Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение доли ребенку при покупке и продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В августе 2015 г. в Государственную Думу РФ был внесен Законопроект о внесении изменений в Гражданский кодекс РФ в вопросах корректировки отчуждения имущества, находящегося в общей долевой собственности (к настоящему времени данный законопроект еще не был принят). Так, действующая сегодня редакция ст. 246 ГК РФ устанавливает возможность распоряжения общедолевым имуществом по усмотрению и соглашению участников собственности, в том числе, норма предусматривает право владельца доли самостоятельно принимать решение о ее отчуждении. В случае одобрения законодательной инициативы, распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, станет возможно только по решению суда. Так, при желании одного из сособственников продать или подарить свою долю, он должен обратиться в суд за соответствующим разрешением. Исключением являются случаи оставления доли собственности в наследство, законодатель предоставляет право выбора собственнику. Авторы законопроекта считают его основной целью предоставление дополнительных гарантий другим участникам общей долевой собственности, которые в силу статьи 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право выкупа продаваемой доли. Однако, сейчас норма устанавливает на это действие не более 1 месяца, что считается незначительным сроком в ситуации изыскания средств на выкуп доли. Участие суда позволит учесть интересы всех собственников, исходя из реальных потребностей участников и их финансового положения.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Способы выделения доли
Существует три основных способа выделить долю собственности в натуральном выражении:
- Установить порядок пользования помещением. В этом случае речь идет о том, что одна из комнат по договоренности передается одному из собственников, но места общего пользования остаются доступными для всех жильцов.
- Разделить имущество. Это касается случаев, когда оценивается вклад каждого собственника в недвижимость, пропорционально чему разделяется совместно нажитое имущество.
- Продать, подарить или передать по наследству свою часть.
Когда все собственники помещения пришли в выводу о разделе, то будет достаточно лишь подписания соглашения. Типовой договор о выделении частей имущества в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:
- Номер договора, дату и место подписания соглашения, наименование документа.
- Личные данные каждого собственника.
- Детальную информацию об объекте недвижимости с подтверждением регистрации и права собственности.
- Размер долей участников соглашения и способ их определения.
- Все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на собственность участников соглашения.
Договор необходимо подписать каждому собственнику, которого касаются нововведения. После заключения такого соглашения важно, чтобы государственные органы внесли соответствующие изменения в записи об объекте недвижимости.
В дальнейшем для изменения условий договора об определении долей необходимо взаимное согласие всех участников соглашения, всех, кто подписал его. В случае, если договориться мирно не получается, вопрос определения долей придется решать через суд.
Выделенная доля — объект, которым можно более разумно управлять. Ее можно продать, подарить, обменять или иным образом ею распорядиться. Конечно, и невыделенной долей тоже можно распоряжаться, но это будет несколько иной «объект». Когда доля остается невыделенной (например, 1/2 доля по наследству или 1/3 доля после раздела имущества), неизвестно, где именно эта доля находится во всем объекте и, условно говоря, ящики с апельсинами можно ставить везде, в каждом углу этого объекта, пока не будет занята вся площадь, приходящаяся на размер такой доли.
Выделенная доля по цене раза в два ( примерно ) дороже невыделенной. Для продавца — хорошо. Для второй стороны, может, и плохо. Выделенная доля может быть реализована продавцом более быстро и успешно, чего при невыделенной.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Человек, продавший свою долю, должен оплатить в государственную казну налог с полученного дохода. Все остальные владельцы, оставшиеся проживать в квартире, после оплаты выделенной части (покупки), прибавляют к своим частям дополнительные квадратные метры. В этом случае, они должны платить налог на недвижимое имущество, рассчитанный с учетом произошедших изменений.
Сумма, которую граждане обязаны перечислять государству, рассчитывается по данным БТИ налоговой инспекцией. Основой для вычисления налога является кадастровая или инвентаризационная стоимость жилища.
Выдел доли в совместном жилье часто становится единственно верным решением для людей утративших родственные отношения и уважение друг к другу. На практике, если квартира имеет очень маленькую площадь, суд предложит другим собственникам оплатить истцу стоимость его доли либо выставить спорное жилье на продажу и разделить между собой полученные средства.
