Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда квартиры с последующим выкупом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Аренда с выкупом квартиры в Москве может быть выгодна как арендодателю, так и арендатору. Однако для обеих сторон сделка также сопровождается рисками. Рассмотрим, почему квартиросъёмщику и собственнику стоит заключить договор аренды с выкупом и какие подводные камни нужно учесть.
Плюсы и минусы сделки
Плюсы для арендатора
- В большинстве случаев квартиросъёмщик не должен платить дополнительные проценты, поэтому есть возможность купить жильё по цене ниже рыночной.
- В любой момент можно отказаться от покупки квартиры и потребовать у арендодателя вернуть все выкупные платежи. Иногда квартиросъёмщикам приходится платить штраф за расторжение сделки в одностороннем порядке, если такое условие есть в договоре.
- Выкупную сумму нужно погашать постепенно. При этом не нужно копить деньги на первоначальный взнос, иметь хорошую кредитную историю, искать поручителей.
- Арендуемое имущество не обязательно страховать. Стороны сами договариваются, что делать, если квартире будет причинён ущерб. Если они этого не сделают, по закону материальную ответственность будет нести тот, по чьей вине имущество пострадало.
Минусы для арендатора
- Квартиросъёмщик не становится собственником. Он будет находиться в статусе арендатора до тех пор, пока не погасит целиком всю выкупную сумму.
- Арендодатель может в любой момент передумать продавать жильё, и тогда арендатор зря потратит время. В лучшем случае собственник добровольно вернёт квартиросъёмщику выкупную сумму и выплатит штраф, в худшем — придётся обращаться в суд.
- Пока наниматель арендует жильё, на недвижимости могут появиться обременения. Например, собственник пропишет в квартире несовершеннолетнего ребёнка, которого сложно будет выселить в дальнейшем. А если договор не зарегистрировать, хозяин жилплощади вправе передать квартиру банку в качестве залога.
- Не каждый арендодатель согласен сдать квартиру под выкуп, поэтому выбор недвижимости невелик.
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Услуги адвоката по уголовным делам
Решение уголовных вопросов является весьма ответственным и трудным занятием. Именно потому за ведение уголовных дел берутся лишь опытные и квалифицированные адвокаты. Если лицу грозит уголовное наказание, поиск юридически подкованного защитника становится задачей первостепенной важности.
Проволочки и затягивание с обращением за помощью чреваты потерей не только имущества и денег, но и лишением драгоценной свободы. В услуги адвоката по уголовным делам входит не только грамотное составление необходимой для судебной защиты документации, но и подготовка тактики защиты клиента.
Специалисты компании «Правовое решение» гарантируют своим клиентам необходимый уровень психологического комфорта и защиту на квалифицированном и достойном уровне.
Чем аренда квартиры с последующим выкупом отличается от рассрочки?
Аренда жилья с возможностью дальнейшего выкупа это достаточно трудный вид соглашений. У такого рода сделок нет чекой последовательности, строгой формы договора и обязательных прописанных в законодательстве деталей совершения сделки.
Для арендодателя аренда с правом выкупа немного не выгодна. Ему проще продать квартиру в рассрочку, поскольку взносы в этом случае будут выше, чем платежи по аренде. С определенной точки зрения, если не учитывать что большие платежи для покупателя рассрочка также выгодней. Ведь он может занять жилплощадь сразу после заключения сделки. И в документах он сразу будет числиться как собственник.
Данные виды сделок отличаются еще и тем, что регулируются различными положениями гражданского кодекса.
Общая схема взаимодействия сторон по съему с выкупом следующая:
- Стороны заключают договор аренды с последующим выкупом по правилам, предусмотренным для ДКП. Договор предусматривает определенный порядок расчета за квартиру.
- В течение установленного срока арендатор проживает в квартире и вносит установленные суммы.
- По окончании срока аренды квартира переходит в собственность арендатора. Вопросы выкупной цены при этом регулируются договором. Предложение о выкупе доли в квартире может поступить как от нанимателя, так и от хозяина жилья.
- Как и сделке купли продажи, права нового владельца регистрируется в Росреестре – уже после выкупа жилья.
После регистрации прав новый владелец становится полноправным собственником недвижимости, может ее продавать, покупать, закладывать и иным образом распоряжаться.
Ключевой момент всей процедуры – правильно составить соглашение. Именно от текста договора будет зависеть статус жилья и права участников сделки в его отношении.
