Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Особенности покупки квартиры у юридического лица в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Как и в случае с любой другой сделкой купли-продажи недвижимости, все начинается с подтверждения права собственности — таким подтверждением сегодня может быть только выписка из ЕГРН, подтверждающая, что квартира принадлежит компании-продавцу.
Как купить недвижимость у юридического лица
Порядок действий при покупке квартиры у компании будет следующим:
-
Получение разрешения на совершение крупной сделки. Требуется, когда в соответствии с учредительными документами сделка считается крупной. Покупатель должен понимать, что было проведено собрание собственников или акционеров, рассмотрена продажа конкретной квартиры, и принятое решение о ее продаже оформлено согласие. Соответственно, продавец должен организовать и провести такое собрание. Альтернативой такой работе может стать справка о некрупности сделки, то есть о том, что сумма сделки не превышает процента от уставного капитала, предусмотренного Уставом компании, и согласия акционеров, учредителей или участников для проведения не требуется.
-
Составление договора купли-продажи. Договор всегда составляется индивидуально, и в нем прописываются все важные моменты сделки — стороны, участвующие в сделке, характеристики квартиры, позволяющие ее идентифицировать, цена договора, условия проведения расчетов, сроки фактической передачи квартиры по акту.
-
Заключение сделки купли-продажи. Когда все документы подготовлены и проверены, договор составлен и согласован обеими сторонами, можно выходить на сделку.
-
Переход права собственности. Завершающий этап — регистрация перехода права собственности и регистрация права покупателя на купленную квартиру. Этим занимается Росреестр, куда необходимо подать следующие документы:
-
Договор купли-продажи и приложения к договору, если они есть.
-
Акт приема-передачи жилья, если в договоре нет указания, что это единственный документ, подтверждающий передачу квартиры, и вы подписали акт.
-
Документы, подтверждающие право собственности продавца на проданное имущество.
-
Справку о том, что сделка не относится к крупным или решение либо согласие на совершение крупной сделки.
-
Квитанцию об уплате госпошлины — для физического лица это 2 000 рублей.
Организации, продающие свои объекты недвижимости, точно также, как и продавцы-физические лица, проходят проверку банком. Что же проверяет финансовое учреждение?
- Наличие данных об организации в ЕГРЮЛ — компания обязательно должна фигурировать в этом реестре;
- не находится ли компания в стадии банкротства, и если да, то на какой стадии;
- имеется ли государственная регистрация прав компании на данную квартиру;
- имеет ли должностное лицо, представляющее интересы компании, права на реализацию ее активов в настоящее время;
- имеется ли согласие учредителей на реализацию квартиры или протокол собрания акционеров о реализации жилплощади.
Для банка есть еще один серьезный риск: если в течение трех лет после заключения сделки юридическое лицо-продавец окажется в стадии банкротства, то по иску кредиторов арбитражный суд может признать сделку недействительной и вернуть квартиру на баланс компании. Тогда банк вместе с заемщиком становится таким же кредитором компании-банкрота, ожидающим возврата своих денег. Такая ситуация финансовое учреждение ну никак не устраивает, поскольку означает замороженные средства в течение неопределенного периода времени.
Особенности покупки с привлечением ипотеки
Наиболее простым способом покупки квартиры в ипотеку у юридического лица является приобретение жилья у компании-застройщика, которая имеет партнерские отношения с банком. Такие компании реализуют квартиры как в уже построенных домах, так и в находящихся на разных этапах строительства. Несомненным преимуществом такой сделки является сведение рисков мошенничества со стороны продавца к минимуму, так как банк проводит тщательную их проверку.
Купить квартиру в недостроенном доме у юридического лица, которое не имеет партнерских отношений с банком, практически невозможно. Сделка на вторичном рынке возможна, но документы, скорее всего, будут проверять дольше, чем при покупке у физического лица.
Покупка квартиры у юридического лица требует большей осторожности и подготовки, чем приобретение ее у физического лица. Это объясняется большим наличием различных нюансов и тонкостей в документах. Поэтому подготовку к такой сделке лучше осуществлять со специалистом.
