Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Получение справок БТИ
Для заключения договора мены необходимы справки БТИ, которые выдаются собственникам помещений или на основании нотариальной доверенности другим лицам. В нашем случае мы (собственники) самостоятельно посетили Бюро технической инвентаризации и оставили заявки на изготовление необходимых документов. Через две недели их получили. Пришлось отстоять в очередях, но полтора-два часа можно и потерпеть.
Обращаю внимание, что справка об оценочной стоимости квартир при регистрации договора мены нам не понадобилась. Она может пригодиться, если обмен производится с доплатой, — тогда в договоре указывается ее размер. У нас же никаких доплат не было, поэтому мы могли ограничиться поэтажным планом и экспликацией. В этом случае затраты на регистрацию были бы еще меньше.
Затраты: время — 8 часов, деньги — около 1 000 рублей за два комплекта документов.
Получение согласия опекунского совета на заключение договора мены
В связи с тем, что одним из собственников однокомнатной квартиры являлся несовершеннолетний, то при регистрации договора требовалось получить согласие опекунского совета на проведение сделки (в ГК сказано, что распоряжаться имуществом подопечного можно только с согласия органов опеки и попечительства).
В нашем случае это не составляло особой проблемы, поскольку при заключении договора мены несовершеннолетний выписывался в квартиру большей площади. Кроме того, предусматривалось сохранение его права собственности на одну вторую часть 2-комнатной квартиры. На этом этапе необходимо предъявить справки БТИ на помещения, которые будут обменены по договору мены. Таким образом, из заключаемого договора было ясно, что условия проживания несовершеннолетнего Петрова Алексея Константиновича улучшатся. Через две недели справка была готова. Можно было «ускорить» ее получение, но мы не торопились.
Обращаю внимание читателей: в опекунский совет необходимо представить выписку из домовой книги, содержащую сведения о регистрации несовершеннолетнего по новому месту проживания. Это делается после регистрации договора мены в органе государственной регистрации и «прописки» ребенка по новому адресу.
Затраты: время — 5 часов.
Комментарий юриста корпорации «Рескор» Людмилы Саушкиной:
— Наверное, личный опыт, которым поделился Александр Сизов, кому-то может пригодиться. Все этапы они прошли правильно, проделав самостоятельно путь оформления и регистрации договора мены. Правда, это довольно простая сделка — когда меняются «чистые» квартиры, не выстраиваются лишние «цепочки», и люди друг другу доверяют.
Кстати, когда юрист ~ 1 посоветовал оформить два договора купли-продажи вместо одного договора мены, юридически он был прав. Купля-продажа, в соответствии с ГК, приравнивается к мене. Другое дело, что за два договора он взял бы и больше денег. Так что в этом случае правильнее составить и зарегистрировать договор мены. Что и сделал Александр.
Сейчас стало возможным довольно быстро получить необходимые справки в ЕИРЦ, они стали работать по очень удобному для посетителей графику, включая субботы. А вот то, что читателю газеты удалось пройти через БТИ всего за четыре часа — большое везение. Успел! Сейчас там такие огромные очереди, что люди записываются. Можно прийти в шесть утра, простоять весь день, да так и не добраться до заветного окошечка.
Для того чтобы самостоятельно оформить и зарегистрировать сделку, не обязательно иметь специальное высшее образование — сейчас все доступно. Много информации в Интернете, специальной литературы в продаже. Не составляет большого труда найти образцы договоров. И чтобы составить их самим — тоже не нужно быть семи пядей во лбу. В Москве, кстати, органы регистрации очень лояльно относятся к договорам, составленным в простой письменной форме. В отличие от Подмосковья.
Там такие договоры не принимают, заставляют обращаться к нотариусу, либо к специалисту — сотруднику регистрационной палаты. К ним обычно выстраиваются большие очереди.
Но если вы готовы пройти этот путь сами (вам некуда спешить, у вас есть свободное время и желание сидеть в очередях) — то почему бы и нет? Вполне можно обойтись и без услуг риэлторов. Они, естественно, стоят недешево. Так что на деньгах наверняка сэкономите. А вот по времени придется идти на большие затраты. Для кого-то выгоднее оплатить профессиональную скорость. Ведь для многих время — тоже деньги.
