Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор залога недвижимости в обеспечении договора займа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Второй документ, который обеспечивает возврат денег по долгу, — это договор займа. В нем тоже, как и в расписке, указывают ФИО, данные паспорта и адреса регистраций по месту жительства сторон. Сумма и срок договора обязательно записываются цифрами и расшифровываются прописью. Прописываются условия полного и частичного досрочного погашения, а также размер процентной ставки по займу. В пункте про проценты рекомендуется указать условия возможного снижения ставки при условии возврата денег раньше установленного срока.
Специалисты по займовым договорам рекомендует указать и орган судебной власти, в который будет обращаться кредитор в случае необходимости.
Одним из необходимых пунктов — это способ погашения займа. Осуществлять погашения можно, как наличные средствами, так и переводом на карту или расчетный счет. Если расчет будет безналичным, то указываются реквизиты для совершения операций.
В документе надо фиксировать и факт передачи денежных средств, когда это происходит в наличной форме.
В договоре займа должен быть раздел про штрафные санкции. Необходимо указать, какие пени будет обязан выплачивать должник при нарушении сроков.
Чтобы договор имел юридическую силу, его надо подписывать в соответствующей форме. Если сумма займа превышает 10 тысяч рублей, то допускается только письменная форма.
Внимание! Когда в договоре прописана процентная ставка, то кредитору придется заплатить 13% подоходного налога.
При подписании документа могут присутствовать два свидетеля, которые подтверждают совершение сделки.
Также рекомендуется нотариальное заверение. Присутствие нотариуса при сделке гарантирует, что стороны договора совершали свои действия добровольно и в дееспособном состоянии. Соответственно, в будущем заемщик уже не сможет сослаться на то, что его вынудили на получение долга или, он не понимал, что делает.
К тому же нотариальная форма заключения отношений позволяет совершить взыскание денежных средств без привлечения органов судебной власти. В случае, если займодатель не получит деньги в указанный срок, он может обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться сразу же к судебным приставам.
Прежде, чем давать деньги в долг, необходимо подобрать подходящий документ для защиты своих прав, как заимодавца. Если сумма небольшая, то можно ограничиться распиской. Во всех остальных случаях следует составлять договор. Это может быть договор займа. В нем необходимо указать данные каждой из сторон. Это ФИО, адреса регистрации, паспортные данные и место рождения. Также необходимо согласовать сумму долга и сроки его погашения. Если имеет место быть процентная ставка, то в договоре указывается и она. Еще можно прописать условия ее снижения при досрочных возвратах долга.
Договор обязательно оформляется в письменной форме, а при значительных суммах — заверяется у нотариуса. Совершение сделки у нотариуса защищает обе стороны от беспочвенных претензий в дальнейшем.
Важно! Факт передачи денег фиксируется с помощью расписки.
После проставления подписи на каждом из документов следует написать полную расшифровку ФИО.
Если сумма залога превышает один миллион, то надо составлять займовый договор. После подписания документы подаются в Росреестр на регистрацию и на объект залога накладывается обременение. Соответственно, до даты полного погашения заемщик не может продавать или дарить имущество без согласия кредитора.
Если должник недобросовестно выполняет условия сделки и допускает просрочки, займодатель вправе обратиться к нотариусу за исполнительной надписью. После проставления соответствующей отметки можно обращаться к судебным приставам, минуя судебную инстанцию.
Что касается залогового договора, то при нарушении сроков кредитор может обратиться с исковым заявлением в суд. По решению суда имущество будет выставлено на торги, а полученные средства будут переданы займодателю в счет погашения долга.
По рекомендации многих нотариусов любой долг следует оформлять в виде договора и желательно заверять нотариально. Расписка тоже имеет юридическую силу, но вернуть свои деньги, имея только ее на руках, будет достаточно сложно.
Как оформить договор залога недвижимости
При обеспечении займа недвижимым имуществом необходимо оформление договора залога. Это дополнительный документ, который обязателен к составлению. Объединить оба документа в один нельзя.
Залог – это дополнительное обязательство к договору займа. Если займ признается недействительным, то залог аннулируется.
