Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли делать оценку квартиры при ипотеке на первичную документацию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы решили купить или продать готовую квартиру с помощью ипотеки Сбера — в большинстве случаев отчет об оценке недвижимости делать не нужно. Это экономит — от 3 до 12 тыс. руб. денег клиентов за отчет и на 4 дня ускоряет выход на сделку.
Документы для оценки квартиры
Список необходимых документов представитель оценочной компании сообщит вам после того, как уточнит информацию о недвижимости. Но есть ряд документов, которые понадобятся в обязательном порядке.
Для недвижимости на вторичном рынке:
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
Для недвижимости на первичном рынке:
- договор долевого участия
- акт приема-передачи квартиры
- документы технической инвентаризации (технический паспорт или поэтажный план и экспликация на квартиру)
Сколько будет стоить оценка?
Стоимость оценки в Москве в среднем варьируется от 3,5 до 6 тысяч рублей. В регионах можно найти оценщика за 1,5-3 тысячи рублей. Лучше всего заказывать оценку заранее – срочная работа эксперта ценится дороже.
Обратите внимание – выбирать оценщика нужно не только по самой низкой цене. Смотрите на репутацию организации и ее подход к работе с клиентами. Да, можно найти частника, который сделает все быстро и очень дешево. Но в банке такой отчет могут не принять из-за нарушений по оформлению или самому процессу оценки.
Что обязательно должно быть у оценщика?
- Профильное образование.
- Членство в СРО.
- Застрахованная ответственность.
- Стаж работы хотя бы от 2-х лет.
Нужна ли повторная оценка квартиры при рефинансировании?
Если вы планируете сделать рефинансирование ипотеки – т.е. перезаключить договор ипотечного займа, повторная оценка потребуется в случае, если первому отчету больше шести месяцев.
Фактически рефинансирование – это новый договор. Соответственно, банк проводит все операции заново. В том числе и выясняет, сколько денег он получит, если ваша сделка будет разорвана и квартиру придется пускать на торги. Для этого ему нужны данные о ликвидной стоимости жилья.
Если же вы решили провести рефинансирование меньше чем через шесть месяцев после составления отчета об оценке, то в теории повторные действия не нужны. На практике же нужно уточнять у менеджеров – судя по отзывам клиентов, некоторые менеджеры все-таки требуют сделать документ заново.
Порядок проведения оценки недвижимости
Оценка недвижимости для ипотеки осуществляется в несколько стадий. Перед подготовкой отчета оценщиком необходимо оплатить его работу и предоставить материал для анализа. Последовательность оценочных процедур зависит от условий, выдвигаемых банком. Главные из них:
- Оформление обращения на оценку посредством специального дистанционного банковского обслуживания. Заемщик заполняет форму, вкладывает скан документов и определяется с компанией. Далее клиенту поступает чек на оплату услуг. После прохождения платежа документы направляются для изучения оценочной компании. Эксперт-оценщик договаривается с заявителем о дате и времени просмотра объекта;
- Заявка оформляется непосредственно в оценочной компании. Отчасти не все банковские организации поддерживают работу онлайн-сервисов. Заявитель выбирает подходящего аккредитованного оценщика, созванивается и отправляет посредством электронной связи документы для оценки. Специалист проводит их проверку, передает реквизиты для внесения платы. По прохождении платежа согласовываются дата и время визуального изучения квартиры или дома.
Необходимые документы
- Свидетельство о государственной регистрации права (Выписка из ЕГРН), либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
- Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
- Технический паспорт (оценивается жилой дом), паспорт на квартиру;
- Поэтажный план;
- Экспликация помещений к поэтажному плану;
- Кадастровый паспорт земельного участка.
Для чего нужна оценка недвижимости при ипотеке
Перед тем как выдать кредит, банк оценивает платежеспособность заемщика: его доходы, перспективы трудовой деятельности и кредитную историю. Этого достаточно для небольшого кредита на короткий срок.
В случае ипотеки сумма займа большая, а срок выплаты — до 30 лет, поэтому возврат долга банк обеспечивает залогом самой недвижимости или права требования по договору долевого участия, когда дом не достроен. Это значит, что, если заемщик не сможет погасить кредит, банку придется продать заложенную недвижимость. По судебному решению ее выставят на торги, а если покупатель не найдется, банк примет ее на баланс, то есть станет собственником. Поэтому для банка важно понимать рыночную стоимость квартиры, за которую он точно сможет ее продать. Без отчета об оценке этого сделать нельзя.
Рыночная стоимость недвижимости — это объективная цена, по которой ее можно продать в текущих условиях.