Заключение.
Что такое родственный обмен квартирами?
Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.
Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
Документы для заключения сделки
Чтобы сотрудники Росреестра зарегистрировали переход права собственности от одного гражданина к другому, необходимо собрать пакет документов. Сделка не будет проведена, если участники обмена квартиры на дом не представят следующие документы:
- заявление участника договора о регистрации перехода права собственности со старого имущества на новое (документ должен быть подан в Росреестр или МФЦ каждой из сторон сделки по каждому из объектов собственности);
- свидетельство о собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписка из ЕГРН/ЕГРП, в которых указан собственник недвижимого имущества;
- договор мены;
- согласие органов опеки и попечительства, если собственником помещения числится несовершеннолетний гражданин;
- квитанция об оплате государственной пошлины:
- документы, удостоверяющие личность участников сделки;
- согласие второго супруга на совершение сделки;
- кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположен дом;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт и кадастровые документы на каждый из объектов недвижимого имущества.
Как правильно составить договор мены?
Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:
- обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
- максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
- стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
- сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
- порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.
В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.
Особенности договора мены
К договору необходимо составить передаточный акт, в котором предусмотреть все особенности обмениваемых объектов недвижимости. Он является его неотъемлемой частью, о чем следует упомянуть в тексте соглашения. В нем можно перечислить все имущество, которое передается вместе с предметом договора, а также указать его состояние и имеющиеся дефекты.
Нотариального удостоверения сделка мены не требует. Но существуют исключения. Обязательно заверяются нотариусом сделки:
- с участием собственника, не достигшего совершеннолетнего возраста, либо гражданина, признанного ограниченно дееспособным;
- отчуждения долей в недвижимом имуществе, кроме долей в земельном участке.
Договор составляется в количестве экземпляров по одному для каждой стороны и дополнительно экземпляр для регистрирующего органа. Обязательно заверяются собственноручной подписью все копии соглашения.
Регистрация договора мены в Росреестре
Договор мены квартиры обязательно нужно передать на регистрацию в Росреестр, иначе сделка не состоится. Для этого:
- после подписания бумаг оплатить пошлину по 2 000 рублей за каждую квартиру (всего 4 000 рублей), квитанцию сохранить;
- записаться в МФЦ на прием (в период пандемии записываться можно онлайн или по телефону);
- всем сторонам подойти лично с паспортом в день приема к сотруднику МФЦ, передать договоры (3 подлинника), квитанции об оплате пошлины, выписки из ЕГРН, нотариальные согласия супругов и разрешение опеки, а также другие документы в зависимости от особенностей сделки;
- проверить заявление, которое составит сотрудник МФЦ, и подписать его.
Алгоритм действий для регистрации договора
Чтобы переход прав по договору мены земельного надела был официально зарегистрирован, сторонам необходимо обратиться в службу Росреестра или Многофункциональный центр. При регистрации контрагентам нужно представить следующий комплект документов:
- заявление о проведении регистрационных действий;
- общегражданские паспорта на участников сделки, либо документы на юридических лиц;
- нотариальная доверенность на представителя, если стороны воспользовались таким вариантом проведения сделки;
- договор мены и передаточные акты;
- правоустанавливающие документы на имущественные активы – свидетельство о праве, выписка из госреестра ЕГРН, свидетельство о регистрации транспортного средства и т.д.;
- межевой план на землю, если участок ранее не проходил процедуру кадастрового учета;
- платежное поручение, подтверждающее оплату госпошлины (в 2017 году для граждан госпошлины составляет 2000 рублей, для предприятий – 22 000 рублей).
Мена по инициативе государственного органа
Мена по инициативе государственного органа может быть произведена по следующим основаниям:
- Помещение является ветхим или аварийным;
- Помещение не является ни ветхим ни аварийным, но требуется для нужд государства.
Сама процедура мены по инициативе государства происходит следующим образом:
- Принятие соответствующего решения;
- Государственная регистрация принятого решения в органе, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;
- Направление письменного уведомления, а также проекта соглашения. Данный документ направляется уполномоченным органом по почте — заказным письмом с уведомлением и важно чтобы оно было не только отправлено, но и получено лично адресатом. Необходимо чтобы уведомление было направлено не позднее чем за 1 год.