ФСБУ 25/2018: пример применения нового стандарта учёта аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ФСБУ 25/2018: пример применения нового стандарта учёта аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Особенности аренды у арендатора

2. Отсрочка арендной платы

3. Учет арендной платы за помещение

4. Уплачена арендная плата — проводки

5. Получена арендная плата — проводка

6. Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

7. Обеспечительный платеж в договоре аренды

8. Налогообложение и бухучет аренды автомобиля у физического лица

9. Как осуществляется учет аренды помещений предприятием

10. Как учесть затраты на аренду помещений?

Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).

Это все выплаты, которые предусмотрены договором при аренде. Учитывать НДС не нужно (п. 7).

Примеры арендных платежей:

Фиксированные. Выплаты производятся единовременно или периодически с учётом некоторых вычетов (например, арендодатель может возместить расходы арендатора).
Переменные. Платежи, которые зависят от ценовых индексов или процентных ставок.
Справедливые. Выплаты в неденежной форме, которые равны размеру платежей в денежной форме.

Особенности аренды у арендатора

Арендатор отражает не само имущество (помещение, оборудование, автомобиль), а право пользования им.

Арендатор по ФСБУ 25/2018 учитывает объект аренды и в активе, и в пассиве баланса.

Арендатор, который вправе применять упрощенные способы учета, может первоначально оценивать обязательство по аренде как сумму номинальных величин будущих арендных платежей на дату этой оценки.

Упрощенные способы учета вправе применять:

субъекты малого предпринимательства;
некоммерческие организации, не являющиеся иностранными агентами;
организации, получившие статус участников проекта «Сколково».

Отсрочка арендной платы

Отсрочка арендной платы также не предусмотрена стандартом бухгалтерского учета.

Но в настоящее время такая ситуация является достаточно реальной в связи с экономической неопределенностью и новой коронавирусной инфекцией.

Представляется, что во время отсрочки оплата просто не отражается в бухгалтерском учете.

В соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ-98 и Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее также — Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества) безусловную отсрочку получат все арендаторы — организации и ИП, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Арендодатели обязаны предоставить арендаторам такую отсрочку путем подписания дополнительного соглашения.

Перечень наиболее пострадавших отраслей утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции»

К таким отраслям относятся следующие:

Сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности	Код ОКВЭД 2
1. Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки
Деятельность прочего сухопутного пассажирского транспорта	49.3
Деятельность автомобильного грузового транспорта и услуги по перевозкам	49.4
Деятельность пассажирского воздушного транспорта	51.1
Деятельность грузового воздушного транспорта	51.21
Деятельность автовокзалов и автостанций	52.21.21
Деятельность вспомогательная, связанная с воздушным транспортом	52.23.1
2. Культура, организация досуга и развлечений
Деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений	90
Деятельность в области демонстрации кинофильмов	59.14
(введено Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)
Деятельность музеев	91.02
(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)
Деятельность зоопарков	91.04.1
(введено Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)
Производство изделий народных художественных промыслов	32.99.8
(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)
3. Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт
Деятельность в области спорта, отдыха и развлечений	93
Деятельность физкультурно-оздоровительная	96.04
Деятельность санаторно-курортных организаций	86.90.4
4. Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма
Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма	79
5. Гостиничный бизнес
Деятельность по предоставлению мест для временного проживания	55
6. Общественное питание
Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков	56
7. Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений
Образование дополнительное детей и взрослых	85.41
Предоставление услуг по дневному уходу за детьми	88.91
8. Деятельность по организации конференций и выставок
Деятельность по организации конференций и выставок	82.3
9. Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты)
Ремонт компьютеров, предметов личного потребления и хозяйственно-бытового назначения	95
Стирка и химическая чистка текстильных и меховых изделий	96.01
Предоставление услуг парикмахерскими и салонами красоты	96.02
10. Деятельность в области здравоохранения
(введен Постановлением Правительства РФ от 10.04.2020 N 479)
Стоматологическая практика	86.23
11. Розничная торговля непродовольственными товарами
(введен Постановлением Правительства РФ от 18.04.2020 N 540)
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами в специализированных магазинах	45.11.2
Торговля розничная легковыми автомобилями и легкими автотранспортными средствами прочая	45.11.3
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, в специализированных магазинах	45.19.2
Торговля розничная прочими автотранспортными средствами, кроме пассажирских, прочая	45.19.3
Торговля розничная автомобильными деталями, узлами и принадлежностями	45.32
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, составными частями и принадлежностями в специализированных магазинах	45.40.2
Торговля розничная мотоциклами, их деталями, узлами и принадлежностями прочая	45.40.3
Торговля розничная прочая в неспециализированных магазинах	47.19
(в ред. Постановления Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)
Торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах	47.4
Торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах	47.5
Торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах	47.6
Торговля розничная прочими товарами в специализированных магазинах	47.7
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках текстилем, одеждой и обувью	47.82
Торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках прочими товарами	47.89
Деятельность по осуществлению торговли через автоматы	47.99.2
(введено Постановлением Правительства РФ от 12.05.2020 N 657)