Налогообложение покупки квартиры
При покупке квартиры юридическое лицо освобождается от налогообложения, так как в результате оно не получает налогооблагаемой прибыли. Но если квартира продается юрлицом, то оно обязано заплатить налоги в бюджет по ставке, которая зависит от применяемого налогового режима.
При ОСНО (общая система налогообложения) на полученную выручку начисляются налог на прибыль и НДС.
На УСН (упрощенная система налогообложения) в качестве налогооблагаемой базы выступает полученная выручка (облагается по ставке 6%) или разница между полученными доходами и расходами (со ставкой 15% или в размере, установленном на уровне муниципального образования).
Если продавцом квартиры в пользу юрлица выступает физлицо, то компания не обязана начислять и удерживать с него НДФЛ. В данном случае она не является налоговым агентом. В случае если квартира находилась в собственности у физлица менее 5 лет, то оно обязано самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, отчитаться о полученных доходах и перечислить в бюджет налог по ставке 13%.
Также юридические лица, как и граждане, при нахождении квартиры на их балансе обязаны платить за нее имущественный налог. Данный вид налога относится к региональным и налоговая ставка по нему определяется на уровне муниципального образования, на территории которого располагается недвижимость.
Согласно действующему законодательству налоговая ставка по налогу на имущество для организаций не может превышать 2,2% от кадастровой стоимости недвижимости.
Следовательно, покупка квартиры юридическим лицом мало чем отличается от аналогичной сделки, заключаемой между физическими лицами. Главное получить разрешение от всех собственников в случае покупки дорогостоящего актива.
Налог уплачивается юрлицом только при продаже принадлежащей ему недвижимости. Если квартира в собственности компании она обязана перечислять в бюджет налог на имущество в размере, установленном на уровне муниципального образования.
Конечно же, первой уникальной особенностью, влекущей за собой все остальные, становится то, что сделка заключается не с обычным человеком-собственником, а с организацией, которая и выступает хозяином квартиры и ее продавцом. Данное обстоятельство усложняет процедуру купли-продажи тем, что предварительно Продавец должен получить документы, подтверждающие Отчуждение имущества и дающий право данное имущество выставит на продажу. А это, в свою очередь, влечет за собой сбор большого пакета документов, необходимых для сделки и ее оформления. В связи с этим увеличиваются временные рамки, где есть договора. Поэтому физическое лицо должно запастись огромным терпением, если действительно желает заполучить в качестве собственного жилища именно выбранную квартиру.
Также, следует учитывать особенности заключения сделки покупки недвижимости у юридического лица, которое является акционерным обществом. Связано это с тем, что действующим законодательством обусловлены определенные особенности заключения сделок с АО. Одной из особенностей такой договоренности является то, что если сумма заключаемой сделки превышает 1/4 стоимости имущества АО – данная договоренность относится к разряду крупных, что, в свою очередь, обуславливает ряд ложностей и особенностей именно для юридического лица. Однако это не единственный показатель того, что сделка крупная. К числу последних также может быть отнесена сделка, требующая отчуждения имущества или сделка, вязанная с куплей недвижимости. Обуславливается перечень крупных сделок учредительными документами.
ВНИМАНИЕ !!! Производить заключение таких сделок может управляющий или директор лишь после согласования со всеми участниками общества, то есть его совладельцами. Происходит данное согласование путем созыва держателей акций на их большом совете. По завершении такого согласования составляется документ, который в итоге предоставляется будущему покупателю. Если по всем показателям такая договоренность не относится к крупным, то все равно обязательно наличие документа, который данный факт фиксирует и подтверждает.