Что по поводу юридической помощи?
Когда вы хотите провести сделку подобного рода, то должны запастись помощью от опытного юриста, который поможет правильно провести всю процедуру. Это будет выступать незаменимой помощью всем участникам сделки защитить юридически себя от возможных дефектов. Ведь лишь профессиональный Юрист с опытом работы в подобных ситуациях сможет грамотно составить текст договора, выслушать обе стороны и внести некоторые изменения, в зависимости от потребностей той или иной стороны. При этом, сделка будет считаться законной, потому что специалист подтвердил факт того, что вы четко понимали в тот момент все условия и шли на это добровольно. Все условия договора лучше всего продумать заранее, записать, дабы не забыть, и задуматься о сроках и выплате платежей.
Риски договора аренды с правом покупки
О данном виде съёма знают практически все на рынке аренды. Но люди, действительно, разбирающиеся в нюансах аренды избегают этого договора, но почему?
Это обусловлено следующим рядом причин:
- У этого вида съёма жилья нет образца договора, нет чётких законодательных рамок, которых необходимо придерживаться при составлении. А обратиться к практике представляется невозможным, так как он не распространён;
- Постоянная изменчивость стоимости жилья. Сумму, которую получит по итогу продавец, может значительно отличаться от более актуальной стоимости на тот момент;
- Срок выплат согласуется с продавцом. Так как люди получают выплаты без учёта индексации, сроки таковых договор редко переваливают за 8 лет. Максимальный срок, который когда-либо встречался на рынке, составил 10 лет. На более серьёзный срок продавцы не идут, так как покупатели, расторгая сделку, имеют право на полный возврат средств выплаченных на покупку квартиры.
Необходимо ли прибегать к помощи специалиста?
Так как правоприменительная практика мала из-за редкости заключения подобных сделок, то обращение к юристу обязательно. Корректного образца данного договора, который может подойти многим, практически нет, потому его необходимо составлять с нуля и досконально продумывать большое количество условий. Также необходимо проконсультироваться с специалистом по поводу дальнейшей регистрации жилья в собственность. Конечно, составление данного документа обойдётся достаточно дорого, но это необходимо для того, чтобы по максимум обезопасить и узаконить сделку.
Обратите внимание: Договор аренды с правом выкупа не является прямым конкурентом ипотеке, так как размер выплат рознится. Данный вид аренды скорее предусмотрен для лиц, которые не могут получить ипотечный кредит или находятся в чёрном списке у банка. А также не могут подтвердить свой источник заработка.
К данному виду сделок необходимо обращаться только после тщательного анализа всевозможных вариантов покупки жилья и съёма квартиры. Так как данный вид аренды пока ещё полностью не изучен на рынке и не является столь популярным, как в Европе.
Плюсы, минусы и риски при съеме и сдаче на данных условиях
Составление договора аренды с последующим выкупом может быть выгодно в силу таких достоинств:
- Покупатель такому договору получает рассрочку, которая дает ему возможность постепенно оплатить покупку собственного жилья без кредитов и переплат.
- Продавец получит пассивный доход в виде систематической платы за аренду.
- Стороны могут рассчитываться по удобной схеме. Возможны отсрочки либо, напротив, плата сверх установленной заранее суммы – это они решают между собой.
- Поскольку покупатель и продавец связаны договором, это гарантирует неприкосновенность жилья и защиту имущества от умышленного нанесения вреда.
Наряду с этим присутствуют некоторые минусы. Они в основном чреваты рисками для сторон, поскольку переход права собственности на имущество происходит не в момент заключения договора.
Как правильно составить договор?
Внимание. Текст договора должен содержать все важные условия, иначе сделка может быть признана недействительной.
Если в договоре отсутствует упоминание о сумме выкупа, он будет считаться простым соглашением об аренде.
Чтобы арендатор в будущем гарантировано стал владельцем квартиры, в договоре должны быть отражены такие пункты:
- Личные данные двух сторон сделки, в частности, адреса регистрации и фактического проживания.
- Подробная информация об объекте недвижимости. Должен быть указан кадастровый номер, размер жилой и общей площади, точный адрес.
- Указания того, что будет оплачивать коммунальные платежи и ремонтные работы при необходимости на время аренды.
- Упоминание возможности выкупа квартиры – при отсутствии этого пункта сделка не будет действительной.
- Пункт о том, что после временной аренды жилье станет собственностью нынешнего квартиросъемщика.