В соответствии со ст.623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью.

Если арендатор произвел не отделимые без вреда для имущества улучшения, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

В соответствии с п.5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и п.47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, законченные капитальные вложения в арендованные основные средства зачисляются организацией — арендатором в собственные основные средства в сумме фактических затрат, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендодатель до прекращения договора аренды не отражает вышеуказанные улучшения в своем балансе.

ФИНАНСОВАЯ

Финансовая аренда – аренда, по которой переходит право контролировать использование идентифицируемого актива и право получать выгоду от использования лицу, которое берет в аренду имущество.

Пример
финансовой аренды:
Компания заключила договор аренды машины с автопарком на год. При этом четко определено, какой именно автомобиль компания берет в аренду: прописана марка автомобиля, номер транспорта и другие характеристики данной машины.

ВЫВОД:
Из примера видно, что компания берет в аренду определенный автомобиль и будет контролировать использование этого транспорта и получать выгоды. Данная аренда рассматривается как финансовая.

При финансовой аренде право собственности в конце срока аренды может как передаваться, так и не передаваться. В случае если право собственности передается, такой договор называют договор с правом выкупа.

Признаки
финансовой
аренды:

Срок аренды более 12 месяцев
Актив стоимостью свыше 5 000 $ (за основу берется стоимость нового аналогичного актива)

Операционная аренда – любая другая аренда, которую нельзя отнести к финансовой аренде.

Признаки
операционной
аренды:

Краткосрочная аренда
Актив, с низкой стоимостью менее 5 000 $ (за основу берется стоимость нового аналогичного актива)

Учет арендной платы за помещение

Арендная плата – перечисление или получение денежных средств за временное пользование имуществом.

Для начисления арендной платы за пользование автомобилем или помещением начисляется по дебету затратных счетов организации (20-е, 44) и кредиту 60 (76 или 73 – если договор заключен сотрудником).

Документальное оформление аренды оформляется договором, актом приема-передачи и графиком платежей.

При пользовании арендованным земельным участком, помимо права на аренду, нужно учитывать затраты на его получение. Для этих целей используют бухгалтерский счет 97. Проводки выглядят так:

По мере списания расходов делают запись: Дебет 20 (26..)Кредит 97.

Перечисление денег за аренду оформляется платежным поручением и записью в учете: Дебет 60 (76,73)Кредит 51.

Организация, предоставляющая в аренду имущество, является арендодателем. Для нее доход от аренды учитывается, как реализационный (если данный вид деятельности основной) с использованием счета 90.1 или внереализационный (прочий) – 91.1.

