Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ЖСК что это такое и стоит ли покупать квартиру таким способом?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖСК — форма объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управление им. Это некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, а только строительство дома. Механизм его работы простой — лица учреждают кооператив, принимают в его состав членов ЖСК, собирают с них паевые взносы, а на вырученные деньги строят дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объеме, возникает право собственности на недвижимость.
Сколько платиться ежемесячный взнос в кооператив и как он формируется
В кооперативе вы можете взять рассрочку максимум на десять лет. Если в банке вы берете ипотеку и платите проценты, то в кооперативе вы платите за квадратные метры. Саму стоимость этих квадратных метров определяет застройщик. Во время строительства, цена ежемесячного платежа может легко вырасти с 1000 рублей до 3000 рублей. После сдачи дома идет оценка квартир от независимой оценочной компании. Жилье оценивают раз в три месяца. Этот ежемесячный взнос нельзя пропускать ни на месяц. Даже если вы заплатили сразу за три месяца вперед, все равно придется платить каждый месяц. Если вы заплатите сразу больше ежемесячного платежа — тогда он уменьшится. Есть риск, что вы не сможете оплатить ежемесячный взнос. В редких случаях если вы потеряли работу или тяжело больны — вам заморозят счет в кооперативе на три месяца. В остальных случаях у разных кооперативов свои условия. Лучше уточнять их при подписании договора. Вас могут исключить в двух случаях: 1) Если у вас было три просрочки за год; 2) Если были просрочки в течение трех месяцев. Если такая ситуация произошла — вернуть деньги вы сможете только в первом полугодии следующего года. При этом, членские и вступительные взносы вам не вернут — вернут только паевые.
Кто может стать пайщиком
Сегодня пайщиками ЖСК могут быть граждане, соответствующие определенным критериям: молодые ученые, научные и инженерно-технические работники госакадемий наук, государственных научных центров и научных организаций, военнослужащие, научно-педагогические работники высших учебных заведений, работники общеобразовательных учреждений и учреждений здравоохранения и культуры, а также работники организаций оборонно-промышленного комплекса и федеральные государственные служащие.
При этом один член ЖСК вправе владеть одним паем, что соответствует праву на приобретение в собственность одного жилого помещения. По экспертным оценкам «Дом.РФ», вышеуказанные изменения законодательства позволят увеличить в разы количество граждан, которые смогут построить себе жилье по цене существенно ниже рыночной.
Да, получить квартиру или значительную сумму денег на её покупку от государства по-прежнему реально! Помимо федеральных субсидий и льгот, есть и различные региональные программы поддержки семей, людей определённых профессий или оказавшихся в трудной жизненной ситуации. Уточните в администрации вашего населённого пункта или в органах социальной защиты населения, на какие именно льготы можете претендовать вы или члены вашей семьи.
Плюсы:
✓
Возможность решить квартирный вопрос без материальных вложений вообще или с небольшими
Минусы:
✘
Большие очереди на получение жилья (иногда ожидание может занять более 10 лет), требует сбора и предоставления большого количества документов, часто имеется много дополнительных условий, которые не всегда легко выполнимы
✘
В некоторых случаях вы не сможете оформить квартиру в собственность, а сможете только проживать в ней
Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию. То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать. Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.
Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.
Порядок покупки квартиры
Для приобретения квартиры заключается договор ЖСК, в котором предметом выступает обязательство по ее передаче кооперативом после завершения строительства пайщику. При этом последний вносит в кооператив паевой взнос, величина которого равна стоимости квартиры.
Он может как выплатить всю сумму сразу, так и внести лишь ее часть (чаще всего не менее 50%), а остаток выплачивать в течение определенного времени.
Стоит учесть, что право собственности на квартиру пайщик может получить только после того, как ее строительство завершено, а паевой взнос выплачен в полном размере. До этого момента собственником жилья будет являться кооператив.
После выплаты последнего взноса пайщик может зарегистрировать право собственности.
Плюсы и минусы приобретения квартиры в ЖСК
Подводные камни существуют при разных способах приобретения жилой недвижимости в собственность. Поэтому, прежде чем покупать себе жилье в ЖСК, рекомендуется взвесить все «за» и «против» такого решения.
Как свидетельствует практика, к положительным сторонам приобретения квартире в ЖСК относится:
- Законная возможность оформить длительную рассрочку по уплате полной стоимости пая. То есть, полную сумму финансовых средств можно выплачивать даже после того, как строительство дома будет закончено и произойдет заселение в квартиру. Просто, пока пай не будет выплачен полностью, оформить жилье на свое имя нельзя. Квартира будет находится в собственности ЖСК.
- После окончания строительных работ и передачи дома в собственность кооператива, его членам нет необходимости создавать товарищество собственников квартир. ЖСК позволяет управлять домом на основании действующего устава, который был утвержден в период регистрации ЖСК в качестве юридического лица.
- При возникновении проблем с застройщиков, ЖСК вправе расторгнуть договор на строительство дома и заключить новый с другим подрядчиком.
