Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Право общей долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
По каким основаниям прекращается право общей долевой собственности на земельный участок
Право общей долевой собственности на земельный участок может прекратиться в тех же случаях, что и право собственности на любое имущество, исключений для него нет.
Это только основания, предусмотренные гражданским и земельным законодательством, в частности, отчуждение участка другому лицу или отказ от права собственности на него (п. 1 ст. 235 ГК РФ, ст. 44 ЗК РФ).
Например, земельный участок, находящийся в долевой собственности, как правило, можно по соглашению сособственников разделить на несколько новых участков. Исходный участок обычно прекращает свое существование, как и право на него, и участники долевой собственности по общему правилу получают право общей собственности уже на вновь образованные участки (п. п. 1, 2, 5 ст. 11.2, п. п. 1, 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Общая совместная собственность прекращается в тех же случаях, что и долевая, но есть еще одно основание — преобразование совместной собственности в единоличную или долевую. Например, в результате заключения брачного договора (п. п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 42 СК РФ).
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Прекращение права общей долевой собственности
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества — нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.
Как выделяют долю в общей собственности
Соглашение об определении долей заключается между участниками общей собственности с целью выделения доли в имуществе одного или всех участников. Определение долей посредством заключения соглашения направлено на регулирование имущественных отношений между сторонами.
По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.
Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.
Совместная собственность фермеров
Определенной спецификой также обладает совместная собственность участников крестьянских и фермерских хозяйств. Соответствующие положения закреплены в 257 статье ГК РФ. Согласно закону, имущество фермеров — совместное, если иное не зафиксировано в договорах между ними или в силу положений релевантных правовых актов. Участники крестьянского или фермерского хозяйства вправе пользоваться имуществом, договариваясь между собой. При этом сделки, предмет которых — совместная собственность аграриев, могут заключать только доверенные лица или же главы хозяйств.
Раздел фермерского имущества также имеет свою специфику. В частности, если подразумевается выдел одного из участников хозяйства, то он, как отмечают некоторые юристы, во многих случаях не может забрать себе долю в земельном участке. Однако он вправе получить денежную компенсацию, порядок начисления которой определяется совместно с другими фермерами или же судом.
Изучив специфику совместной собственности, мы можем исследовать аспект, отражающий практику распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности. Какого рода нюансы характерны для соответствующих процедур? Прежде всего можно отметить, что, несмотря на то что законом в достаточной мере подробно определены нормы, касающиеся распределения частей во владении имуществом, на практике осуществление права распоряжения собственностью в долях может быть затруднено. Возьмем пример с недвижимостью.
I. Общая долевая собственность на квартиру.
Согласно статье 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Таким образом, общая долевая собственность представляет собой собственность двух или более лиц на одно имущество, поделенное между ними на определенные части (доли). Однако это имущество, даже поделенное на доли, принадлежит всем его собственникам. То есть каждый из собственников такого имущества может владеть и пользоваться им на таких же правах, как и другие его собственники.
Согласно статье 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан. Гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
В статье 30 Жилищного кодекса РФ о правах собственника жилого помещения сказано, в частности, нижеследующее:
“1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом”.
Применительно к праву общей долевой собственности на квартиру, всем собственникам квартиры, находящейся в долевой собственности, принадлежат в одинаковой степени все права, предусмотренные статьями 288 Гражданского кодекса РФ и 30 Жилищного кодекса РФ, включая право проживания в квартире и право на вселение в нее членов своих семей.
Однако, распоряжение квартирой (сдача квартиры аренду, продажа доли, вселение в квартиру других лиц) возможно при долевой собственности с рядом ограничений.
Такие ограничения предусмотрены статьей 246 Гражданского кодекса РФ, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Иными словами, распоряжение долей в праве общей долевой собственности на квартиру вполне допустимо по закону, но требует предварительного согласования всех собственников квартиры (собственников других долей на эту квартиру). В частности, продажа доли в праве собственности на квартиру возможна с соблюдением ряда требований, прямо предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса РФ, которая будет рассмотрена нами ниже.
Продажа собственности
Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.
Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.
Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.
При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.
Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2023 году.
Как и когда происходит прекращение права общей долевой собственности?
Имущество в долевой собственности разделяется между участниками по принятому соглашению. Реализация означает прекращение общей собственности, т. к. каждый из сособственников получает новый объект прав на ту часть, которая была образована по результатам процедуры раздела. После этого он приобретает полную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться долей самостоятельно.
Также участник сам вправе инициировать процесс выделения принадлежащей части. При этом общая собственность сохраняется в отношении других совладельцев. Инициатор же после реализации более не считается сособственником – он становится полноценным собственником имущества.
Однако, как и для раздела, так и для выдела понадобится достичь соглашения между участниками. Если же нахождение компромисса находится под вопросом, то конфликтные моменты разрешаются в порядке судебного разбирательства. В ситуации, когда выдел в натуре не допускается нормами закона или попросту невозможен в силу характеристик имущества, то инициатор вправе требовать денежной компенсации доли от иных участников.
Долевое владение имуществом имеет определенные принципы, которые соблюдаются всеми участниками данных отношений. Если возникают спорные моменты, суд рассматривает дело с учетом данных принципов, которые закреплены законом.