Уплачена арендная плата — проводки

Организация может заключать договор аренды помещения, здания и транспортного средства как с юридическим так и с физическим лицом. Если с юридическим лицом все просто, то при отражении операций с физическим лицом есть особенности, закрепленные статьей 226 Налогового кодекса РФ.

Отражение бухгалтером договора аренды с юридическим лицом:

1) Заключение договора на аренду помещения, здания или транспортного средства.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете.

Бухгалтерской справкой создаем проводку: Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре, закреплена в справке о балансовой стоимости от арендодателя или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

2) Каждый месяц, полученный акт по аренде недвижимости от арендодателя бухгалтер будет отражать проводками:

Дт Х – Кт 60.01 – на сумму арендной платы без НДС (Х- затратный счет, который зависит от вида арендуемого имущества и целей его использования, может быть: 26, 20, 44 и т.п.)

Дт 19.04 – Кт 60.01 – на сумму входящего от поставщика услуги НДС

Если имеется правильно оформленный счет-фактура (см. Постановление правительства №1137), то бухгалтер имеет возможность поставить входящий НДС к вычету и уменьшить свою сумму налога к уплате:

Дт 68.02 – Кт 19.04 – на сумму НДС по акту.

Если арендодателю была перечислена предоплата, то по акту сформируется еще проводка:

Дт 60.01 Кт 60.02 – зачет аванса.

Отражение бухгалтером договора аренды с физическим лицом:

3) Заключаем договор на аренду помещения, здания, транспортного средства. Юридическое лицо и ИП запросит у арендодателя документы, удостоверяющие право собственности физического лица на данный объект, если этого не сделать, то в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

В этом случае арендатору необходимо на основании акта приема-передачи отразить арендуемое имущество у себя в учете. Бухгалтерской справкой создаем проводку:

Дт 001 Кт—— на стоимость арендуемого имущества.

Данная стоимость может быть согласована в договоре или рассчитана. Расчет производится исходя из месячной стоимости арендной платы * на срок действия договора.

4) Ежемесячно, на основании договора аренды, организация будет перечислять арендную плату физическому лицо за пользование объектом. Вот в этот момент вступает в силу статья 226 НК РФ.

Организация – плательщик будет выступать в качестве налогового агента по уплате НДФЛ (налог на доходы физического лица). Проводки:

Дт 60.01 Кт 51 (50) – на сумму арендной платы без НДФЛ по ставке 13%
Дт 68.01 Кт 51 – оплата НДФЛ организацией в качестве налогового агента
Дт Х Кт 60.01 – списание на расходы предприятия стоимости аренды с НДФЛ
Дт 60,01 Кт 68.01 – бухгалтерской справкой отражаем задолженность предприятия перед бюджетом по уплате НДФЛ в качестве налогового агента.

Перечислить НДФЛ в бюджет необходимо не позднее дня следующего за датой получения дохода физическим лицом. Кроме того организация обязана подавать по данному физическому лицу поквартально отчет.

Получена арендная плата — проводка

Как правильно отразить в бухгалтерском учете доходы, полученные за год сдачи помещения в аренду? Поясним на примере.

Основным видом деятельности ООО «Маркет» является оптовая торговля. На балансе организации имеются нежеланные помещения, которые она сдает в аренду. За 2012 год ООО получило доход от сдачи имущества в аренду в сумме 159 300 руб. (в том числе НДС — 24 300 руб.). Расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду, составили 162 000 руб. Сдача имущества в аренду не является для «Маркета» обычной деятельностью.

Бухгалтеру «Маркета» нужно будет сделать проводки:

ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 91-1 — 159 300 руб. — начислена арендная плата за отчетный период;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 68 субсчет «Расчеты по НДС» — 24 300 руб. — начислен НДС с арендной платы;
ДЕБЕТ 91-2 КРЕДИТ 02 (70, 69…) — 162 000 руб. — отражены затраты, связанные со сдачей имущества в аренду;
ДЕБЕТ 99 КРЕДИТ 91-9 — 27 000 руб. (159 300 – 24 300 – 162 000) — отражен убыток от прочей деятельности организации.