- Налоговое законодательство не затрагивает паевые взносы. Они не подлежат налогообложению. Это, в свою очередь, ведет к снижению стоимости недвижимого имущества.
Кроме плюсов, покупка квартиры в ЖСК имеет и ряд недостатков. К ним относятся:
- Отсутствие отдельного закона, которым регулируется строительство дома силами ЖСК. Поэтому, государственная регистрация квартир в доме ЖСК после того, как был завершен этап строительства – не предусмотрена. Только когда жилье передается в собственность члену кооператива, он обязан подать документы в ЕГРН для внесения сведений о своей квартире в государственный реестр. А до этого времени недобропорядочные работники ЖСК могут одну и туже квартиру продать несколько раз.
- Подрядчика очень сложно привлечь к ответственности за нарушение сроков окончания строительства. На ЖСК и его членов, в этом вопросе, положения федерального законодательства, регулирующего защиту прав потребителей – не распространяются.
Однако, несмотря на данные недостатки, приобретение недвижимости посредством вступления в такие кооперативы – в последнее время пользуется все большей популярностью среди граждан, которые нуждаются в улучшении своих жилищных условий.
Если вспомнить всё то, что было упомянуто выше, то можно понять, что в создании ЖСК есть смысл. Ведь только объединившись, люди во все времена достигали желаемого. Сегодня ведь от улучшения условий проживания не откажется ни один гражданин России. Сегодня чтобы жить с комфортом людям нужно прикладывать свои силы. Для этого и создаются жилищно — строительные кооперативы и другие формы управления ТСЖ.
Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом. На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей. Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.
Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?
Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.
Реестр всех членов ЖСК формируется исходя из структуры кооператива. В частности, в состав организации входят следующие категории:
- Совместное собрание дольщиков. Это означает, что в список включаются все участники, независимо от количества вложенных денежных средств. Согласно действующим законам решения в ЖСК принимаются только после присутствия на собрании больше половины всех участвующих собственников. Если присутствует меньше лиц, то решение не утверждается, а повторно созывается собрание участников.
- Конференция. Такая форма организации целесообразна, если в состав ЖСК входит больше 50 человек.
- Правление кооператива. Это выбранные члены, которые уполномочены представлять интересы граждан. Эти участники обращаются в муниципалитеты и другие ведомственные организации для получения разрешений и проведения строительных работ.
- Ревизионная комиссия – контролирует соблюдение расхода денежных средств, систематизирует платежные документы и следит за экономической стороной работы организации.
- Ревизор – главный контролер, который контролирует деятельность комиссии.
В зависимости от количества участников, а также от особенностей работы, члены организации могут формировать и другие структурные единицы, но без их регистрации в реестре. Такие формы коллективного объединения отображаются в Уставе.
Преимущества и недостатки покупки квартиры через ЖСК
Деятельность ЖСК происходит в соответствии с положительными и негативными аспектами работы. Так, к плюсам организации относятся:
- возможность внесения денежных средств постепенно, в рассрочку (это выгодный способ приобретения недвижимости);
- право приобретения собственности по меньшей стоимости, нежели обозначено средними рыночными показателями;
- возможность участников самостоятельно выбрать желаемого застройщика, а также сменить строительную компанию при банкротстве или нарушении правил деятельности текущей фирмы;
- возможность получения прав собственности на Недвижимость сразу же после завершения строительных работ;
- формирование дальнейшего ТСЖ, созданного для управления организации.
Это главные преимущества кооператива. Кроме того, существуют и недостатки у такого решения, к ним относятся:
- риск воспользоваться услугами нечестных на руку организаций;
- количество квартир не может быть больше, нежели число участников фирмы (это связано с тем, что кооператив не может реализовывать недвижимость и вести коммерческую деятельность).
Таким образом, после реализации строительных работ и сдачи здания в эксплуатацию, дольщики смогут получить квартиры той площади, которая была оговорена в договоре. Дополнительно учитывается расположение собственности и проектные характеристики собственности.
Жилищно-строительный кооператив — именно эти слова стоят за расшифровкой ЖСК — создают до начала постройки дома, члены кооператива совместными усилиями и вкладами строят многоквартирный жилой дом. Товарищество собственников жилья совместно управляет уже существующим домом.
Участники ЖСК всегда выкупают паи, поэтому их называют пайщиками.
Порядок вступления в ТСЖ определяется его уставом. Он может не предполагать вступительных взносов.
Члены ТСЖ не обязаны покрывать убытки, возникшие в результате его деятельности. Пайщики отвечают по долгам имуществом ЖСК и собственным в размере невыплаченной части пая.
ЖСК будет собственником жилых помещений, пока участник не выплатит пай полностью. ТСЖ — не собственник многоквартирного дома.
ТСЖ может создаваться собственниками нескольких многоквартирных домов. ЖСК действует для строительства одного дома.
Правом вступления в Жилищно-строительный кооператив обладают граждане, достигшие 16-летнего возраста, а также любые юридические лица при внесении взноса. В Товарищество собственников недвижимости могут вступить только собственники помещений.
