Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно составить договор дарения без нотариуса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос, как оформить дарственную на квартиру, интересует всех, кто хочет, например, подарить имущество близкому родственнику и избежать уплаты налога. Как оформляется дарственная на квартиру в конкретном случае, могут подсказать нотариус и консультационная служба в ФРС или МФЦ. В нашей статье вы получите общие рекомендации по составлению документа.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения:
- паспортные данные сторон сделки;
- свидетельство на право собственности на квартиру или выписка из ЕГРН;
- документы, подтверждающие родство сторон договора. Это важно, если доля дарится близкому родственнику;
- свидетельство о рождении ребенка, свидетельство о заключении брака, нотариальное согласие супруга дарителя (когда требуется);
- выписка из ЕГРН;
- выписка из финансово-лицевого счета и домовой книги;
- технические документы на квартиру: технический паспорт или экспликация и поэтажный план;
- доверенности на представителей сторон в том случае, если договор подписывают представители.
Особенности заключения сделки
Согласно законодательству, передать в дар объект недвижимости можно только с помощью грамотно составленного документа. Устная форма подтверждения намерений подарить что-либо другому человеку применима исключительно в отношении малоценных вещей – любых предметов и денежных сумм, не требующих регистрационных действий при передаче. Жилплощадь же к таковой категории не относится. Любая недвижимость подлежит обязательной регистрации в Едином госреестре, и все сделки, касающиеся недвижимого имущества, совершаются строго в соответствии с законодательством РФ. То есть, чтобы преподнести в подарок жилье, необходимо подтвердить это документально.
Для оформления жилого недвижимого имущества в собственность новому владельцу предстоит составить соответствующее соглашение и официально зафиксировать факт перехода прав владения в Росреестре.
В стандартной ситуации присутствие нотариуса при заключении не требуется. Однако без его участия не обойтись, если дело касается не всего жилья целиком. А также, когда дом или квартира находятся в собственности нескольких человек, но кто-то один собирается подарить свою часть другому. И конечно, нотариальное удостоверение требуется в случае, если владелец жилища еще не достиг возраста совершеннолетия или ограниченно дееспособен.
Выясняя, какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру и что входит в перечень необходимых бумаг при заключении сделки, важно знать: летом 2019-го в правила о передаче недвижимого объекта в дар были внесены изменения. В ситуации, когда переход всех долей осуществляется одновременно, в участии нотариуса нет необходимости. Собственники могут передать права владения на обычных условиях.
Какие бывают виды договоров дарения?
При заключении обычного договора дарения дом сразу переходит в собственность одаряемого. Но он также может включать и дополнительные условия (например, наступление определенного события или даты). Тогда зарегистрировать право собственности можно будет только после выполнения такого условия.
Нужно ли дарить земельный участок вместе с домом?
Да, подарить дом можно только вместе с земельным участком, на котором он находится.
Если же земельный участок не находится в собственности у дарителя, а, например, он пользуется им как арендатор, то одновременно с передачей прав на дом происходит и передача прав по такому договору.
Что такое договор дарения
Договор дарения – соглашение между сторонами (одариваемое лицо и даритель) в рамках которого один участник выявляет желание передать на безвозмездном основании, в постоянное владение и распоряжение права собственности другой стороне. Обязательное условие такой договоренности – дееспособность участников и добровольный порядок отчуждения и приема прав. Одариваемое лицо может отказаться от дара. Даритель вправе оспорить сделку, если приемник прав будет вести себя недостойно (угроза жизни, здоровью, несоблюдение условий соглашения).
Передача прав на недвижимость должна быть засвидетельствована в письменном соглашении. Устный порядок предусмотрен только для движимого имущества, при условии, что:
- цена объекта не превышает 3000 рублей;
- стороны – физические лица;
- дарение не откладывается, а проводится в конкретный момент времени.
Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру
Дарение выгодно прежде всего близким родственникам, которые не платят с него налог. Еще им можно заменить завещание в некоторой степени и снизить расходы в будущем. Об этом можно прочитать в статье «Что лучше — дарственная или завещание».