31 декабря 2012 года бухгалтер «Маркета» должен закрыть все субсчета к счету 91. Для этого нужно сделать проводки:

ДЕБЕТ 91-1 КРЕДИТ 91-9 — 159 300 руб. — закрыт субсчет 91-1 по окончании года;
ДЕБЕТ 91-9 КРЕДИТ 91-2 —189 000 руб. (24 300 + 162 000) — закрыт субсчет 91-2 по окончании года.

Проводки при сдаче в аренду помещения или оборудования у арендодателя

Бухгалтерские проводки по аренде помещения у арендодателя будут такими же, как и при передаче в аренду оборудования или транспортного средства, поскольку все эти виды имущества числятся у передающей стороны в составе основных фондов, т. е. на счете 01. Исключение составляют ситуации, когда объект изначально приобретался с целью предоставления его во временное пользование за плату. Такие объекты находят отражение на счете 03, однако на порядок учета операций, связанных с передачей в пользование, принципиального влияния это не оказывает.

Передача имущества в аренду и возврат из нее не требует от арендодателя каких-либо дополнительных бухгалтерских проводок, кроме выделения таких объектов в аналитике на счете обычного их учета.

Начисление платы за аренду осуществляется, как правило, помесячно последним числом и отражается записью Дт 62 Кт 91 (90). Счет 91 используется, если сдача в аренду оказывается не основным видом деятельности для арендодателя, что обычно имеет место чаще.

Одновременно в дебет счета 91 (90) относятся суммы:

НДС по реализации — Дт 91 (90) Кт 68;
имеющихся расходов в виде амортизации, начисляемой по переданному в аренду объекту (Дт 91 (90) Кт 02) и затрат на капремонт, если его в этом месяце делает арендодатель (Дт 91 (90) Кт 23 (60, 69, 70)).

Поступление платежей по аренде будет записываться как Дт 51 Кт 62.

Обеспечительный платеж при его получении отражается проводкой Дт 51 Кт 76, а при возврате — Дт 76 Кт 51. Кроме того, при поступлении платежа на его сумму возникает запись на забалансовом счете 008, а в момент возврата обеспечения здесь будет сделана запись о списании. Если же в счет суммы обеспечения засчитывается неуплаченная арендная плата, то это зафиксируется записью Дт 76 Кт 62; погашение иных претензий отразится проводкой Дт 76 Кт 76 с разной аналитикой в корреспонденции этого счета.

Улучшения имущества (как отделимые, так и неотделимые), сделанные с согласия арендодателя и оплачиваемые им арендатору, будут либо включены в учетную стоимость предмета аренды, либо учтутся как самостоятельный объект (Дт 08 Кт 60), стоимость которого будет сопровождаться учетом НДС, начисляемого при передаче арендатором (Дт 19 Кт 60).

Для фиксирования стоимости аренды нежилого помещения используется забалансовый счет 001 «Арендованные ОС». Учитывается стоимость жилья, прописанная в договоре. Затраты отражаются в момент фактического получения помещения. Правила эти установлены Инструкцией по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

Расходы на аренду, согласно пункту 5 и 7 Положения по бухучету, установленного Приказом Минфина №33н от 6.05.1999, считаются расходами по основным направлениям деятельности. Ежемесячные начисления по аренде отражаются на ДТ счета 20 «Главное производство» и КТ счета «Расчеты с кредиторами. Когда платеж перечисляется арендодателю, нужно выполнить запись по ДТ счета 76 и КТ счета 51.

В рамках налогового учета передача недвижимости в аренду считается услугой на основании пункта 5 статьи 38 НК РФ. НДС, предъявленный компании, принимается к вычету на момент принятия услуги по аренде к учету. Вычет осуществляется на основании первичной документации на основании пункта 2 статьи 171, пункта 1 статьи 172 НК РФ.