Оценка квартиры важна и для покупателя ― он будет уверен, что квартира стоит тех денег, которые он заплатит.
При покупке квартиры в кредит регистрируется ипотека в силу закона. В этом случае независимая оценка недвижимости указывается в договоре купли-продажи, кредитном договоре или в закладной, которая почти всегда оформляется при ипотечной сделке. Если оформляется договор об ипотеке, то оценка недвижимости прописывается в договоре об ипотеке.
Что следует знать об оценке квартиры в новостройке для ипотеки?
Перед тем, как зарегистрировать право собственности на квартиру, купленную в ипотеку, необходимо в банке оформить закладную на недвижимость. В документе обязательно отражается рыночная стоимость ипотечной (залоговой) квартиры. Напомним, что все эти особенности и алгоритм оформления квартиры в новостройке в ипотеке регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Цель проведения оценки квартиры в новостройке для закладной – это определение ликвидности объекта. Оценщику необходимо выехать на объект, чтобы осмотреть, сфотографировать его и придомовую территорию. Если многоэтажный жилой дом ещё не построен, то оценка ещё не существующих или недостроенных объектов – это сложная процедура. По сути, определяется рыночная стоимость не самой квартиры, а имущественного права на неё. Оценщики тщательно подбирают квартиры-аналоги, расположенные в схожих домах. В ситуации с недостроенными квартирами факторы, влияющие на цену, которые мы привели выше, применяются частично, а специалист определяет стоимость с учётом коэффициентов. Так, рыночная цена определяется с учётом инфляционных рисков. Не остаётся в стороне и риск банкротства компании-застройщика. Год завершения строительства и период ввода в эксплуатацию тоже имеют значение.
Кто такие аккредитованные компании
ВТБ банк предлагает заказать оценку у аккредитованной оценочной организации. Их список опубликован на официальном сайте банка, и доступен для изучения. Посмотреть его можно тут.
Оценочная организация – это юридическое лицо, которое проводит профессиональную оценку имущества и соответствует всем требованиям банка. Простыми словами, организация предоставила все документы ВТБ банку, и выполнила все его требования, для получения разрешения на проведение оценки.
Основные требования к компаниям, для получения аккредитации:
- Стаж работы не менее 5 лет.
- Любая организационно-правовая форма, за исключением частнопрактикующей.
- Наличие страховки гражданской ответственности оценщиков на сумму не менее 50 000 000 рублей.
- Штат оценщиков, с профессиональным образованием, не менее 3 человек.
- За последние 12 месяцев компания должна выполнить не менее: 100 оценок квартир/апартаментов/земельных участков, 25 оценок жилых домов/танхаусов, 100 оценок транспортных средств.
- Нет негативной репутации на рынке.
- Наличие терминала для принятия бесконтактной оплаты.
- Взаимодействие с банками и подготовка не менее 100 оценок клиентам, для получения ипотеки.
Что такое оценка недвижимости?
Недвижимость оценивают для того, чтобы определить ее стоимость. Например, когда ее продают или обменивают. Эксперт-оценщик выезжает на объект, изучает его и выдает заключение экспертизы с ценой. Это заключение имеет юридическую силу, используется как доказательство в судебных спорах.
Проводят процедуру оценщики — организации или одиночные эксперты. Их работа регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Эксперт должен иметь профильное образование и страховой полис ответственности, быть членом саморегулируемой организации.
Процесс включает в себя выбор метода оценки, сбор и анализ информации об объекте, подготовка отчета. Обычно это занимает 3−5 рабочих дней. Затем данные становятся доступны другим оценщикам. Так делают для того, чтобы экспертиза похожих объектов была точнее.
Что хочет узнать банк?
Банк заинтересован в том, чтобы выяснить рыночную стоимость приобретаемой заемщиком квартиры, поскольку данное имущество выступает гарантом выплаты долга. Если клиент по каким-то причинам не сможет выполнять взятые на себя обязательства, банк продаст ипотечную квартиру на торгах и вернет себе всю сумму задолженности. Таким образом кредитные организации уменьшают риск невозврата средств.
Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита
Если стоимость квартиры по заключению эксперта больше или равна той, что установил продавец, то проблем не возникает – ипотека полностью покроет расходы заёмщика.
Но бывают случаи, когда продавец запросил завышенную цену, то есть стоимость квартиры выше, чем указал оценщик. Что делать в этом случае?
Есть несколько вариантов решения проблемы.
- Заказать повторную оценку у другой компании. Вполне вероятно, что в первый раз не были учтены какие-либо факторы, влияющие на ценообразование. Если же и вторая экспертиза покажет аналогичные цифры, то можно предложить банку залог на недостающую сумму, например, заложить автомобиль или другую недвижимость. Правда, целесообразность этого способа вызывает сомнение, разве что заёмщику «позарез» нужна именно эта квартира, и он готов приобрести её любым доступным путём.
