Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в зачет имеющегося жилья Трейд-ин». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Выгода потенциального покупателя от услуги трейд-ин во многом зависит от условий ее предоставления. Самый лучший вариант — когда за покупателем не только бронируется конкретная квартира в новостройке, но и фиксируется ее стоимость на время продажи вторичного жилья. В данном случае покупатель может не беспокоиться, что за время продажи старой квартиры новостройка подорожает и придется доплачивать еще сотни тысяч рублей.
Купить квартиру в зачет имеющегося жилья в СПб
Рассмотрите вариант покупки квартиры в зачет, если вам нужна новая жилплощадь и вы собираетесь продать имеющуюся недвижимость. В первую очередь стоит обратиться к застройщику будущей квартиры, который предоставляет услугу трейд-ин, и риелтору из агентства недвижимости. Часто у застройщика есть свои риелторы-партнеры. Например, у девелопера «Красная стрела» организацией продажи квартиры клиента занимается официальный партнер компании «Первое ипотечное агентство».
Если покупатель приобретает новую квартиру с доплатой в ипотеку, то ему необходимо удостовериться, что банк, работающий с застройщиком, одобрит ипотеку.
Когда покупатель выбрал будущую жилплощадь у застройщика по программе трейд-ин, ему необходимо заключить агентский договор для реализации своей квартиры. Получить бронь на несколько месяцев (по условиям договора от 1 до 4) на выбранную квартиру от застройщика. Данная бронь фиксирует стоимость квартиры.
Основным недостатком схемы trade-in является уже упомянутое выше снижение цены на старую квартиру для ее быстрой продажи в отведенный застройщиком срок. По оценкам экспертов, снижение цены на квартиру, продаваемую по схеме trade-in, может составлять 5-7%.
Еще одним недостатком является то, что между продажей старой квартиры и заселением в новую, как правило, проходит, какое-то время.
«Временной промежуток между продажей квартиры на вторичном рынке и въездом в новую квартиру может доходить до одного года и больше. Когда у людей, кроме своего жилья, есть актив в виде родительской квартиры, комнаты, то они могут в этот период пожить там. Если клиенты продают по схеме trade-in свою единственную квартиру, то их ждет съем квартиры. Хотя для многих клиентов это не является серьезной проблемой – они говорят, что в это время смогут пожить у родственников», – комментирует исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева.
Таким образом, схема trade-in больше подходит тем клиентам, у которых есть второе жилье или возможность какое-то время пожить у родственников. В противном случае нужно готовиться к расходам на съем жилья. Хотя специалисты корпорации «Адвекс. Недвижимость» отмечают, что в новостройках, которые находятся на завершающем этапе строительства и уже готовятся к сдаче, возможен вариант, когда клиент оплачивает первоначальный взнос, въезжает, а потом уже с помощью риэлтора продает свою старую квартиру. Но стоит учитывать, что стоимость квадратного метра на завершающем этапе строительства заметно выше, чем на начальном.
Минусом можно считать и то, что trade-in в качестве схемы оплаты применяется ограниченным кругом застройщиков и в связи с этим распространяется далеко не на все объекты на рынке. Есть ограничения и по типам объектов, которые могут участвовать в программе. Большинство петербургских компаний принимают «в зачет» только квартиры, причем они должны быть расположены в Петербурге или в пригородной зоне Ленобласти.
- Вместе подбираем подходящие вам варианты в новостройках, бронируем лучший.
- Параллельно проводим оценку имеющейся недвижимости, определяем сроки ее реализации. Это позволит купить квартиру в зачет старой при минимально возможной разнице в цене.
- В случае необходимости ипотечный брокер оценивает заявленную сумму кредита на основании ваших возможностей. Оказываем поддержку в получении ипотеки в более чем 90% случаев.
- Вы вносите залог, либо 1 взнос по договору долевого участия.
- В это же время начинаем продажу недвижимости на вторичном рынке, чтобы зачет жилья при покупке квартиры был произведен в оптимальные сроки.