ВНИМАНИЕ! Траты на оплату коммунальных услуг (с учетом НДС) будут учтены в структуре трат по основным направлениям работы компании. Признаются они в момент получения квитанций от лица, предоставляющего услугу аренды.

Обеспечительный платеж в договоре аренды

Предоставление имущества в аренду рассматривается как оказание услуг и является объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1, 4 п. 1 ст. 148 Налогового кодекса РФ). Налоговая база определяется как установленная договором стоимость аренды без учета НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации согласно договору аренды обеспечительный платеж может быть по соглашению сторон полностью зачтен в счет причитающейся арендной платы либо возвращен арендатору (при отсутствии задолженности по арендной плате). В связи с этим всю сумму полученного обеспечительного платежа можно рассматривать как предоплату по договору аренды

Следовательно, арендодатель при получении суммы обеспечительного платежа начисляет НДС по расчетной ставке 18/118 со всей суммы полученного платежа как с полученной предоплаты за аренду на основании пп. 2 п. 1 ст. 167, абз. 2 п. 1 ст. 154, п. 4 ст. 164 НК РФ.

В данном случае обеспечительный платеж частично засчитывается в счет платы за последние несколько дней аренды и в счет возмещения ущерба. Поэтому весь исчисленный с аванса НДС подлежит вычету, но по разным основаниям.

С той части обеспечительного платежа, которая засчитывается в счет арендной платы за последние несколько дней аренды, НДС подлежит вычету на основании п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ.

Термины «операционная» и «финансовая» аренда относятся к бухгалтерскому учету арендных договоров. За этот учет отвечает международный стандарт IAS 17 «Аренда». В российском бухгалтерском учете до сих пор нет отдельного ПБУ, регулирующего учет аренды.

При этом учет операционной аренды в РСБУ ничем не отличается от учета операционной аренды в МСФО. А вместо термина финансовая аренда в РСБУ используется термин «лизинг», учет которого прописан в законе о лизинге. И здесь учет по МСФО и РСБУ различается существенно.

МСФО (IAS) 17 даёт такое определение аренды: «Аренда — это договор, согласно которому арендодатель передает арендатору право на использование актива в течение согласованного периода времени в обмен на платеж или ряд платежей.

То есть если у кого-то есть актив, который ему не нужен, а кто-то другой хотел бы воспользоваться этим активом, не покупая его, то они могут заключить договор аренды.

арендодатель получает денежный поток,сохраняя при этом либо право собственности на актив, либо право на его реализацию в конце срока аренды.
арендатор получает возможность пользоваться активом, не приобретая его;
обе стороны получают определенные налоговые выгоды;

Налогообложение и бухучет аренды автомобиля у физического лица

Одной из важнейших задач любой организации является быстрая и эффективная работа. И ее сложно решить без использования хотя бы минимума имущественных ресурсов, конкретный набор которого отличается для разных видов бизнеса.

Автотранспорт – один из видов имущества, без которого сложно обойтись не только предприятиям сферы грузоперевозки, пассажирского транспорта, строительной отрасли, но и остальным. Автомобиль дает бизнесу быстроту действий.

Однако не каждая организация может позволить себе его приобрести, да и не всегда это нужно, т. В этом случае самое простое, что можно сделать, это заключить договор аренды.

Чаще всего его подписывают с физическим лицом. В этой статье мы поговорим об особенностях налогообложения в таких отношениях и обсудим бухучет аренды автомобиля у физического лица.

Как осуществляется учет аренды помещений предприятием

Коммунальные услуги могут оплачиваться разными способами. Платежи могут осуществляться самим арендодателем. В этом случае арендатор должен возместить расходы собственника помещения. Траты на оплату коммунальных услуг, включающие НДС, входят в структуру расходов по основным направлениям деятельности, что оговорено пунктом 5 и 7 Правил бухучета, утвержденных Приказом Минфина №33 от 6.05.1999. Эти расходы признаются только в том случае, если компания получила расчетные документы (основание – пункт 16 ПБУ 10/99).