Типовой формы договора, установленной законодательно, нет. При составлении необходимо ориентироваться на особенности сделки и детали конкретной ситуации. В договоре займа при этом прописывается, что «в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа в установленный срок заемщиком предоставляется в качестве залога имущество: (идентификационные сведения об объекте недвижимости)».
Далее указывается, что договор залога является приложением к договору займа. Соответственно, договор залога недвижимости оформляется во вторую очередь.
Договор залога составляется в простой письменной форме. В некоторых случаях может потребоваться нотариальное заверение. Текст документа должен содержать:
- дату и место составления;
- ФИО сторон, их паспортные данные и адрес постоянного места проживания;
- сведения об основном договоре (вид, реквизиты);
- описание предмета залога – тип, идентификационные данные, оценочная стоимость;
- права и обязанности сторон;
- порядок замены предмета залога другим имуществом;
- объем долга, который обеспечивается предметом залога;
- ответственность сторон при нарушении условий;
- порядок хранения залогового имущества;
- срок действия договора;
- порядок внесения корректировок и расторжения;
- дополнительные условия – может ли залогодатель распоряжаться имуществом, нужно ли одобрение займодержателя для замены залогового имущества и т.д.;
- подписи сторон.
Текст документа составляется деловым юридическим языком. Лучше воспользоваться для этих целей помощью специалиста.
Договор займа между физическими лицами с залогом недвижимости — образец
Залог как способ обеспечения денежных займов широко распространен не только среди финансовых организаций, но и среди обычных граждан. Каждый день совершаются тысячи сделок, однако не каждый человек готов одолжить деньги просто так (особенно если речь идет о крупной сумме).
Вместе с этим не так-то просто найти и поручителя, поэтому люди вынуждены закладывать автомобили, недвижимость и другое ценное имущество.
Сторонами договора заема являются заимодавец (тот, кто передает деньги или вещи) и заемщик (соответственно, должник). Заключать договор займа могут любые физические лица, ограничений здесь никаких нет.
Российское законодательство не запрещает выступать в роли заемщика или заимодавца иностранным гражданам или лицам без гражданства.
Ограничения лишь накладываются на некоторые юридические лица (например, кредитные учреждения и микрофинансовые организации), которые должны иметь лицензию или числиться в госреестре МФО. Однако в данной статье речь пойдет только о физических лицах.
Чаще всего в качестве залога используется движимое и недвижимое имущество. К недвижимости относятся земельные участки, дома, коттеджи, квартиры, комнаты, гаражи, а также объекты незавершенного строительства и т. д.
Заимодавец вправе устанавливать свои требования к залоговому имуществу. Так, например, не каждый человек согласится предоставлять деньги под ветхие, аварийные или планируемые под снос дома. Могут возникнуть проблемы и с долевой недвижимостью.
Заложить можно только ту недвижимость, право собственности на которую подтверждается документально. Таким образом, залог неприватизированной квартиры не представляется возможным.
Ответственный квартиросъемщик не является собственником, а чтобы им стать, имущество нужно приватизировать. Нельзя закладывать и запрещенное имущество.
Понять данное определение поможет пример:
Иванов А. А. заключил договор займа под залог квартиры, расположенной по адресу ХХХХ. К договору займа составляется дополнительный документ – договор залога. Если в этом самом договоре залога прописано, что квартира по адресу ХХХХ не может быть использована для последующего залога, значит, она состоит под запрещением.
Если данного условия нет, квартира может стать предметом последующего залога. При этом требования залогодержателей удовлетворяются по очереди (т. е. последний залогодержатель получит деньги только после погашения первого долга).
Что такое залог и обеспечение? Пример и формулы расчета
Залог – это способ обеспечения обязательств между должником (залогодателем) и кредитором (залогодержателем). Залог может быть первичным или вторичным. В первом случае залог передается в Банк как залог первой очереди. Если заёмщик получает другой кредит (при этом рефинансируя первый кредит) в другом банке, срабатывает механизм залога второй очереди.
В этом случае договорные отношения между первым Банком и вторым (перезакладывающим) заключаются в письменном виде, и залог перезакладывается во второй Банк. Кредитор имеет преимущественное право на залог относительно других кредиторов. Отношения между сторонами указываются в договоре и урегулированы ГК РФ, ФЗ «О Залоге», ФЗ «Об ипотеке».