- После того как продажа состоялась, вы полностью оплачиваете стоимость новой покупки.
- Новая квартира подбирается в соответствии с вашими требованиями и бюджетом. Понравившийся вариант бесплатно резервируется на срок до 3-х дней.
- Наши эксперты выезжают в любой район Санкт-Петербурга для оценки старой квартиры. Процесс занимает до 3-х дней, хотя возможен визит на объект прямо в день резервирования нового жилья.
- Заключение договора ДДУ или ДКП в зачет старой квартиры. Первый взнос должен составлять 10% от стоимости нового жилья (оплата в течение 5 рабочих дней), оставшаяся сумма вносится на протяжении 3-х последующих месяцев. При необходимости наши специалисты помогут оформить ипотеку или рассрочку.
- Составление договора на реализацию имеющейся жилплощади. Срок продажи – 3 месяца.
- Новая квартира – теперь вы можете купить жилье окончательно, внеся оставшиеся 90% суммы.
Обычно главный вопрос при трейд-ин сделках — цена принимаемой в зачет квартиры, с которой согласились бы обе стороны.
Если дом забронирован на 1-4 месяца, для успешной продажи квартиру надо выставить по цене на 10-15%, а то и на 30% ниже рынка. Кроме того, для бронирования дома покупатель должен внести первоначальный взнос в размере 10-20% его стоимости. Если квартира не продается, взнос возвращается, сделка не заключается.
Кроме меньшей, по сравнению с обычной продажей, ценой, владелец зачетной квартиры еще должен где-то жить в период достройки или отделки дома.
Для не согласных на такой вариант есть альтернатива: ипотечный кредит на покупку дома и досрочное его погашение за счет продажи имеющейся квартиры. Но всегда необходимо просчитывать, что выгоднее: выплата банку комиссии и процентов, оплата страховки в ожидании, что эти затраты окупятся за счет продажи квартиры «по рынку» — или понижение начальной стоимости на квартиру.
В каких случаях выгоден трейд-ин
У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.
Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.
В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:
- Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
- Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
- Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
- Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
- Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
- Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
- Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
- Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
- Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.
Памятка, если вы хотите купить квартиру по трейд-ин
- Схема трейд-ин — это не один процесс обмена старого на новое, как бывает на автомобильном рынке, а два параллельных.
- Вы заключаете два договора: с агентством-партнером застройщика на продажу вашей старой квартиры и с застройщиком на бронирование новой квартиры, с фиксацией ее стоимости.
- Агентство оценивает вашу квартиру и продает ее. Деньги от продажи идут в счет оплаты новой квартиры застройщику.
- Все сделки по трейд-ин проводятся параллельно, через «одно окно».
- Купить по трейд-ин можно только квартиру в новостройке, а ваше старое жилье должно располагаться в том же регионе, где приобретаете новое.
- Для продажи по трейд-ин не подходят комнаты или доли, вы должны быть собственником отдельной квартиры, и на нее не должен быть наложен арест.
- Ваша квартира должна быть с ремонтом и удобно расположена, а дом не быть слишком старым, год постройки — после 1960.
- Главный плюс программы в том, что можно продать квартиру в максимально короткие сроки, не тратя время и силы на поиски и переговоры с покупателями. Всю сделку сопровождают специалисты.
- Схема удобна, если у вас нет существенных накоплений на новую квартиру, или вы не хотите брать ипотеку: стоимость проданного жилья может полностью или почти полностью покрыть стоимость новостройки.
- Цена на новую квартиру при трейд-ин фиксируется на длительное время и ее не могут приобрести другие покупатели.
- Один из минусов программы — для быстрой продажи старое жилье будет реализовано в среднем на 15% дешевле рыночной цены.
- Выбор нового жилья по программе довольно узкий, trade-in есть не у всех застройщиков.
- Возможны дополнительные расходы: за бронирование новой квартиры; на комиссию агентству за продажу старой квартиры; на аренду жилья, пока вы не сможете въехать в купленную квартиру.