В бухучете коммунальные расходы фиксируются по ДТ счета учета затрат. Корреспондирующим счетом является кредит счета 76. При переводе денег арендатору используется эта проводка: ДТ76 КТ51. Соответствующее указание дано в Инструкции по использованию Плана счетов бухучета, установленного Приказом Минфина №94н от 31.10.2000.

При учете коммунальных платежей актуальны эти проводки:

ДТ44 КТ76. Фиксация стоимости коммунальных услуг. Предполагается, что арендодатель внесет оплату, а арендатор возместит все расходы. Последние отражаются на основании соглашения об аренде, счета, выставленного арендодателем, счета коммунальных услуг.
ДТ19 КТ76. Фиксирование НДС с расходов по коммунальным услугам. Запись осуществляется на основании счет-фактуры.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету НДС по коммунальным услугам.
ДТ76 КТ51. Возмещение расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг. Запись выполняется на основании выписки по расчетному счету.

Сумма по каждой проводке должна подтверждаться первичными документами.

При отражении затрат на ремонт используются эти проводки:

ДТ44 КТ60. Фиксация стоимости ремонтных работ. Запись вносится на основании акта приемки-сдачи исполненных работ.
ДТ19 КТ60. Сумма НДС, выставленного ремонтной компанией. Проводка вносится на основании счет-фактуры.
ДТ60 КТ51. Перевод платежа ремонтной компании.
ДТ68 КТ19. Принятие к вычету суммы НДС.

С компанией, которая выполняет ремонт, нужно обязательно заключить соглашение. В обратном случае учет будет незаконным, так как он не подтвержден документально.

Договор на аренду имущества, заключаемый между юрлицами, содержит ряд положений, влияющих на связанные с арендой проводки. К числу таких положений относятся размер платежей за аренду и порядок их оплаты, предоставление или непредоставление возможности передачи в субаренду и внесения улучшений в имущество за счет арендодателя, осуществление капремонта арендатором, использование обеспечения. С 2022 года выбирать способ бухучета аренды нужно строго с учетом требований нового ФСБУ 25/2018.

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.

Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.

Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.

Арендатор при переходе на ФСБУ 25/2018 ведет учёт аренды всегда одинаково, не разделяя её на операционную и финансовую. В дебете активного счёта организация отражает не само имущество: помещение, оборудование, автомобиль, — а право пользования активом (ППА), на которое будет начисляться амортизация. В кредите пассивного счета указывается обязательство по аренде, которое будет погашаться.

Организация получила в аренду станок.

Срок аренды — 24 месяца.
Арендная плата уплачивается в последний день каждого месяца в сумме 120 тыс. рублей, в т. ч. НДС 20 тыс. рублей.
Авансовых платежей нет.
Ставка по возможному кредиту на сопоставимую сумму и срок — 10 % годовых.
Амортизация по аналогичным станкам начисляется линейным способом.

В учёте арендатор признаёт обязательство по аренде и ППА, которое признаётся в сумме, равной дисконтированной сумме будущих арендных платежей. Расчёт приведён в таблице.