Если у вас остались не выясненными какие-либо вопросы, дежурный юрист окажет помощь. Чтобы записаться на консультацию, нужно ввести свои данные в специальную форму в углу экрана.
Будем благодарны за лайк и репост статьи!
Отзывы наших клиентов
Алёна Божукова, Москва
Я не знала, как выделить свою долю в коммунальной квартире, где живу… Кроме меня ещё 2 человека, я с ними не общаюсь, захотела комнату продать, для этого нужно её выделить. В этих вещах я вообще ничего не понимаю… Я обратилась в юридическую фирму Юрист-Эксперт24, чтобы мне помогли. Соседи согласились, не сразу, но решили не идти в суд. Теперь я могу продать комнату.
Андрей Зайцев, Балашиха
Наш брак дал трещину, и очень серьёзную. Поэтому мы с пока ещё супругой задумались о выделении доли в нашей приватизированной квартире, чтобы не было потом неприятностей разных. Очень порадовало участие в этом деле компании Юрист-Эксперт24, которая содействовала в заключении соглашения.
Владимир Уденко, Москва
Я обратился в юридическую компанию Юрист-Эксперт24 и хотел бы выразить признательность её коллективу. Вопрос касался выделения доли в квартире, потому что я живу в коммуналке, и хотелось бы платить по коммунальным квитанциям чисто за себя. Спасибо, мне помогли.
Алиса Можаева, Москва
При разводе я обратилась за разделом имущества и выделением доли в квартире в Юрист-Эксперт24 по рекомендации. Не пожалела, хотя пришлось заниматься выделением доли через суд. Но суд меня почти не коснулся, потому что всю работу взяла на себя компания. Я очень благодарна за грамотную юридическую поддержку.
Роман Щербаков, Железнодорожный
Спасибо за консультацию – мне объяснили про выделение доли в квартире. Я решил пойти к юристам с этой проблемой, потому что всем известно, что читать в интернете ничего нельзя, у всех всё по-разному написано и ничего непонятно.
Надежда Демидова, Москва
Спасибо за консультацию по выделению доли в квартире через суд. Я пришла в назначенное время. Очень порадовало, что консультация началась вовремя, ждать не пришлось.
Олег Решетняк, Долгопрудный
Обратился в Юрист-Эксперт24, чтобы рассказали, как правильно составляется соглашение о выделении доли в квартире. Я даже кое-что записал. Спасибо юристам, очень грамотно всё разложили по полочкам.
Анатолий Артамонов, Химки
Хочу выразить признательность за бесплатную консультацию. Я этих вещей про то, какая бывает собственность, не знаю. Знаю только, что государственная и частная. А тут у меня по семейным обстоятельствам встал вопрос о выделении доли в квартире, поэтому пришлось обращаться за помощью к юристам.
Могу ли я выделить свою долю собственности в квартире?
Да, вы можете выделить свою долю из общего имущества.
Например, если вам принадлежит ⅓ в трехкомнатной квартире, то вы можете претендовать на одну комнату. Для этого потребуется заключить с другими владельцами соглашение о порядке общего пользования жилым помещением, в котором будет прописано, кто в какой комнате живет и чем можно пользоваться. Кухня, ванная, коридор, туалет, как правило, поступают в общее пользование.
Если договориться не получается, то вам придется обратиться в суд, который разрешит спор. Если суд определит, что выделить вашу долю невозможно (например, имущество нельзя будет использовать по назначению или станет неудобно использовать), то вы получите право на денежную компенсацию от других совладельцев, а ваша доля перейдет к ним. Но такое возможно только при вашем согласии на компенсацию — кроме случаев, когда вас могут обязать продать квартиру.
Как производится определение супружеских долей когда есть долги
Так как цены на квартиры сейчас довольно высокие, а для некоторых граждан вообще неподъемные, то многие для приобретения жилья прибегают к использованию заемных средств. Бывает, что при создании семьи молодые люди оформляют ипотеку, однако, не успев ее выплатить до конца, семья распадается.