Если хотите провести сделку между близкими родственниками, проще подарить. Если родственники не близкие, дарение невыгодно. Технически можно замаскировать куплю-продажу дарением, но это незаконно. И такую сделку могут признать притворной, а суд по иску заинтересованного лица — недействительной.
Такие случаи часто встречаются, когда у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою долю постороннему человеку. Но на самом деле не дарит, а продает. У других собственников по закону есть преимущественное право перед всеми другими покупателями на покупку этой доли. Но продающий пытается обойти это право, замаскировав продажу под дарение. Поэтому если купить долю через дарение, есть риск оказаться в суде и узнать о недействительности договора. В этом случае долю придется возвращать продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть деньги, которые получил за нее. Но их к этому времени может уже не быть.
Дарение квартиры: 5 простых шагов
С основными понятиями познакомились. Теперь разберёмся с тем, что нужно делать по факту.
- Составьте договор дарения. Можно воспользоваться типовыми бланками, которые легко находятся в Интернете, или проконсультироваться с юристом, если есть какие-то нюансы. Договор составляется в трёх экземплярах.
- Подготовьте пакет документов. Помимо самого договора дарения также потребуются:
- паспорта дарителя и одаряемого, а так же документы подтверждающие родство
- выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности
- нотариально заверенное согласие на дарение доли квартиры, если она нажита в браке
- Оплатите государственную пошлину. На сегодняшний день её размер составляет 2000 рублей. Квитанцию об оплате госпошлины приложите к пакету документов.
- Подпишите договор.
- Передайте документы сотруднику МФЦ. Он просмотрит документы, проверит правильность их заполнения и выдаст расписку о приёме документов. На регистрацию сделки отводится 10 дней. Возможно увеличение срока ожидания на 3-4 дня, поскольку потребуется дополнительное время для отправки документов в Росреестр из МФЦ. Процесс регистрации можно отслеживать при помощи номера, который будет указан в расписке.
После окончания срока ожидания необходимо будет прийти в МФЦ, в котором вы подавали документы, и забрать ЕГРН на имя одаряемого и договор дарения с отметкой о переходе права.
Нотариальное оформление договора дарения
В государственном удостоверении нотариусом документ о дарении квартиры не нуждается – договор возможно составить в простой рукописной форме (Гражданский кодекс, гл.32, ст.574), в трех экземплярах и обращаться с ним в Росреестр или в МФЦ (потребуется также уплатить пошлину в несколько тысяч руб.).
Повторимся: даже без нотариального заверения сделка дарения признается полностью законной с марта 2013 года. Обращаться к нотариусу не только незачем, но и невыгодно – нотариат возьмет госпошлину за удостоверение сделки дарения в размере, утвержденном Налоговым кодексом для сделок купли-продажи недвижимости (ст.333.24, п.1, пп.22).
Но без участия нотариуса законны лишь договора дарения на всю квартиру, т.е. принадлежащую одному собственнику. Если же дарением оформляются доли в квартире (даже если дарятся все доли единовременно), то нотариальное заверение такому договору требуется обязательно (закон за №217-ФЗ, ст.42, п.1).
Нужно ли заверять договор дарения у нотариуса?
Дарение — это сделка, сопровождающаяся заключением договора, по которому владелец имущества безвозмездно передает его в собственность другому лицу. Нотариус призван проверить правильность составления договора, дееспособность участников сделки и заверить ее.
За некоторыми исключениями, заверка нотариусом дарственной не является обязательным условием для совершения сделки. Обязательное нотариальное удостоверение договора предусмотрено в следующих случаях:
- при дарении доли в праве общей собственности посторонним лицам, за исключением случаев безвозмездного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности в рамках одной сделки;
- при дарении объектов недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним собственникам (в возрасте старше 14 лет) или гражданам, признанным ограниченно дееспособными.
Нотариальная заверка договора дарения в остальных случаях часто продиктована желанием сторон подчеркнуть или удостоверить чистоту сделки, обеспечить соблюдение правил ее оформления.
Где оформить дарственную на квартиру
Оформление дарственной состоит из следующих этапов:
Этап #1: Составить проект договора дарения.
- Самостоятельно.