Номер периода (месяца)	Номинальная сумма платежа, руб.	Кол-во месяцев до платежа	Коэффициент	Приведённая сумма платежа, руб.
1	100 000,00	1	0,992088943	99 208,89
2	100 000,00	2	0,984240472	98 424,05
3	100 000,00	3	0,984240472	97 645,41
4	100 000,00	4	0,968729306	96 872,93
5	100 000,00	5	0,961065634	96 106,56
6	100 000,00	6	0,953462589	95 346,26
7	100 000,00	7	0,945919693	94 591,97
8	100 000,00	8	0,938436469	93 843,65
9	100 000,00	9	0,931012445	93 101,24
10	100 000,00	10	0,923647153	92 364,72
11	100 000,00	11	0,916340128	91 634,01
12	100 000,00	12	0,909090909	91 634,01
13	100 000,00	13	0,901899039	90 189,90
14	100 000,00	14	0,894764065	89 476,41
15	100 000,00	15	0,887685536	88 768,55
16	100 000,00	16	0,880663006	88 066,30
17	100 000,00	17	0,873696031	87 369,60
18	100 000,00	18	0,866784172	86 678,42
19	100 000,00	19	0,859926993	85 992,70
20	100 000,00	20	0,853124062	85 312,41
21	100 000,00	21	0,84637495	84 637,49
22	100 000,00	22	0,83967923	83 967,92
23	100 000,00	23	0,83303648	83 303,65
24	100 000,00	24	0,826446281	82 644,63
ИТОГО	2 400 000,00			2 176 456,76

Как учесть затраты на аренду помещений?

Арендатор заключил с арендодателем договор аренды офиса на 2 года: с 31.08.2020 по 31.08.2022. Переход на ФСБУ 25/2018 отражается в упрощенном порядке. Арендатор применяет ФСБУ 25/2018 в том числе по договорам аренды, которые заканчиваются до 2022 года. Остальные условия не меняются.

Для перехода на ФСБУ 25/2018 в упрощенном порядке арендатору необходимо ввести остатки по договорам аренды, переходящим на 2022 год.

Рассчитаем сумму арендной платы за период с января по август 2022 года:

120 тыс. руб. х 8 мес. = 960 тыс. руб. (в т.ч. НДС 20%).

Создадим документ Поступление в аренду, датированный 31.12.2021 (рис. 6).

Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.

При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.

Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).

Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.

По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.

В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).

Говоря о специфике отражения оплаты коммунальных платежей у арендатора, можно сказать следующее: Поскольку вопрос связан напрямую с уменьшением налогооблагаемой базы по налогу на прибыль, налоговые органы уделяют очень пристальное внимание вопросу о возможности включения сумм коммунальных платежей, выставленных в возмещение соответствующих расходов арендодателя в соответствии с условиями договора аренды сверх арендной платы. Если указанные платежи не выделяются отдельной строкой (отдельным счетом), а входят в арендную плату, то коммунальные платежи в составе арендной платы включаются в себестоимость продукции.

Если же счета на оплату коммунальных платежей, платежей за телефонные разговоры выставляются отдельно — у арендатора могут возникать проблемы.

В письме МНС РФ № ШС-6-02/768 указано: “что же касается расходов организации — арендатора по оплате коммунальных платежей, то исходя из характера указанных расходов, как затрат непосредственно связанных с производством и реализацией продукции (работ, услуг), они подлежат включению в себестоимость продукции (работ, услуг) арендатора вне зависимости от вида деятельности организации арендодателя, определения в соответствии с договором суммы арендной платы и при условии заключения договоров на получение арендатором коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации”. Следуя указанному письму и ряду других, налоговые органы принимали отнесение на затраты коммунальных платежей арендатором только в том случае, когда арендатор заключал напрямую договоры с энергоснабжающими и др. подобными организациями. В свою очередь эти организации не особенно спешили заключать договоры с арендаторами.

Однако, если сопоставить часть письма, касающуюся арендодателя, согласно которой арендодатель отражает поступающие коммунальные платежи через 46 (90) счет, если у него есть право выполнять функции по оказанию коммунальных услуг и часть, которая говорит о возможности отнесения на себестоимость затраты по оплате коммунальных платежей, — приходим к вполне логичному выводу о том, что если включить в договор аренды также возможность получения арендатором коммунальных услуг в соответствии со ст. 544 и 545 ГК РФ, мы тем самым выполним требование налоговых органов, заложенные в письме. У нас будет договор с соответствующей организацией (арендодателем), передающей услуги субабоненту!!!

