации и махинаций. По предварительной договоренности с покупателем в договоре указывается сумма, которая ниже чем фактическая стоимость имущества. Чаще всего прописывается либо один миллион рублей, чтобы при имущественном вычете, налоговая база полностью обнулилась, либо сумма продажи равная доказанным расходам. Однако настоящая цена сделки выше, что отражается в договоре. Если возникнут конфликты и спорные ситуации с покупателем, доказать ничего не получится.
Как осуществить налоговый взаимозачёт?
Почему же вам так не терпится продать квартиру, полученную в собственность в результате приватизации, ну или в качестве наследства и подарка? Возможно, вам просто нужны деньги. Однако высока вероятность, что эти деньги вы потратите на приобретение нового жилья. Ну, мало ли, вдруг в этом вас что-то не устраивает (состояние, расположение, площадь…), а вот какая-то новостройка вдруг полюбилась одним лишь своим внешним видом. И в таком случае вам точно не помешает использование налогового вычета.
Допустим, что вы продаёте квартиру за пару миллионов рублей, а после покупаете ещё одну квартиру, которая стоит на пару миллионов рублей дороже. Из первой суммы вы вычитаете миллион рублей и отнимаете 13%, это вы наверняка уже запомнили. Однако так как вы не только продаёте, но и покупаете, то есть по сути остаётесь собственником квартиры в стране, государство идёт вам навстречу и позволяет воспользоваться налоговым вычетом. Отсчитайте 13% от дополнительно потраченных вами на приобретение новой квартиры двух миллионов (но не больше, потому что сумма вычета тоже не бесконечна). Забавно, что таким образом вы можете не просто не потратиться на налог, а получить дополнительные деньги. Получается своеобразный налоговый взаимозачёт.
Получение налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).
Неограниченно допускается применение имущественного вычета связанного с продажей квартиры, в отличии от связанного с приобретением квартиры вычета.
Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:
— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ
— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).
— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.
— Подготовить копии тех документов, которые подтверждают факт продажи квартиры.
Необходимо иметь при себе оригиналы всех документов, которые подтверждают право на вычет при подаче их копий в налоговый орган, для проверки налоговым инспектором.
Продать квартиру без налога (больше 3 лет в собственности).
Можно ли снизить доход, если купить новую недвижимость?
Некоторые продавцы считают, что если в течение одного года они совершили сделки по продаже квартиры и приобретению новой недвижимости, то платить налог им не придется. Такое мнение является ошибочным, так как для налоговиков продажа одного объекта недвижимости и приобретение другого – это совершенно разные сделки.
Уменьшить размер налогооблагаемой базы в данном случае можно только отняв от стоимости, по которой квартира была продана, расходы, ранее связанные с ее же приобретением, но никак не расходы на покупку нового жилья.
Законы и правила, устанавливающие порядок налогообложения в нашей стране, на практике часто дают возможности для ухода от уплаты налогов или снижения сумм, уплачиваемых в бюджет. Поэтому регулярное внесение изменений в законодательство призвано поддерживать собираемость налогов и пополнение бюджета в интересах государства.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.
Предварительно необходимо подготовить пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор, подтверждающий сделку;
- Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.
Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:
- Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
- Отправить все соответствующие документы почтой;
- Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.
Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.
Как определить срок владения недвижимостью
Когда речь идет о необходимости продажи новой недвижимости, конечно, нужно подсчитать срок владения, чтобы не продать квартиру меньше 3х лет в собственности. Это поможет в отдельных случаях избежать оплаты налога. Как правило, дата отсчета владения – это дата, отраженная в праве собственности на недвижимость. Но в этом отношении тоже есть свои исключения:
- при наследовании квартиры или дома отсчет права владения отсчитывается с дня смерти лица, от которого получено наследство;
- в кооперативном жилье начальной датой вступления в право собственности является день выплаты последнего пая или подписания акта приемки-передачи недвижимости от кооператива новому собственнику.
Имущественный вычет для покупателей при стоимости квартир менее 2 млн. рублей
Пример 11
Квартира была получена по наследству, затем продана за 2,3 млн. рублей, сразу была приобретена новая квартира за 1,5 млн. рублей. В данном случае используется стандартный вычет в 1 млн. рублей для расчета облагаемой суммы, она составит 2,3 млн. рублей — 1 млн. рублей = 1,3 млн. рублей. Сумму такой квартиры для налогообложения можно уменьшить на 1,5 млн. рублей, получится 1,3 млн. рублей — 1,5 млн. рублей = — 0,2 млн. руб. То есть 200 тыс. должны возместить из бюджета подоходного налога, что составит 26 000 рублей. Это можно сделать если гражданин получил доход в отчетном периоде (одном году), то из суммы налогов можно вычесть 26 000 рублей.
Пример 12
Квартира куплена за 2,1 млн. рублей, затем продана за 4,3 млн. рублей, приобретена новая за 1,7 млн. рублей. Налогооблагаемая база рассчитывается с учетом расходов на недвижимость и составит 4,3 млн. рублей — 2,1 млн. рублей = 2,2 млн. рублей. Сумма уменьшается на 1,7 млн. рублей имущественного вычета: 2,2 млн. рублей — 1,7 млн. рублей = 0,5 млн. руб. Налогооблагаемой базой будет 500 тыс. рублей, 13% из которых составит налог за продажу квартиры в 65 000 руб.
Учет имущественного вычета при продаже доли недвижимости
Имущественный вычет может использоваться пропорционально долям, так как он применяется к объекту недвижимости, а не конкретному владельцу. Учитывайте, что имущественный вычет можно использовать в полном объеме, но только при продажи доли отдельно или одновременно, но по отдельным договорам продажи. В результате такого оформления, один объект будет разделен на 3 независимых доли и выдано 3 права собственности будущим владельцам. Подобный случай регулируется:
- Письмом ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578;
- Письмом ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
Пример 16
Семья из трех человек решила продать недвижимость полученную по наследству и распределенную в равных долях. Таким образом, расходы на покупку не могут быть учтены. В результате сделки получено 4,6 млн. рублей. Существует два варианта оформления:
- Договор купли продажи один: каждый собственник оплатит налог в сумме (4,6 млн. рублей / 3 — 1 млн. рублей / 3)*13%= 156 000 руб.
- Составляется три договора на равные суммы: (4,6 млн. рублей / 3 -1 млн. рублей)*13%= 69 333 рублей.