Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор безвозмездного пользования нежилым помещением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На первый взгляд, договор безвозмездного пользования может показаться достаточно простым, основанным на доброй воле собственника передать свою вещь во временное бесплатное пользование. На деле же, кроме основной договорной обязанности передать имущество в пользование, ссудодатель несет и другие обязанности, например, возместить убытки ссудополучателя. Но обо всем по порядку.
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Налогообложение безвозмездной ссуды
Рассмотрим, какие обязательные бюджетные платежи должны отдавать в казну физические лица. По общим правилам, любой гражданин выплачивает 13% от своего дохода. В случае правоотношений, когда он отдает свое имущество в безвозмездную ссуду, он ничего не обязан платить, так как никакой прибыли от этого не получает.
Индивидуальные предприниматели, имеют двоякое положение. С одной стороны они субъекты хозяйственной деятельности, с другой простые физические лица, поэтому свою недвижимость могут проводить по разным позициям. Если они получили безвозмездную ссуду как ИП, то база налогообложения формируется исходя из принципов, которые были указаны выше. Если дали в бесплатную аренду или найм – ничего не платят (только сборы за наличие недвижимости, например за землю).
Все юридические лица подпадают под налоги, и делятся на две категории.
Особенности договора аренды на безвозмездной основе
Данный вид договора может составляться в отношении разных объектов недвижимости. Например, контрагенты могут договориться между собой о безвозмездном предоставлении помещения под офис. Такой договор аренды имеет свои особенности:
- в тесте договора необходимо указать, что помещение предоставляется на безвозмездной основе;
- также в договор включаются правила разрешения конфликтных ситуаций в случае их возникновения;
- описывается предмет сделки, то есть передача какого либо имущества происходит по договору (в нашем случае это помещение);
- срок действия договора (если указание о сроке действия договора в документе отсутствует, то считается, что он равен 1 году);
- основания для расторжения договора аренды помещения;
- в договор также вносятся иные сведения, которые стороны сочтут для себя важными.
Досрочное расторжение договора
Владелец помещения может расторгнуть договор бесплатного пользования при наступлении следующих обстоятельств:
- изменение арендатором цели использования помещения.
- Пренебрежение арендатором своими обязательствами по эксплуатации жилья.
- Заметное ухудшения состояния объекта за время аренды.
- Задолженность по коммунальным и иным обязательным взносам сроком более полугода.
- Передача арендатором помещения другим лицам, не предусмотренная согласно условиям договора.
Досрочное расторжение ссудополучателем возможно в следующих случаях:
- выявление существенных недостатков, скрытых от арендатора на момент подписания договора;
- сдача в безвозмездную аренду заведомо непригодного для эксплуатации помещения;
- притязания на владение помещением иных лиц, о чьих правах ссудополучатель не был оповещён в установленный срок;
- препятствование владельца использованию арендатором помещения после подписания договора.
Составление акта приема-передачи
Передача нежилого имущества при заключении договора происходит по акту приема-передачи. Ссудодатель передает помещение, а ссудополучатель принимает его в пользование. При приемке производится осмотр помещения, в акт приемки-передачи вносятся все недочеты, имеющиеся на данный момент.
Форму-бланк приема-передачи можно скачать на сайте, он имеет необходимые графы для заполнения и подписания. Документ является неотъемлемой частью договора, соответственно должен заполняться внимательно, без ошибок и исправлений. Для проведения осмотра рекомендуется взять несколько бланков, на случай помарок.
Обратите внимание! Если в бланках стороны указаны как «Арендатор» и «Арендодатель», то необходимо заменить понятия на те, что прописаны в договоре «Ссудополучатель» и «Ссудодатель».
В первой строчке организация или лицо принимающее помещение в пользование указывает наименование или фамилию имя и отчество, а под ним указывает адрес помещения. Основанием акта будет договор безвозмездного пользования нежилым помещением, заполнить номер соглашения и дату от какого числа он составлен.
По акту приемки должно быть понятно, что за помещение принимается и сдается, указывать адрес обязательно и площадь объекта. В графах «техническое состояние» включить описание принимаемого помещения со всеми недочетами. Находящиеся инженерные системы просто подчеркиваются, и описывается общее состояние здания.
Принимающая и передающая сторона ставят подписи и дату составления акта.
Нюансы для объекта с земельным участком
Участок под домом, в котором находится помещение, связан с самим домом. То есть при получении прав пользования такой недвижимостью ссудополучатель получает право пользоваться и этой землей. Так происходит, потому что законодательство запрещает передавать отдельно участок и землю, если оба объекта имеют одного собственника.