Учитывая положения ГК РФ, регулирующие обязательственное право, а также специальные положения, устанавливающие обязательность получения согласия снабжающей организации на подключение субабонента, подтвердить правомочность выполнять функции по оказанию коммунальных услуг арендодателем можно направлением снабжающей организации уведомления о подключении субабонента в соответствии с договором аренды и предложения о порядке предоставления услуг и проведения расчетов с указанным абонентом-арендодателем. В указанный документ включается условие о том, что предложение считается принятым в случае отсутствия возражения снабжающей организации.

В подтверждение можно привести позицию, изложенную в письмах УМНС по г.Москве от 27 декабря 2000 г. № 03-12/61590, от 21 апреля 2000 г. № 03-12/16517.

Позиция такова: если по договору аренды помещения предусмотрено предоставление арендодателем арендатору права пользования в арендуемом помещении услугами энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связью с возложением на арендатора возмещения расходов арендодателя по оплате услуг энерго-, тепло-, водоснабжения и телефонной связи помимо арендной платы, арендатор может отнести на себестоимость продукции (работ, услуг) расходы по возмещению арендодателю затрат по вышеуказанным услугам при подтверждении данных расходов соответствующими первичными документами — счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных энергоснабжающей организацией и организацией — оператором связи в отношении фактически занимаемых арендатором помещений и используемых арендатором теплоэнергосетей и телефонных линий”.

То есть, чтобы отнести коммунальные платежи на себестоимость, арендатору необходимо:

Указание в договоре о том, что арендодатель предоставляет арендатору право пользования энерго-, водо- и т.п. снабжением

Согласие энергоснабжающей организации, данное арендодателю, на возможность предоставления услуг субабоненту.

Счета арендодателя, составленные на основании аналогичных счетов, полученных от ресурсоснабжающих организаций.

Так как арендодатель является собственником помещений (оборудования), в бухгалтерском учете данные активы отображаются на сч.01. При передаче активов в аренду для дополнительного учета открывается субсчет для отражения сданного в аренду имущества.

Учет платежей арендодателя и оказания услуг отображается в бухгалтерском учете компании, в зависимости от основной деятельности юридического лица, указанного в ЕГРЮЛ.

Если основной предпринимательской деятельностью фирмы является сдача имущества в аренду, то услуги аренды будут отображаться в составе продаж и учитываться на сч.90:

Дт 62 Кт 90.01 — начисление услуг, отражение в учете задолженности арендатора.
Дт 90.03 Кт 68 – начисление НДС к уплате в ИФНС России.
Дт 20 Кт 02,70 и т. д. – начисление затрат.
Дт 90.02 Кт 20 (44) – списание затрат арендатора (например, амортизация основных средств, переданных в аренду).
Дт 50,51 Кт 62 – получение оплаты от арендатора.
Дт 91.9 Кт 99 – отображена прибыль.

Полученное во временное пользование имущество (помещения, оборудование) учитываются в бухгалтерском учете компании-арендатора на забалансовом счете 001.

Учет операций по договору аренды зависит от назначения использования арендованных средств.

Если арендуемые помещения (иные активы) используются в производственных целях:

Дт 60 Кт 50,51 – взнос авансового платежа по договору.
Дт 20 (23,25,26,44) Кт 60 – получен акт оказанных услуг по аренде (учитывается без НДС).
Дт 19 Кт 60 – начислен входной НДС.
Дт 68 Кт 19 – входной НДС принят к вычету.

Если активы, взятые в аренду, применяются для непроизводственной деятельности компании:

Дт 60 Кт 50,51 – взнос авансового платежа.
Дт 91.02 Кт 60 – принятие оказанных услуг по аренде (без НДС).
Дт 19 Кт 60 – начислен входной НДС.
Дт 91 Кт 19 – входной НДС возмещен собственными средствами фирмы.