Недостатки и сомнительные моменты
Есть у приобретения квартиры в зачет и минусы:
· Так как на продажу собственной квартиры редко бывает отведено более трех месяцев, для того чтобы вся сделка не «слетела», чтобы успеть уложиться в заявленные сроки, приходится продавать ее дешевле – иногда цену занижают на 10%.
· Между продажей старой квартиры и заселением в новую может пройти год и более. Если у покупателя есть альтернативное жилье (комната, родительская квартира, загородный дом), он может жить там в ожидании сдачи купленного объекта. Если же возможности пожить у родственников или на даче нет, потребуется совершать дополнительные траты на съем жилья.
· Далеко не все застройщики поддерживают систему трейд-ин. Сегодня это весьма ограниченный круг девелоперов. Кроме того, и у этих застройщиков бывают ограничения по типам объектов, где можно подобрать вариант будущего жилья.
· Квартиры в зачет принимаются только, если они расположены в Петербурге (иногда – в Ленинградской области). Если вы продаете недвижимость в другом регионе, использовать ее для системы трейд-ин не получится.
· Не все квартиры подходят для участия в системе – они должны находиться в полной собственности, не иметь обременений, обладать рядом особых характеристик.
Понятие «трейд-ин» пришло из автомобильной сферы и зародилось в США, где под trade-in стали понимать схему для обмена старых авто на новую машину. Обычно этот процесс происходит в автосалоне вместе с оплатой новой машины, не отходя от кассы. Однако в автосфере сделка максимально проста: вы отдаете старый автомобиль и, доплачивая, уезжаете из салона на новеньком железном коне.
В случае с недвижимостью принцип тот же, но нюансов много. Ведь при приобретении авто не рассматриваются вид из окна, близость школ, поликлиник и магазинов. Что же касается сферы недвижимости, российские застройщики прибегли к рассматриваемому термину в начале 2000-х из-за кризиса в отрасли, породившего серьезный спад спроса на новостройки. Чтобы как-то выкрутиться и привлечь покупателей, девелоперы и начали предлагать покупку жилья «в зачет».
Ниже рассмотрим плюсы, минусы и особенности сделки трейд-ин, если решили или подумываете расстаться с имеющимся жильем, чтобы приобрести новые метры для жизни.
Как оформить трейд-ин
Условия и нюансы сделок по программе трейд-ин могут у разных застройщиков отличаться, однако основные шаги покупателя примерно одинаковые.
1. При выборе застройщика и жилого комплекса вы узнаете, готов ли девелопер реализовать свою квартиру по схеме трейд-ин. Если да, выбираете желанную планировку и фиксируете стоимость квартиры.
2. Следующие 3-5 дней связанное с застройщиком агентство недвижимости либо его собственный отдел проводит в осмотре и оценке имеющейся у вас квартиры и выдает заключение. Стороны обговаривают условия сделки, юрист занимается проверкой документов.
В случае покупки нового жилья с доплатой в ипотеку агентство (отдел продаж застройщика) помогает в подборе банка и получении одобрения на кредит.
3. При устроивших вас результатах оценки имеющегося жилья подписываете договор на его продажу, указывая в документе стоимость, сроки реализации (обычно 2-6 месяцев) и размер предполагаемого агентству (отделу продаж застройщика) вознаграждения, если последнее предусмотрено.
4. Одновременно с договором на продажу подписываете и договор бронирования нового жилья с застройщиком, в котором за вами закрепляется выбранная квартира по временно зафиксированной стоимости (зачастую это те же 2-6 месяцев). Обратите внимание, чтобы в это время застройщик не мог продать квартиру кому-то другому.
5. Агентство-партнер или же отдел продаж застройщика занимается поиском покупателя на ваше старое жилье, что зачастую занимает 1-6 месяцев.
Если вашу квартиру не продадут в согласованный срок, возможно продление срока брони жилья в новостройке, уменьшение цены продажи ваших «квадратов», возвращение стоимости бронирования/первого взноса. Исход зависит от договоренностей с застройщиком и агентством.