Процедура по факту не имеет отличительных характеристик от первоначальной, за исключением снабжения банка необходимыми документами. Это обусловлено тем обстоятельством, что при приобретении жилья в ипотеку риски, связанные с такой сделкой увеличиваются, ведь рисковать продавец будет не собственными, а заемными средствами. А под честное слово банк не может выдать на руки физическому лицу запрашиваемую сумму. Поэтому банку предоставляются заверенные копии документов юридического лица, которые и становятся основание согласования ипотечного займа. Средства банк сразу же направляет на счет юридического лица безналичным переводом. Юридическое лицо не может иметь возражений, так как такая сделка для него будет даже предпочтительнее. Однако, организации практикуют получение задатка, которое не является нарушением и вполне имеют место быть.
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
Речь идет о ситуации, когда задолженность по ипотечному кредиту прежнего собственника не погашается, а переносится на покупателя. В данном случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Есть процедура продажи залогового жилья с процедурой сохранения старой ипотечной ставки. Например, такая программа действует для клиентов Сбербанка.
Оформить ипотеку покупатель может в банке, в котором был кредит у прежнего владельца, или в стороннем банке. В первом случае шанс на одобрение сделки выше. «Если же покупатель берет ипотеку в другом кредитном учреждении, то подобная сделка может не состояться вовсе — разным банкам бывает сложно договориться между собой», — пояснила советник по правовым вопросам компании «Интерцессия».
В целом, по словам юриста, данная схема несет минимальные риски, поскольку сделку тщательно проверяет банк. Основные риски в данной ситуации связаны с одобрением ипотеки и внесением аванса. «Например, банк отказал покупателю в ипотеке, в то время как авансовый платеж уже был совершен в пользу продавца, или банк [после внесения аванса] не одобрил приобретение квартиры, которая находится в залоге у другого кредитного учреждения», — привела возможные варианты юрист. В такой ситуации у покупателя есть реальный риск потерять денежные средства, переданные в качестве аванса, поскольку срыв основной сделки происходит не по вине продавца, добавила она.
Покупка квартиры у юридического лица в ипотеку имеет ряд преимуществ, которые следует учитывать при выборе этого способа покупки жилья.
1. Удобство процесса оформления ипотеки. При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку, весь процесс оформления кредита и сопутствующих документов обычно осуществляется одновременно. Это значительно упрощает процесс сделки и сокращает время на оформление необходимых бумаг.
2. Увеличенный выбор объектов недвижимости. Юридические лица обычно предлагают широкий выбор квартир различной стоимости и площади. Это позволяет покупателю выбрать наиболее подходящий вариант именно для его потребностей и возможностей.
3. Гарантированное юридическое сопровождение. Покупка квартиры у юридического лица обычно включает услуги профессиональных юристов и нотариусов, которые обеспечивают правовую защиту покупателя и участие во всех этапах сделки.
4. Возможность получения специальных условий и льгот. Некоторые банки предлагают специальные программы и условия для покупки жилья у юридических лиц, такие как более низкая процентная ставка или сниженный первоначальный взнос.
5. Досрочное погашение без штрафов. В некоторых случаях, при покупке квартиры у юридического лица в ипотеку, покупатель имеет возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций. Это позволяет ускорить процесс выплат и сэкономить на процентных платежах.
В целом, покупка квартиры у юридического лица в ипотеку может быть удобным и выгодным вариантом для покупателя. Однако, перед принятием решения о покупке следует тщательно изучить все условия кредита и учесть все возможные риски и преимущества данного вида сделки.
- Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- действующую Доверенность от нотариуса,
- копии уставных документов
- решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
- и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Риски при покупке квартиры у юридического лица
Покупка недвижимости у юридического лица сопровождается рисками для покупателя, который не знаком с нюансами и особенностями процедуры продажи и заключения сделки, поэтому подробно разберем их в статье и способы защититься от опасности потери имущества или денег.
Приобретение квадратных метров у юр лица встречается не так часто, но отличается большим набором необходимых документов, следовательно и подойти к оформлению процедур стоит с повышенной внимательностью. Существует много нюансов, по которым сделка может быть признана недействительной.
При совершении такого приобретения возможно оформление первичного жилья или квадратных метров на вторичном рынке, в том числе с оформлением ипотечного кредита.
Читайте: квартира в ипотеку риски
На что стоит обратить внимание?