Доходы, полученные от деятельности ТСЖ, расходуются на общие цели его членов — ремонт подъездов, придомовую территорию. ЖСК распределяет доходы между своими участниками.
Подробнее о договоре с кооперативом можете почитать в отдельном разделе.
Полное сравнение двух организационно-правовых формы найдёте здесь.
Виды жилищных кооперативов и отличительные признаки
Жилищный кодекс предусматривает два вида кооперативов такого типа это ЖСК и ЖНК. Каждый имеет свои особенности.
Как уже неоднократно говорилось выше ЖСК ставит перед собой цель обеспечить жилой площадью всех своих членов и достижение её напрямую зависит от степени паевого участия каждого. Это сообщество будет существовать ровно до того момента как дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию.
Далее, он может продолжить своё существование только в виде товарищества, которое будет заниматься контролем и осуществлением всей деятельности жилищно — коммунального характера. Для организации подобного не нужен уставной капитал. Более того, член такого кооператива вовсе не обязуется принимать непосредственное участие в его деятельности и строить здание собственными силами.
Общая сумма так называемого паевого взноса зависит от потребностей сообщества. Они определяются сметами на строительные материалы, расходы на оплату труда строителей, а также прочие расходы. Переплаты по жилью сведены к минимуму за счёт отсутствия процентов заёмного типа. Таким образом, переплаты касаются только обеспечения исправной работы кооператива во время производства строительных работ.
Минимальное количество участников может быть всего пять человек поэтому сравнительно малая группа граждан может создать такое объединение и выбрать объект, который в будущем подвергнется застройке.
Кооператив жилищно — накопительного типа является относительно новым явлением. Риски строительного типа здесь полностью отсутствуют, так как схемой предусмотрена покупка уже готовой жилой площади. При вступлении в подобное сообщество производиться единовременный вступительный взнос. Далее, с участника взимается ежемесячный паевой взнос.
После того как членский взнос произведён сумма, которая от него осталась предоставляться участнику ЖНК в виде своего рода кредита под небольшой процент от 2 до 6 % годовых. Деятельность такого сообщества никогда не утаивается от людей, которые являются его членами. Таким образом, у человека в таком сообществе всегда есть право выбора.
Разные схемы, которые подразумевает тёмную сторону денежного оборота тут не проходят ни под каким предлогом. Этот кооператив может выбрать для себя практически любую недвижимость. Ликвидировать такое объединение невозможно, даже если его членом будет всего один человек.
Стоит упомянуть, что ЖСК для российского рынка строительства — вещь далеко не новая. Кооперативы появились ещё в СССР времён нэпа. В начале уже этого века ЖСК, наряду с ДДУ, был одной из самых востребованных схем строительства многоэтажных домов.
Идея собраться единомышленниками и построить себе дом, вместо того чтобы переплачивать застройщикам, нравилась многим. Но к 2018 году строительные кооперативы практически запретили. Сегодня в России легально могут строить только ЖСК:
- с господдержкой,
- достраивающие проблемные дома после банкротства застройщиков,
- организованные до 2018.
Как оформляется право собственности после выкупа квартиры у жнк
После того, как ЖНК выплачивается вся сумма за квартиру с учетом начислений, оформляется право собственности на гражданина. Для этого надо получить в кооперативной организации уведомление о погашении.
За оформление прав нужно платить, когда ЖНК купил квартиру, а второй раз – когда пайщик полностью расплатился и переводит жилье на свое имя. ЖНК – это юридическое лицо и госпошлина будет составлять 22 тыс. рублей в первый раз. Пайщик, как физическое лицо, заплатит 2 тыс. рублей за переоформление на себя во второй раз.
Юрист кооператива вместе с пайщиком отдают в Росреестр уведомление о погашении, квитанцию об оплате госпошлины (на 2000 руб.), договор о первоначальном приобретении квартиры кооперативом, копию паспорта пайщика.
○ Переуступка пая в ЖСК.
Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.
Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.
Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:
- Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
- Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.
Некоторые российские банки готовы выдавать ипотечные займы для участников жилищно-строительных кооперативов в качестве альтернативе ДДУ. Однако и к объекту, и к фирме-застройщику предъявляются ужесточенные требования, а именно проводится тщательная юридическая экспертиза по всем направлениям и глубокий анализ результатов деятельности застройщика.
Данный вид ипотеки является высоко-рискованным, поэтому дополнительно, скорее всего, будет затребовано поручительство третьего лица. Стандартная ипотека в банках на паи не оформляется, поэтому существует альтернативная ипотека на ЖСК в следующем формате:
- Завуалированный потребительский кредит на срок до 10 лет под ставку 14-15% годовых;
- Кредит под залог недвижимости или другого имущества;
- Займ от застройщика.
В целом, получение ипотеки для участников жилищных и ипотечных кооперативов сопровождается множеством рисков и потенциальных негативных последствий. Чтобы их избежать, крайне важно заранее изучить всю информацию о данном варианте приобретения жилья, ознакомиться со сведениями о кооперативе, включая оценку репутации и отзывы реальных пайщиков, и ключевыми условиями договора.