- Указание величины ежемесячных платежей и выкупной суммы за квартиру.
- Сроки аренды, время и порядок выплат. Они обычно фиксированы, однако можно предусмотреть возможность изменения и перераспределения их с сохранением общей цены квартиры.
Участники сделки также могут сами добавить в договор пункты, которые они посчитают обязательными. Каждая сторона должна подписать договор и сохранить его на период действия.
Аренда с последующим правом выкупа
Арендное соглашение, условия которого предусматривают возможность в будущем выкупить жилье, по многим признакам схоже с договором лизинга.
Только в лизинге в качестве предмета договора выступает определенное оборудование или же транспорт, а в первом случае – говорится конкретно о жилье.
По факту, договор представляет собой соединение двух различных видов соглашений, которые, в свою очередь, предусматривают появление между сторонами различных правоотношений.
Условия договора состоят из различных этапов. Первый представляет собой положение, определяющее условия найма жилплощади, где стороны определены как «арендатор» с одной стороны и «арендодатель» с другой.
Арендатор имеет обязанности по выплате конкретной суммы владельцу жилья за право использования помещения. Все это сопровождается частичным выкупом жилья: отдельно вносятся платежи единоразового характера, что напоминает рассрочку.
С момента полной выплаты цены за жилье, активизируется вторая часть соглашения – купли-продажи недвижимости. Этот этап предполагает, что между сторонами (покупателем и продавцом) уже отсутствуют какие-либо долговые обязательства.
У продавца при этом возникает обязанность незамедлительной передачи лицу, выплатившему стоимость жилья на условиях договора, оговоренной жилплощади.
Сложность состоит в том, что законодательно подобное соглашение не предусматривается. Это приводит к определенным трудностям на этапе его составления и использования.
К примеру, не в каждом случае понятно, когда нужно провести регистрацию договора в Регпалате, и как именно это сделать.
Как относятся к аренде дома с последующим выкупом застройщики и банки
Программа аренды дома с правом выкупа (или любой другой жилой недвижимости) работает не так давно, поэтому у физических лиц еще не сильно развит интерес на заключение подобных сделок. То же самое можно сказать и о застройщиках, и о банках. Как правило, первые соглашаются на подобные решения, когда им нужно привлечь покупателей к проекту, т. е. их согласие – это некий маркетинговый ход. Например, когда застраивается новая территория со слабой инфраструктурой, то застройщику привлечь заинтересованных лиц к своему проекту намного труднее. В таком случае будет выстроена максимально удобная для покупателей схема маркетинга, которая обязательно будет включать в себя возможность аренды дома или квартиры с выкупом. Застройщики часто предлагают такие решения на объекты, пользующиеся небольшим спросом, например, на квартиры на первых этажах.
Отношение к аренде дома с последующим выкупом неоднозначное и со стороны банковских структур: анализ предложений от банков показывает, что лишь немногие структуры соглашаются на подобные авантюры. Однако высок шанс получит поддержку от таких структур, как Агентство по ипотечному жилищному кредитованию или Дом.РФ. Условия агентство предлагает следующие:
- Рассрочка сроком до 15 лет;
- Возможность погасить кредит раньше срока;
- Ежемесячная сумма направляется как на погашение арендной платы, так и на погашение стоимости объекта;
- Предполагается, что жилая недвижимость подорожает на 30% в период действия договора.
Если такие условия приемлемы, то лучше обращаться в Дом.РФ, чтобы минимизировать риск отказа.
Преимущества и недостатки
Аренда жилья с дальнейшим выкупом имеет такие преимущества:
- арендодатель получает больший доход, нежели стоит собственность;
- только после выплаты всей стоимости пользователь получает имущественные права на объект;
- съемщик может пользоваться жильем до его полной покупки;
- есть шанс осуществить выкуп объекта недвижимости без получения кредита;
- возможность отказа от выкупа на любом сроке аренды.
Аренда с последующим выкупом характеризуется следующими недостатками:
- смерть арендатора – основание для расторжения договора (пользователю помещения придется оговаривать возможность выкупа недвижимости с наследниками, что возможно только через полгода, после вступления граждан в наследственные права);
- собственник жилья может прекратить аренду в одностороннем порядке с отказом вернуть денежные средства;
- занятие помещения арендатором, планирующим выкуп собственности, не лишает владельца права распоряжаться объектом (в том числе, передавать его в залог банка для получения кредита).