При покупке квартиры у юридического лица в ипотеку, есть несколько важных моментов, на которые следует обратить внимание:
| Что проверить? | Чем рискует покупатель? | Как избежать обмана? |
| Документы на объект недвижимости | Приобретение неправомерно, возможны проблемы с оформлением и налогами | Предварительно проверить документы на недвижимость и узнать у продавцов все детали |
| Оплата и условия продажи | Платежи не могут быть произведены, условия могут не соответствовать договоренностям | Тщательно изучить договор и обсудить все условия с продавцами |
| Заключение сделки и оформление документов | Неправильное оформление может создать проблемы при регистрации права собственности | Убедиться, что все необходимые документы будут правильно оформлены и зарегистрированы |
| Проведение сделки на рынке недвижимости | Юридические лица могут проводить сделки неправомерно или нарушать закон | Изучить репутацию и надежность продавца перед покупкой |
Обратив внимание на все эти моменты, вы сможете избежать рисков и совершить безопасную покупку квартиры у юридического лица в ипотеку.
Риски покупателя квартиры у юрлица
Со стороны продавцов-юрлиц нередко можно встретить мошенников. Какие же ситуации могут ожидать покупателя в этом случае? Одной и распространенных ситуаций является подделка разрешения на продажу квартиры, либо протокол собрания, либо согласие всех учредителей. Подделка таких документов может быть связана с экономией времени, либо просто с целью личного обогащения директора предприятия. В результате этого, сделку по решению суда могут признать недействительной. К примеру, если в последствии один из учредителей выразит свое несогласие на продажу. Как правило суд в этом случае обязывает вернуть покупателю его деньги, однако, как показывает практика, это может затянуться на продолжительный срок, или вовсе не выполняться.
Важно! Стоит уделить внимание такому документу, как доверенность лица, подписывающего соглашение. Оформление такой доверенности должно производиться на конкретную сделку. Либо это может быть генеральная доверенность, которая в том числе предполагает возможность продажи имущества компании.
Покупка квартиры у юридического лица
Квартира продавалась долго: я опубликовал объявление в марте 2020 года, а продал только в сентябре 2020 года. После продажи этой квартиры я погасил все долги, кроме родительского, и кредиты, которые у меня накопились за это время. Руководствовался простой мотивацией: лучше я буду платить не за ошибки своего прошлого, а за будущее.
Такая сделка должна быть совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, а покупатель при этом знал или должен был знать о цели продавца.
Это означает наиболее полное удовлетворение требований кредиторов. Если обратиться к статистике, то ежегодно количество заявлений об оспаривании сделок должника только увеличивается, а суды все чаще удовлетворяют такие требования. Прошлый год «выпадает» из этой тенденции.
При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.
Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке
В общем и целом, специалисты утверждают, что оспорить договор купли-продажи недвижимости у юридического лица намного легче, чем у физического. В этом-то и кроется причина, по которой банк может отказать потенциальному заемщику в оформлении ипотеки.
Чаще всего, юр.лицо, продающее квартиры в ипотеку, заключило партнерский договор с банком, а если его нет, то банк по своим каналам тщательно проверяет фирму-продавца, поэтому риск при такой покупке сводится к минимуму.
Основным отличием покупки квартиры у компании является то, что статус продавца подразумевает большее количество необходимых документов и соответственно большие, по сравнению с обычной продажей, затраты времени.
Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.
Когда купля-продажа к крупным сделкам не относится, требуется представить соответствующее подтверждение.
Ипотечное кредитование физических и юридических лиц всегда сопровождается сбором необходимого пакета документов и предоставлением их на рассмотрение сотрудникам банка. Только для последних предусмотрена необходимость предъявления расширенного перечня документации:
- Анкета-заявление;
- Учредительные документы;
- При ведении деятельности, требующей обязательного лицензирования – соответствующие лицензии и разрешительная документация;
- Выписка о состоянии счета (должны быть отражены последние движения денежных средств);
- Паспорт представителя организации (приказ, подтверждающий его полномочия);
- Отчетности: финансовая, налоговая.