В подобных случаях выделение супружеской доли в совместной недвижимости происходит путем учета имеющегося долга. Чаще всего оставшийся долг делится пополам, однако кредит бывает оформлен только на одного из владельцев.
Иногда один из владельцев готов отдать свою долю в счет погашения долга, но бывает так, что такие условия супругов не устраивают. Поэтому очень часто дела такого характера подлежат судебному рассмотрению, а решения выносятся в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Продажа доли в жилом помещении
При намерении продать свою долю одного из владельцев другие участники наделяются правом приобретения этого имущества, поэтому желающему продать квадратные метры целесообразно изначально предложить купить его долю. Данное предложение подается в письменном виде.
Когда граждане желают продать свою долю в жилом помещении без выделения, то при этом они могут столкнуться с определенным несогласием других владельцев. Данное дело возможно разрешить исключительно в суде.
Родители должны сохранить права своих детей в безопасности. Когда ребенку выделяется доля в ипотечной квартире, а родители не погасили долг по данному кредиту, то дети утрачивают свою часть в счет погашения долга.
Иногда у собственников частного дома возникает необходимость выделения долей. Данный процесс производится, как и в случае с квартирой, по соглашению собственников, а при невозможности этого — в порядке судебного дела.
Особенностью выделения доли в частном доме состоит в том, что это должно производиться так, чтобы выделенная часть жилплощади не теряла своей функциональности. Иначе желающий выделения своей части может претендовать на выплату компенсации.
Выделение доли в натуре
В законодательстве существуют два понятия, касающиеся закрепления части имущества за каждым из владельцев общей собственности: выдел доли и установление права пользования.
Выдел долей в натуре характерен тем, что:
- В результате образуются отдельные помещения.
- Общая собственность перестает существовать, так как начальный объект раздела превращается в несколько.
- Если помещение неделимо, раздел имущества в натуре невозможен.
- Учитывается степень вложений каждого из собственников в улучшение объекта.
- Процесс сложный, на результат влияет желание всех собственников разделить имущество, назначение объекта или его использование, площадь объекта и т.д.
При определении права пользования:
- За каждым из владельцев закрепляется право использовать часть жилого помещения (комнату, часть дома, определенную территорию участка и т.д.).
- Определяется порядок пользования общими площадями.
- Право общей собственности сохраняется за каждым из хозяев квадратных метров.
Во всех случаях расчет производится, исходя из размера принадлежащих владельцам долей.
Алгоритм действий нашего юриста
В случае обращения за помощью в юридический центр Константина Богатыря в Санкт-Петербурге в рамках бесплатной консультации специалиста вам предоставляются разъяснения особенностей проведения процедуры выделения доли в натуре и устанавливается порядок действий, который включает в себя следующие этапы:
- Подготовка необходимых документов: свидетельства о праве собственности, копий паспортов владельцев недвижимого имущества, иных материалов, имеющих отношение к жилому помещению.
- Проведение глубокого анализа полученных документальных данных.
- Оценка правовой возможности осуществления процедуры выдела доли в квартире или доме.
- Проведение переговоров со всеми собственниками жилого помещения об урегулировании спора в досудебном порядке.
- Составление соглашения между владельцами в случае достижения консенсуса.
- Подготовка документации к судебному производству, в ходе которой составляется исковое заявление в суд о выделе доли в квартире.
- Осуществление представительских и правозащитных функций истца по заявлению в судебном органе.
- Иск о выделе доли удовлетворяется решением суда.
- Оформление права собственности клиента на выделенную долю в жилом помещении.
Интернет-ресурсы содержат обилие информации по вопросу выдела доли в натуре или на условиях денежной компенсации. Но в каждом конкретном случае существует определенная специфика. Подгонять свою ситуацию под стандарты нецелесообразно. Логичнее и безопаснее обратиться за квалифицированной юридической помощью к специалистам, для которых выделить долю в квартире законными методами не составит труда.
Таким образом, если долевая собственность перестает устраивать людей, они выделяют доли в натуре – определяя, какая часть квартиры кому принадлежит. При невозможности решить этот вопрос самостоятельно необходимо обратиться в суд. А если жилье приобреталось с маткапиталом, то выделение долей для детей обязательно, однако они смогут распорядиться ими по собственному усмотрению только при достижении 18 лет.