К основным принципам относится:
- Владея долей, собственник владеет данным имуществом целиком.
- Доля не рассматривается, как определенная физическая часть предмета, она понимается как полное право на этот предмет.
- Доля должна быть определена законом или договором, если это не сделано, то все доли признаются равными. Все различия от равенства долей должны быть обязательным образом зафиксированы документально.
- Независимо от размера доли у всех дольщиков равные права и равное количество голосов.
- Соотношение количества долей может изменяться в процессе эксплуатации имущества или в ходе иной деятельности. Но возможные варианты изменения долей должны быть заранее оговорены совладельцами и зафиксированы документально.
- Каждый из совладельцев имеет возможность не только владеть, но и распоряжаться имуществом и пользоваться им.
- Каждый владелец имеет право потребовать реального выдела своей доли. Это может быть произведено 2 путями. В первом случае будет осуществляться реальный выдел только одному совладельцу доли. А в другом случае все совладельцы могут получить свою долю в ходе общего раздела собственности.
- Если для реализации выдела доли существует возможность отделить конкретную физическую часть без потери свойств всей собственности, то выделяется доля в натуре. Если это сделать невозможно без сохранения целостности имущества, то совладельцы компенсируют эту долю в денежном эквиваленте.
Совместная собственность
Совместная собственность – это общая собственность без определения долей. Существование совместной собственности объясняется наличием тесных личных связей между ее участниками. Следует отметить, что совместная собственность на квартиру возникает только в особых случаях (ст. 244 ГК РФ) – при приватизации и при приобретении жилья супругами. В остальных случаях общая собственность может быть только долевой.
При общей совместной собственности участники имеют доли, но их размер в общем имуществе не определен и признается равным. Таким считается жилье супругов, приобретенное в браке на общие средства, если в брачном договоре нет иных указаний на этот счет (ст. 256 ГК РФ). В случае раздела или наследования имущества доли необходимо выделять. Если один из собственников хочет продать, подарить или обменять свою часть совместного имущества, квартира переводится в долевое владение.
Распоряжение имуществом (и/или определение долей), находящимся в совместной собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 253 ГК РФ). При принятии собственниками соответствующего решения (или если не достигнуто согласие — по решению суда), на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
После выделения доли собственник имеет право на распоряжение своей долей, однако при этом он должен учитывать интересы других собственников — их право на преимущественную покупку (об этом далее).
Если выделение доли в натуре из совместной собственности невозможно (например, в однокомнатной квартире), выделяющийся собственник имеет право на получение выплаты ему стоимости его доли (с его согласия или по решению суда) другими участниками долевой собственности в виде денежной суммы или иной компенсации (ст. 252 ГК РФ).
Будем исходить из примера супругов, которые решили развестись и разделить общее имущество. Иные ситуации полностью аналогичны. Итак, супруги при разводе могут продолжать использовать использовать общее имущество на основании тех или иных договорённостей, а могут запустить процесс его раздела.
Раздел допускается в добровольном порядке и по соглашению. Это самый простой и «безболезненный» вариант, не требующий существенных временных затрат. Соглашение предусматривает на каких условиях, каким образом и в каких долях будет разделено имущество. Если же подобное соглашение заключить невозможно (существуют разногласия по тем или иным вопросам), один из владельцев имущества вправе требовать выделения своей доли.
Если долю в общем имуществе фактически выделить невозможно (например, разделу подлежит автомобиль), то допускается выплата компенсации. Другими словами, один из собственником «выкупает» долю другого в общем имуществе. С этого момента имущество переходит в полное распоряжение одного лица.
Права долевых владельцев
Каждый из собственников общего дома наделен правами владения, пользования и распоряжения. При этом первые два действуют без законодательных ограничений, в то время как распоряжение имуществом осуществляется с соблюдением определенных правил.
Кроме того, нужно учитывать, что собственник доли не может распорядиться домом целиком, а вправе сделать это исключительно в пределах своей части.
На практике, чтобы выделить свою часть, собственник должен выделить ее в натуре. Обычно это делается через суд, причем размер доли не всегда эквивалентен выделенной площади. К примеру, достаточно сложно разделить общий дом, если в нем только три комнаты, а долевых собственников пятеро.
Тем не менее, если это удается, собственник своей части приобретает больше прав в части распоряжения общим имуществом. Выделенную в натуре долю легче продать или сдать в аренду. Для сравнения по общему правилу долю в праве на общий дом, равно как и весь объект, реально сдать в наем только с согласия других собственников. В противном случае любой из них может оспорить договор и потребовать компенсации.
Продажа собственности
Как было отмечено выше, продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, имеет свои особенности. В первую очередь лицо должно предложить совершить покупку остальным владельцам объекта.
Предупреждение о намерении продать свою долю должно быть сделано в письменном виде.
Другие собственники могут написать письменный отказ или согласиться купить часть жилья. При отсутствии ответа на протяжении месяца, лицо имеет право продать свою долю любому другому гражданину.
При этом должны сохраняться первоначальные условия продажи. Нельзя делать их более выгодными чем те, которые устанавливались для остальных участников.
Узнайте, как проходит продажа квартиры в долевой собственности в 2021 году.
Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.
Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.