Обеспечение – это набор условий, который дает кредитору уверенность в том, что долг будет возвращен.
Обеспечением по кредиту может выступать залог в виде недвижимости, движимого имущества и иных высоколиквидных средств (ценные бумаги, гарантии), а также поручительство.
Кроме основного обеспечения по кредиту, в ряде стран имеется необходимость предоставления дополнительных источников дохода, потому как кредитный риск для кредитора выше.
Таким образом «Залог» и «Обеспечение» это два разных понятия. Однако в банковской системе существует обобщённое выражение — «Залоговое обеспечение», подразумевающее под собой всю систему договорных отношений и обязательств между должником и кредитором.
Есть разновидности кредитов, при которых обязательным условием является предоставление залога. К ним относятся: коммерческие, ипотечные, потребительские, лизинги и др. Для них Банки обязательно требуют «твёрдый» залог.
При авто-кредитах, экспресс-кредитах, кредитах на обучение и других «легких» кредитах Банки в основном принимают в залог приобретаемое авто, товарно-материальные ценности, движимое имущество и т.д.
Залогодателем может выступить как сам должник, так и третье лицо, с письменного его разрешения.
После выдачи кредита, формируется пакет заемщика. В нём находится залог по кредиту, договора, и все другие необходимые документы согласно «Процедуры кредитования».
Каждая единица залога в Банке учитывается как одно забалансовое обязательство и отражается в соответствующей бухгалтерской записи. На практике, номинальная стоимость 1 залога обычно равна 1-й единице валюты и хранится до окончания срока кредита.
При окончании срока кредита, забалансовое обязательство списывается с обязательств Банка и под роспись возвращается заемщику.
В случае неисполнения обязательств залогодателем указанных в договоре Банк вручает должнику зарегистрированное в соответствующем органе извещение о начале процедуры принудительного взыскания на залог в счет погашения задолженности. Если должник не «реагирует» на действия Банка по досудебным разбирательствам, Банк имеет право удовлетворить обязательство путем реализации залогового имущества.
Юристом подготавливается пакет документов (переписка между должником и кредитором), прилагаются подписанные договора, рассчитывается полная сумма задолженности и дело передается в суд.
При принятии судом решения в пользу кредитора, имущество должника переходит во владение Банка и продается с открытого аукциона с молотка.
Если же суд примет решение в пользу должника, то этому должнику можно только позавидовать, ведь это очень маленький процент из всех судебных дел.
Для того, чтобы обеспечить кредит залогом кредитный специалист сперва рассчитывает сумму обязательств должника:
сумма кредита + начисленные % за период согласно графика погашения = обязательства по кредиту
Далее оценивает обеспечение по кредиту. Обеспечение должно покрывать сумму обязательств. Регистрация договоров залога происходит в соответствующих органах и заверяется в нотариусе.
Залог имущества как способ обеспечения исполнения обязательств
Согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств должником может обеспечиваться залогом. Он характеризуется следующим:
- Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ средства, полученные из стоимости имущества, в первую очередь пойдут на удовлетворение интересов залогодержателя. Договор залога предоставляет ему такое преимущественное право, хотя и не во всех случаях.
- Залогодержатель утраченного предмета залога в случае нарушения должником основного обязательства вправе получить страховое возмещение за погибшую вещь, возмещение по причине изъятия, национализации и т. п. имущества (п. 2 ст. 334 ГК РФ).
- Если имущество приносит доход, продавать его для исполнения залоговых обязательств, возможно, и не понадобится. Кредитор вправе взыскать свой долг из такого дохода (например, арендной платы, см. определение Верховного суда РФ от 06.06.2016 № 302-ЭС16–5192).
- Рассматриваемые отношения могут возникнуть по соглашению или в силу закона (п. 1 ст. 334.1 ГК РФ). Например, товар, купленный в кредит, считается предметом залога продавца до тех пор, пока покупатель кредит не погасит (п. 5 ст. 448 ГК РФ).
- Одно и то же имущество может быть заложено в обеспечение разных сделок (ст. 335.1 ГК РФ).