Оформление документов будет зависеть от того, в собственности ли земля у ссудодателя или нет. Если земельный участок в собственности, предметом договора будет только помещение, если земля находится, например, в аренде, ссудополучатель может арендовать ее или получить землю также в безвозмездное пользование.
Вместе с соглашением о безвозмездном пользовании может быть составлен договор переуступки права аренды.
Как определить облагаемый доход?
Финансовое ведомство не видит в этом проблемы. Налогоплательщик, получающий в безвозмездное пользование имущество, включает в состав внереализационных доходов доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом, определяемый исходя из рыночных цен на аренду идентичного имущества (Письмо Минфина России от 11.12.2009 N 03-03-06/1/804), без учета НДС (Письмо Минфина России от 20.10.2009 N 03-03-06/4/91). В разъяснении также сообщается, что Госдумой одобрена поправка к гл. 21 и 25 НК РФ, позволяющая не уплачивать налоги при безвозмездном пользовании государственным и муниципальным имуществом, полученным по решениям органов власти некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности. К сожалению, этим послаблением не смогут воспользоваться компании торговли, являющиеся коммерческими организациями, занимающиеся предпринимательской деятельностью.
Несколько слов о земельном налоге
Организация, получившая недвижимое имущество по договору безвозмездного пользования, может столкнуться с претензиями ревизоров по уплате земельного налога. Необоснованность подобных претензий подтверждает Постановление ФАС ЦО от 02.04.2009 N А36-2175/2008. В решении отмечено, что заключение договора безвозмездного пользования в отношении недвижимого имущества автоматически не порождает каких-либо прав либо обязанностей у ссудополучателя в отношении земельного участка, на котором расположено имущество. Один из аргументов: право пользования предоставленной под недвижимость частью земельного участка имеет собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу (п. 1 ст. 271 ГК РФ). В связи с отсутствием у ссудополучателя права собственности на переданные ему объекты недвижимости к нему не может перейти право постоянного пользования земельными участками в порядке, установленном п. 1 ст. 271 ГК РФ. В связи с этим у инспекторов нет оснований для признания компании — ссудополучателя объекта недвижимости плательщиком земельного налога.
Оформление договора безвозмездной аренды
Четкой формы и структуры договора законодательно не предусмотрено. Тем не менее, в юридической практике сложились устоявшиеся правила написания документа.
Необходимо указать следующую информацию:
- точное название договора;
- дата и место заключения сделки;
- ФИО или регистрационные данные сторон;
- должности уполномоченных лиц, если стороны являются юридическими лицами;
- предмет договора;
- права и обязанности сторон;
- срок действия договора;
- ответственность за нарушения условий соглашения;
- способы обеспечения соглашения, если есть (залог, имущественное удержание и т.д.);
- основания и порядок расторжения и внесения изменений в договор;
- порядок решения спорных ситуаций;
- возможность уступки права требования третьим лицам;
- реквизиты участников сделки;
- подписи сторон.
Собственник помещения вправе предоставить его любому лицу, которому посчитает нужным и с которого он не планирует брать оплату за пользование. Допускается, что получателем выступит родственник или друг собственника.
В законе нет понятия безвозмездной аренды нежилого помещения. Предоставление вещи, и недвижимости в том числе, коей является и нежилое строение, осуществляется по соглашению о безвозмездном пользовании (ссуда).
Суть данного договора сводится к тому, что одна сторона, которую гражданское законодательство называет ссудодатель, передает другой – ссудополучателю, нежилое пространство в пользование. Оно для ссудополучателя является временным и бесплатным. По истечении срока договорённости получатель ссуды обязан вернуть вещь в том же состоянии, в котором она было получена изначально (конечно, с учетом нормального износа).
Составление акта приема-передачи к документу
Акт приема-передачи – документ, который составляется для подтверждения перехода в пользование нежилого помещения от ссудодателя к ссудополучателю. Он составляется при приемке, где ссудополучатель должен осмотреть пространство и потребовать отразить в акте приемки все недочёты, которые выявлены на момент осмотра. Иначе, в дальнейшем ссудодатель может потребовать возмещения ущерба за эти недочёты, как причинённые другой стороной сделки.
В акте указываются наименование организации или ФИО физлица. Вписываются номер и дата составления.
Акт приема-передачи нежилого помещения должен отражать, какой объект передается в пользование. Нужно указать адрес, площадь объекта, техническое состояние помещения.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Если в бланках стороны договора указаны как «Арендодатель» и «Арендатор», то нужно заменить их на «Ссудодатель» и «Ссудополучатель» соответственно.