Квартира — это помещение в многоквартирном доме, его часть. А многоквартирный дом всегда, помимо самих квартир, состоит еще и из общего имущества собственников помещений этого дома.
Таким имуществом являются крыши, стены, внутридомовые коммуникации, придомовой участок и т. п.
Образование из одной квартиры новых двух (или больше) в любом случае повлечет за собой изменение общего имущества многоквартирного дома – как минимум это оборудование нового проема в стене для самостоятельного выхода. А пробив проема в стене – это уменьшение общего имущества.
И тут нам приходится вспоминать Жилищный Кодекс РФ и положение его п. 3 ст. 36, в которой сказано, что уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
То есть, если собственник одной квартиры хочет пробить проем в общей стене – ему нужно получить согласие всех собственников других помещений в доме. И это, к сожалению, без вариантов.
Хорошо, когда квартир 5-10. А когда 100 или 300? Да даже 50 квартир – это уже много. Процесс получения согласия у такого количества людей мало кому покажется приятным.
В моей практике был печальный случай, когда это обстоятельство сторонами учтено не было. Суд отказал в иске о выделе доли в квартире по одной причине – отсутствовало согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Причем, все собственники были привлечены к участию в деле и ни один из них прямых возражений не заявлял.
Правда, апелляционная инстанция потом признала возможность повторного обращения с иском на выдел в случае получения согласия. Но, факт остается фактом — отсутствие прямых возражений заинтересованных лиц суд согласием не признал.
Подведем итоги:
Для того, чтобы суд удовлетворил иск о выделе доли в натуре в квартире нужно представить доказательства:
- наличия возможности оборудовать отдельные выходы для образуемых квартир;
- возможности обеспечить каждую квартиру самостоятельными коммуникациями;
- возможности изолировать образуемые квартиры друг от друга;
- пригодности образуемых жилых помещений для проживания и соответствие их законодательному определению «квартира»;
- согласие всех заинтересованных лиц на производство строительно-монтажных работ по разделу.
Это главные обстоятельства, которые подлежат доказыванию по таким делам. Все остальное вторично.
Если отсутствует возможность реализовать хотя бы одно из условий — у суда не будет оснований для удовлетворения иска о выделе доли в натуре в квартире.
Спасибо. Конец.
Как отделить пространство в совместном жилье?
На практике нередки ситуации, когда граждане владеют одним жильем совместно, т.е. неизвестно, сколько процентов площади принадлежит каждому из сожителей. Например, это квартира, приобретенная молодыми супругами на накопленные деньги.
Если супруги разводятся, может потребоваться выдел доли в натуре. Чтобы реализовать это на практике, нужно начать с определения долей в квартире. Существует два метода, как «очертить границы»:
- Добровольный – муж и жена самостоятельно решают, кому какая доля достанется. Они вправе отступать от принципа равенства и поделить жилплощадь, например, 30:70.
- Судебный – по общему правилу суд делит недвижимость 50:50. например, если «двушкой» площадью в 50 м кв. владеют муж и жена, каждому из них достанется по 25 м кв.
Когда суд или юрист помог супругам определить долю, они могут приступать к ее выделу в натуре. Процесс осуществляется по тому же алгоритму, как и при долевом владении.
Когда выдел доли невозможен?
Существует и обратная ситуация, при которой выдел доли в квартире не представляется возможным.
Нельзя определить доли, когда:
- Оформление в натуре создаст угрозу обрушения несущих конструкций и/или затруднит доступ к местам общего пользования в квартире. Скажем, если в результате перепланировки жильцы не смогут попасть на кухню или в ванную комнату – это считается грубым нарушением жилищных норм.
- Выдел нарушает интересы отдельных граждан или организаций (кредиторов, иждивенцев, инвалидов).
- Новообразованные жилые помещения (комнаты) станут непригодными для проживания людей, что является нарушением ст. 16 ЖК РФ.
Практика показывает, что выдел в натуре затруднителен и не всегда оправдывает себя. Поэтому допускается второй вариант – компенсация в денежном или ином эквиваленте.