- В залог могут передаваться материальные вещи и имущественные права, кроме тех, которые неразрывно связаны с личностью должника (ст. 336 ГК РФ).
Залоговые отношения возникают с момента заключения договора, а при передаче определенного вида имущества, например недвижимого, — с момента государственной регистрации этого соглашения.
Что будет при отказе вернуть заем
Если заемщик откажется вернуть долг, займодавец вправе обратить взыскание на заложенную недвижимость. Точный порядок действий определяется по договору. Например, стороны могут указать, что в случае просрочки право собственности переходит к займодавцу. Если должник откажется переоформить права на недвижимость, кредитор сможет сделать это через суд.
Если по договору предусмотрено обращение взыскание на заложенный объект, это можно сделать в досудебном или судебном порядке. Например, стороны могут описать порядок проведения торгов или поиска покупателя напрямую. Если после погашения займа за счет продажи имущества останутся деньги, их получит должник.
Помощь в оформлении договора займа и регистрации залога могут оказать наши специалисты. Также мы поможем сторонам договора при неисполнении обязательств, при обращении взыскания на заложенную квартиру.
Плюсы и минусы нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки)
Заключая договор займа с одновременным залогом недвижимого имущества заимодавец и заёмщик стоят перед вопросом в какой форме лучше его заключить, в простой письменной или нотариальной, но данный вопрос стоит только, если закладывается целый объект недвижимости и единственным собственником.
Если же в залог предлагается доля недвижимого имущества, то с 04 августа 2018 года все сделки, в том числе и регистрация ипотеки в силу договора оформляются только в нотариальной форме, в связи с изменениями действующего законодательства. В настоящей статье мы расскажем о плюсах и минусах заключения нотариального договора займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотеки).
Договор залога (ипотеки) квартиры
Залог квартиры между физическими лицами — это один из видов договора залога недвижимости (ипотеки) целью которого является обеспечение выполнения обязательств по договору займа денежных средств. Основное отличие такого договора залога — это то, что собственник квартиры (Залогодатель) и кредитор (Залогодержатель) являются физическими лицами.
Залог недвижимого имущества между физическими лицами регулируется ГК РФ об ипотеке.
Договор залога квартиры, по сути, является дополнительной частью сделки займа денежных средств, которая является гарантией возврата кредитору основной суммы займа, процентов за пользование займом, штрафов, пеней, неустоек, возможных судебных издержек и расходов на реализацию заложенной квартиры.
При заключении договора о залоге квартиры требуется нотариально заверенное согласие супруги или супруга.
Обременение квартиры, в виде залога, подлежит обязательной государственной регистрации.
Поля, которые нужно заполнить
Помимо личной информации, заполняя документ, подтверждающий факт залога имущества, требуется указать:
- номер и дату составления кредитного договора;
- лицо, предоставившее денежные средства;
- общая сумма кредита;
- срок возврата;
- имущество, которое было заложено для обеспечения погашения задолженности.
Обязательно должно быть указано, во сколько оценивается заложенное имущество. Оно необходимо для того, чтобы в случае не погашения кредита, заимодавец мог возместить понесенные убытки за счет его продажи.
Документ оформляется в двух экземплярах. Причем в нем указывается, кому именно он вручается. Завершается оформление тем, что указывается контактная информация сторон:
- юридический адрес;
- паспортные данные;
- ИНН, КПП, банковские счета;
- телефон.
Если договор не будет подписан представителями сторон и заверен печатями, то никакой законной силы он иметь не будет.
Для каких целей чаще предоставляется
Целевые займы могут предоставляться на самые разные цели. Фирмы очень часто выдают своим работникам ссуды на покупку или строительство жилья, на ремонт и т. д. Для получения такого заема могут потребоваться дополнительные документы.
В кредитных учреждениях целевые ссуды выдаются на осуществление самых разных целей:
- на получение образования;
- на лечение, проведение косметологических процедур и т. д.;
- на отдых (например, проведение отпуска за границей);
- на покупку мебели, техники и т. д.;
- на развитие бизнеса (покупка оборудования, материалов и т. д.);
- на ремонт жилища или автомобиля;
- на посещение оздоровительных санаториев, фитнес-центров, бассейнов и т. д.