Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить дом на дачном участке в 2023 году: пошаговая инструкция регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Еще в 2018 году на этапе обсуждения закона № 217-ФЗ со стороны Минстроя поступали предложения, касающиеся необходимости обследования садового (дачного) дома с целью признания его жилым Предполагалось, что при поступлении заявления от собственника на объект будет выезжать специальная комиссия для проверки его состояния.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Какие объекты вы можете зарегистрировать
По упрощенной системе можно зарегистрировать уже существующие объекты или здания, которые начали без разрешительных документов строить до 4 августа 2018 года. В данном случае имеются в виду:
- Жилой дом.
- Летний дачный дом.
- Садовый домик.
- Хозяйственные постройки (баня, сарай, дом под склад).
- Гараж.
Это должны быть капитальные строения, то есть такие, которые имеют связь с землей (фундамент) и не могут быть перемещены без нанесения им вреда. То есть регистрировать дачный туалет как отдельную постройку не надо. А капитальную баню – требуется.
Как определить, что объект не капитальный? Вот основные признаки:
- Постройка сборно-разборная.
- Предполагается, что ей будут пользоваться короткий срок (например, большой тент на участке).
- Нет фундамента.
- Нет стационарных коммуникаций.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Владельцев самостроев будут наказывать
Как упоминалось выше, граждане РФ, не успевшие зарегистрировать свои владения, ещё могут это сделать в упрощённом порядке. Почему это так важно? Неоформленное должным образом строение на земельном участке входит в категорию «самовольные постройки». Иными словами, информации об объекте нет в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), также он отсутствует и на кадастровой карте.
Следовательно, юридически его не существует, и у владельца такой постройки нет прав собственности. Это значит, что он не может распоряжаться имуществом в полной мере, а именно: продавать, дарить, сдавать в аренду и осуществлять иные сделки.
В случае, если объект построен на водоохранной, приаэродромной или иной охранной территории, то регистрацию недвижимости нужно будет согласовать с соответствующими службами. Если же получить согласие не удастся, то и оформить право собственности не получится, а значит, незаконно построенный объект могут снести ввиду отсутствия на него правоустанавливающих документов.
Наивно полагать, что оформление права собственности коснётся не каждого. Учёт нарушителей правопорядка государство ведёт при помощи беспилотной техники, по результатам снимков которой, станет известно, какие из объектов не поставлены на кадастровый учёт.
После чего владельцы самостроев получат письма из департамента городского имущества с просьбой предоставить необходимую информацию об объекте. Далее придётся заплатить штраф, который составляет 20% от неоплаченной налоговой суммы за последние 3 года, а также сам налог, даже если дом построен за год до выявления. Если же владелец дома не согласится с предъявленной кадастровой стоимостью, её возможно уменьшить по решению суда.
Регистрация садовых домов по Закону № 217-ФЗ
Как указывалось выше, на землях, предоставленных огородникам, никакого жилья возводить нельзя. При попытке зарегистрировать такой объект будет вынесен отказ. В отношении объектов, расположенных на территориях для садоводства, и предназначенных для постоянного проживания, регистрация проводится по следующим правилам:
- признание садового дома жилым объектом происходит на основании решения местного властного органа (естественно, решение будет принимать муниципалитет, на территории которого расположен дом);
- для обращения в муниципалитет нужно зарегистрировать право собственности по программе «дачной амнистии», либо в стандартном порядке (в муниципалитет нужно представить выписку ЕГРН, либо иной правоустанавливающий бланк);
- владелец домика должен получить техзаключение по обследованию состояния объекта через организации или ИП, состоящие в СРО;
- в обязательном порядке подается документ, подтверждающий наличие обременений права собственности (как правило, они указываются в выписке ЕГРН).
Можно ли садовый дом перевести в жилой
Согласно законодательству, дачный домик, расположенный в СНТ, вполне может выступать в роли основного жилища. Главная сложность – собрать все необходимые документальные доказательства того, что построенное сооружение отвечает необходимым параметрам, и зарегистрировать изменения, если это не противоречит нормам закона. Например, дачное строение может быть признано жилым, если надел земли относится к СНТ.
Процедура согласования перевода в жилой фонд часто требует апеллирования определенным нормам закона, а в случае отклонения заявки придется тратить время на урегулирование спора в суде.
Судебные издержки только дополнят сумму расходов, которые тратит собственник на переоформление. Избежать проблем с отказом и получить четкую картину предстоящих затрат и шансов на переоформление помогает юридическая консультация. Рекомендуется обращаться к юристу на начальном этапе действий, оценивая риски и вероятности благополучного завершения процесса.