- Договориться с продавцом о скидке. Если показать ему оценочные документы от двух независимых компаний, то у продавца должны возникнуть реальные сомнения, что его квартира не стоит столько, сколько он за неё запрашивает. Ведь все последующие оценки тоже будут иметь идентичные суммы, а, значит, продать квартиру другим клиентам станет также проблематично.
- Оформить потребительский кредит на недостающую сумму.
- Найти другую квартиру.
Кто оплачивает оценку квартиры
При приобретении жилья в кредит важно учитывать способ оплаты. Он зависит от типа сделки и условий договора. Рассмотрим основные варианты оплаты:
- Заемщик самостоятельно оплачивает услуги оценщика. Это связано с тем, что заемщик является заинтересованной стороной в проведении экспертизы и одобрении кредита на покупку жилья.
- В редких случаях продавец может согласиться оплатить услуги сам. Это связано с желанием продавца облегчить процесс продажи жилья. Однако такой вариант менее распространен, требует предварительной договоренности между сторонами.
- Заемщик и продавец могут договориться о разделении расходов поровну. Такой вариант предполагает совместную оплату услуг оценщика, может быть выгодным для обеих сторон сделки. Однако такая договоренность также требует предварительных переговоров, согласия обеих сторон.
- Банк может оплатить услуги оценщика. Обычно это происходит в рамках специальных акций или предложений для привлечения новых клиентов. Такие условия временные или предоставляются определенным категориям заемщиков, например, при оформлении ипотеки на жилье в новостройке или для военнослужащих. Важно учесть, что такие предложения могут иметь определенные ограничения, поэтому перед принятием решения о выборе банка, программы ипотеки следует внимательно изучить все детали предложения.
Оплата может изменяться в зависимости от ситуации, договоренностей между сторонами. Цена за услуги оценщика может изменяться в зависимости от региона, сложности работы. Поэтому лучше рассмотреть несколько предложений от разных оценщиков или оценочных компаний, чтобы сравнить их.
Как происходит оценка квартиры при ипотеке
Оценка квартиры для ипотеки требует внимательного изучения во всех деталях. Рассмотрим подробнее этапы, которые входят в процесс оценки:
- Предварительный анализ документов, предоставленных клиентом, оценщик изучает документы, связанные с недвижимостью, проводит первоначальный анализ объекта.
- Осмотр жилья: состояние, расположение, инфраструктуру, вид из окон.
- Анализ сравнительных объектов на рынке недвижимости. Оценщик анализирует стоимость квартир, которые представляют схожие характеристики с оцениваемым объектом.
- После анализа, выбирается метод оценивания и рассчитывается стоимость жилья, учитывая все факторы.
- Наконец, оценщик оформляет отчет, в котором приводит все расчеты, обоснование метода оценки.
Процесс оценивания жилья для ипотеки требует тщательного изучения объекта, знаний оценщика в области недвижимости.
Как выбрать оценочную компанию
Кто делает оценку квартиры при ипотеке? Этим занимаются специализированные оценочные компании или ИП. Специалисты должны иметь профильное образование, состоять в «Российском обществе оценщиков» и оформить полис страхования профессиональной деятельности.
Стоимость оценочных отчетов в среднем одинакова, вы не найдете серьезной разницы в цене у разных фирм-оценщиков. Основным фактором выбора станет наличие аккредитации в банке-кредиторе. Нельзя заказать оценку квартиры для ипотеки в первой попавшейся конторе, такой оценочный отчет банк не примет. Вам необходимо выбрать оценщика из перечня, представленного на сайте кредитной организации или попросить актуальные адреса у ипотечного менеджера.
Почему банки так строго относятся к оценочным отчетам? Как мы уже говорили ранее, выдача ипотечного займа – большой риск для кредитора. Крупная сумма и длительный срок выплаты увеличивают вероятность невозврата денег. Завышенная залоговая стоимость в оценочном отчете приведет к тому, что банк не получит обратно свои деньги при реализации имущества. Поэтому он должен быть уверен в оценщике, сделавшем расчет цены залога.
Из множества компаний, действующих на рынке, только небольшая часть становится постоянными партнерами ипотечных банков. Они проходят строгий отбор и делают работу добросовестно, ведь именно от кредиторов получают большую часть своих клиентов. Любая претензия к оценщику может послужить основанием для прекращения аккредитации, а для компании это крайне невыгодно. Поэтому банк уверен, что сведения, указанные в отчете, соответствуют действительности.