Договор безвозмездной аренды нежилого помещения при УСН
Многие юридические субъекты хозяйственной деятельности, куда можно отнести различные ООО, а также другие предприятия, выбирают себе упрощенную систему налогообложения (УСН). Она предусматривает фиксированную уплату 15% суммы от своих доходов (налог), а также другие обязательные платежи в различные фонды (например, за своих работников).
Такие субъекты хозяйственной деятельности могут безвозмездно арендовать недвижимое имущество, как у простых граждан, так и у юридических лиц, а также ИП.
Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица, и у участников хозяйственной деятельности, подвергается налогообложению, согласно Налогового кодекса, а также иных разъяснительных нормативно-правовых актов (разъяснение Высшего Административного Суда, писем налоговых инспекций).
Для расчета необходимой денежной суммы, из которой будут платиться налоги, выступает следующая информация. Берется общая характеристика помещения, а затем статистические или рыночные данные, исходя из которых, можно узнать, сколько платится арендная плата за аналогичные объекты, субъектами хозяйственной деятельности по региону, или в конкретном населенном пункте. Это необходимо для тех предприятий, которые производят товары или предоставляют услуги. Исходя из данной информации, ежемесячная ориентировочная сумма аренды, закладывается в стоимость продукции, затем подсчитывается доход от реализации, и идет уплата УСН. Такой алгоритм расчета применяется для всех субъектов хозяйственной деятельности, которые выступают ссудополучателями. Если такого не будет делаться, тогда это сделает налоговая инспекция, и тогда помимо налога, придется заплатить не только пеню, но и штрафные санкции.
Те граждане, которым принадлежат помещения, за сдачу в безвозмездное пользование своего имущества никаких налогов не платят. Исключением является налог, который платится за наличие в собственности самого объекта недвижимости.
Важно понимать, что в юридической практике нет такого договора, как безвозмездная аренда нежилого помещения. Для оформления таких правоотношений заключается соглашение о предоставлении ссуды, в виде конкретного объекта недвижимости, в котором указываются его индивидуальные признаки.
Что собой представляет договор безвозмездной аренды нежилого помещения?
Такой документ относится к категории договоров, оформляемых при аренде или субаренде объектов недвижимости. Цель его составления заключается в реализации действий физических или юридических лиц, направленных на эксплуатацию нежилого помещения. Главным условием такого документа является предмет договора, в данном случае конкретный объект недвижимости, который на безвозмездной основе передается во временное пользование арендатору.
Совет: если в договоре безвозмездной аренды нежилого помещения не указаны данные, которые позволяют провести четкую идентификацию объекта недвижимости, то все его условия будут считаться несогласованными. В результате договор будет являться незаключенным и, соответственно, не иметь никакой юридической силы.
Что касается сторон договора, то в качестве арендодателя выступает собственник нежилого помещения, а арендатором может быть как физическое лицо, так и субъект предпринимательской деятельности. Гражданским Кодексом, действующим на территории Российской Федерации, регламентируется порядок оформления таких арендных сделок. В законодательстве предусмотрены некоторые ограничения, например, договор безвозмездной аренды нежилого помещения не может быть заключен между коммерческой компанией и физическим лицом, являющимся ее директором, учредителем либо рядовым сотрудником. Нельзя передавать во временное пользование на безоплатной основе объекты недвижимости и членам органов управления такой организации, а также лицам, осуществляющим контроль за ее деятельностью. В Гражданском Кодексе РФ прописано, что договор безвозмездной аренды нежилого помещения может заключаться как на определенный временной промежуток, так и бессрочно.
Обязанности арендатора и арендодателя
Владелец нежилого помещения, в данном случае ссудодатель, обязан после подписания соответствующего договора передать во временное пользование объект недвижимости ссудополучателю. При этом второй стороне также должны быть переданы все необходимые документы. Собственник обязан:
- в установленный срок передавать арендатору счета на оплату коммунальных услуг;
- своевременно проводить капитальный ремонт помещения и всех инженерных коммуникаций;
- принимать с арендатором совместные решения относительно улучшения и модернизации объекта.
Арендатор, в свою очередь, обязан:
- эксплуатировать объект недвижимости в соответствии с целями, описанными в пунктах договора;
- внимательно следить за техническим состоянием помещения;
- предотвращать порчу имущества арендодателя, которое находится в нежилом помещении и передано вместе с ним во временное пользование;
- по истечении срока действия договора передать собственнику объект недвижимости.
Каждая из сторон имеет законное право досрочно расторгнуть договор. Для этого должны быть веские причины, предусмотренные Гражданским Кодексом РФ. В любом случае перед расторжением сделки одна сторона должна уведомить другую сторону о своих намерениях.