Действия до начала строительства
Не смотря на то, что земельный участок является собственностью хозяина, следует уточнить, можно ли на нем возводить жилое помещение.
Для этого, нужно посмотреть в кадастровом паспорте о целевом назначении участка.
Также важно помнить, что высота строения не должна быть выше 12 метров, учитывая нежилой чердак. Однако, как уже говорилось, количество этажей должно быть не более трех. Что касается общей площади объекта, то она не должна быть больше, нежели 1,5 тысячи квадратных метров.
Хозяин, до начала строительных работ, должен составить план дома и его размещения. Этот документ он несет в Градостроительный комитет, чтобы получить согласие. Чертеж можно сделать самостоятельно.
Прежде, чем начать строительство, нужно получить разрешение у государственных властей, иначе эту постройку будет очень тяжело приватизировать и прописаться в ней.
Документы для регистрации
Процесс регистрации проходит в Росреестре. В этот орган нужно подать пакет документов, который может отличаться, в зависимости от типа строения.
Для приватизации дома на земельном участке, который имеет целевое назначение и предназначен для проживания людей, нужно предоставить следующие документы:
- Заявление, написанное по установленной форме.
- Паспорт хозяина.
- Документ на право собственности.
- Два кадастровых паспорта, на дом и землю.
- Разрешение на введение в эксплуатацию.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Документ, подтверждающий приватизацию нового адреса.
- Технический паспорт. Этот документ делается две недели, поэтому о его наличии нужно позаботиться заблаговременно.
Если же дом построен на дачном участке, тогда нужны такие документы:
- Заявление по установленной форме.
- Паспорт.
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Декларация.
- Документ о праве на собственность.
- Важно своевременно подготовить эти документы, чтобы процесс регистрации не затягивался.
Стоимость приватизации дома
Чтобы приватизировать дом, нужно понести некоторые затраты на оформление технического паспорта и на уплату госпошлины. За госпошлину нужно заплатить 200 или 350 рублей. Для изготовления технического паспорта понадобиться отдать 1200 рублей. Если вы хотите, чтобы документ изготовили быстрее, за срочность нужно будет доплатить 1300 рублей.
Госпошлину нужно оплатить до подачи документов на регистрацию. Если вы не хотите самостоятельно заниматься этим вопросом и обратитесь за помощью к специалисту, то за его услугу нужно заплатить где-то 5000 рублей.
Размер госпошлины, согласно Налоговому кодексу РФ, может отличаться:
- Юридическим лицам нужно заплатить 1000 рублей.
- Физическим лицам – 350 рублей.
Документ, подтверждающий право на собственность дома, хозяин получает из ЕГРН. На этом процедура приватизации окончена.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.
Для зем.участка:
- Общая площадь не менее 300 кв.м;
- Отступ от стены здания до соседской межи не менее 3 м;
- Расстояние от стены до забора, идущего параллельно улице (в том числе автомобильной дороге) – 5 м;
- Отступ от инженерных сетей: от газопровода 2 м (низкого давления), 4 м (среднего давления), 10 м (высокого давления), от водоснабжения/водоотведения 5 м, от силовых и кабелей связи 0,6 м, от теплотрассы 2 м.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона властям регионов России было дано право устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектов недвижимости. Также органы власти обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риски возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
До какого года продлена дачная амнистия
В феврале 2018 депутатами государственной думы рассматривалась возможность продления дачной амнистии. Павел Крашенинников, глава комитета Госдумы по законодательству и госстроительству, предложил законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2020 года.
Напомню, что начало проведение дачной амнистии пришлось на 2006 год. С того времени по упрощенному порядку зарегистрированы права примерно на 3,5 млн. индивидуальных домов и 7 млн. земельных участков. Глава Комитета Думы по законодательству и государственному строительству, уточнил, что продление «амнистии» позволит зарегистрировать свои права не менее 1 млн. владельцев недвижимого имущества.
Исходя из действующий редакции Закона РФ 93-ФЗ от 30.06.2006, срок действия дачной амнистии продлен до 1 марта 2020 года. Однако, в виду того, что ФЗ № 93 предусматривает упрощенную процедуру приватизации только для тех объектов, которые перешли в индивидуальное пользование до принятия действующего Земельного Кодекса, — можно сделать вывод, что здания построенные до октября 2001 года можно будет оформлять в собственность в упрощенном порядке и после окончания дачной амнистии.