6. Когда кто-то решит приобрести вашу квартиру, подписываете с этой стороной договор купли-продажи, оформляя в то же время сделку с девелопером. Как правило, обе сделки заключают в один и тот же день, а полученные от покупателя вашей квартиры средства направляются застройщику в зачет оплаты нового жилья.
При разнице в стоимости старого и нового жилого помещения придется доплатить из кармана либо занять недостающие средства у банка, оформив ипотеку. О заемных средствах, если не хватает собственных, лучше задуматься еще на этапе бронирования.
7. Получив деньги от покупателя и рассчитавшись с застройщиком, нужно зарегистрировать договоры в Росреестре. Это можно сделать самому либо, прибегнув к помощи юристов застройщика или же обратившись в любую нотариальную контору.
В чем состоят основные преимущества трейд-ин сделок для клиента?
Во-первых, застройщики зачастую предоставляют скидки при покупке квартиры по трейд-ин. Размер дисконта в среднем составляет 2-3%. Во-вторых, клиенту не нужно самостоятельно искать покупателя квартиры — эту задачу берет на себя застройщик (или посредник).
Еще одно преимущество такой схемы — это фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы.
Схему trade-in начали использовать на российском рынке недвижимости в конце «нулевых», когда спрос на новостройки значительно снизился из-за кризиса, и застройщикам нужно было привлечь внимание потенциальных клиентов. Некоторые строительные компании предлагают эту схему и сегодня.
В большинстве случаев покупка квартиры в новостройке по схеме «квартира в зачет» проходит так. Покупатель выбирает понравившуюся квартиру и бронирует ее. Для реализации старой квартиры на вторичном рынке застройщик, как правило, привлекает партнерское агентство недвижимости. Представитель агентства оценивает старую квартиру. Затем заключается договор долевого участия, в котором прописывается фиксированная цена квартиры в новостройке, покупатель вносит 15-20% от ее стоимости. Старая квартира выставляется на продажу, ее реализацией занимается агентство. На продажу квартиры застройщик, как правило, отводит от 3 до 6 месяцев. После продажи квартиры клиент доплачивает застройщику оставшуюся сумму. Если суммы, вырученной от покупки, окажется недостаточно, то можно воспользоваться ипотечным кредитом. После ввода объекта в эксплуатацию и получения ключей клиент может въезжать в новую квартиру.
Далеко не все строительные компании сейчас готовы продавать квартиры по схеме trade-in, поскольку застройщики больше заинтересованы в получении всей стоимости квартиры сразу, то есть в 100%-ной оплате или в ипотеке. Тем не менее, информация о том, что застройщик принимает квартиру «в зачет» есть на сайтах , «Строительный трест», «Отделстрой», «Ленстройтрест», «РосСтройИнвест», «Северный город» и других.
Такой способ является выгодным, прежде всего, для покупателей, так как позволяет сэкономить не только деньги, но и время. Кроме того, такой способ предполагает предоставление квалифицированного сопровождения профессиональных риэлторов и в той, и в другой сделке. К преимуществам схемы взаимозачета можно отнести возможность клиента не переплачивать дополнительно, как это происходит в случае с ипотекой, и получить недостающую сумму относительно быстро за счет взаимозачета.
Если говорить о недостатках данной схемы, то это, прежде всего, заниженная цена на покупку старой квартиры, необходимость дополнительно снимать жилье до момента сдачи в эксплуатацию новостройки. Кроме того важен вопрос не только с проживанием, но с пропиской покупателей жилья в новостройке. Приобретая квартиру в новостройке, а тем более при зачете стоимости старой квартиры в счет новой, стоит помнить, что строки сдачи объектов недвижимости часто сдвигаются, и сроки переезда могут существенно затянуться.
Еще одним риском является возможное изменение стоимости новой квартиры в период, пока клиент занимается самостоятельным поиском покупателей на свою квартиру.