Составить договор дарения на квартиру даритель и одаряемый могут сами. Но малейшая ошибка или опечатка приведет к тому, что Росреестр вернет документы обратно.
- С помощью юриста.
Для оформления договора дарения родственники вправе обратиться в любую юридическую контору по своему усмотрению. Оплатить услуги юриста за составление договора может не только даритель, но и одаряемый. Это не будет считаться нарушением правила безвозмездности сделки.
- С помощью нотариуса.
Все нотариальные конторы оказывают услуги по составлению договора дарения. Родственники вправе обратиться абсолютно к любому нотариусу. Но заказать такую услугу у нотариуса можно только в том случае, если они планируют нотариальное удостоверение договора.
По закону, нотариальное удостоверение договора дарения требуется только, если дарят не всю квартиру, а только долю в праве собственности. Например, ½ или ¼ долю.
Но практика показывает, что если в качестве дарителя выступает пожилой или больной человек, то лучше заверить договор у нотариуса. Это поможет избежать оспаривания договора родственниками дарителя. Дополнительно можно представить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, что даритель не состоит у них на учете.
- Дарственная и договор дарения – это одно и то же.
- Договор дарения – это не устная договоренность, а юридически оформленный документ.
- Дарственная – это лишь одна из разновидностей передачи прав на собственность другому человеку. К другим вариантам относится договор купли-продажи, завещание или наследование.
- Нельзя однозначно сказать, что лучше – дарственная или, например, завещание. Все зависит от конкретной ситуации.
- Дарение — это безвозмездная сделка. Даритель не может попросить у одаряемого оплату или встречную услугу.
- При дарении имеет значение не только желание владельца подарить квартиру, но и желание одаряемого получить ее в собственность.
Отвечает генеральный директор агентства недвижимости ЦДН Анатолий Пысин:
Дарение без оформления у нотариуса возможно. Но чтобы ответить на данный вопрос корректно, надо знать, сколько всего участников сделки. Дарится доля или вся квартира?
Обязательно нотариальное оформление, если в сделке участвуют несовершеннолетние или когда один из владельцев доли дарит ее третьему лицу, а остальные совладельцы в сделке не участвуют. Например, квартира принадлежит двум собственникам, каждый из которых имеет по ½. Если квартира дарится третьему лицу полностью, то есть каждый сособственник дарит ему свою долю, то нотариус необязателен. Если только один сособственник хочет подарить другому свою долю, то услуги нотариуса необходимы. Эти изменения в ст. 42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» вступили в силу 31 июля.
Важный момент: из постановки вопроса неясно, когда его автор подал документы на регистрацию и на каком основании был дан отказ. Возможно, это было до 31 июля, когда участие нотариуса еще было обязательно, а может быть, просто пакет документов оказался сформирован не полностью или был неправильно составлен договор дарения.
Чтобы избежать подобного, при работе без нотариуса надо показать договор перед передачей на регистрацию опытному юристу или обратиться в агентство недвижимости. Стоимость такой консультации невелика, а результат ее — профессионально составленный договор дарения и отсутствие сюрпризов в дальнейшем. Не забывайте, что, исправив ошибку и заново подав документы, Вы снова будете должны заплатить госпошлину.
Причины по которым могут отказать в регистрации договора
Есть такие обстоятельства, при которых регистрирующие органы отказываются регистрировать договор. Ниже приведены случаи, когда будет невозможно зарегистрировать договор и что в каждом из них делать.
- Квартира отсутствует на кадастровом учете. В этом случае нужно поставить квартиру на кадастр.
- Судебный арест на квартире. Нужно обратиться в суд и устранить причину ареста, в противном случае, ни каких манипуляций с квартирой сделать не получится.
- Квартира в ипотечном залоге у банка. Следует получить письменное одобрение на дарения, от банка в котором был взят ипотечный кредит.
- Даритель не дееспособен. В таком случае, с квартирой не удастся сделать ни каких безвозмездных сделок.
- Если собственник квартиры малолетний. В этом случае можно только продавать или менять квартиру.
- Даритель не имеет прав на собственность. В таком случае, не удастся сделать абсолютно ни каких манипуляций.