Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Российская элита: выход дороже входа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
ЖСК — это форма объединения, кооператива. Является некоммерческой организацией. Она создается инициативной группой, которая регистрирует ЖСК, принимает в его состав членов, собирает паевые взносы и на них строит дом. После возведения здания все его квартиры оформляются в собственность членами ЖСК, а само объединение преобразуется в ТСЖ — товарищество собственников жилья, о котором мы уже писали отдельно.
Как и любая схема покупки недвижимости на рынке новостроек, у ЖСК есть свои плюсы и минусу. Среди достоинств можно отметить два. Во-первых, в отличие от ДДУ (договора долевого участия) войти в ЖСК можно в возрасте 16 лет. Понятно, что никакой банк не даст ипотечный кредит 16-летнему заемщику для выплаты первоначального взноса по ДДУ. Во-вторых, стоимость пая может погашаться участником кооператива в течение многих лет, при этом, не выплачивая высокие проценты, как в случае с ипотекой.
Однако на этом преимущества ЖСК заканчиваются и начинаются серьезные минусы. Как отмечает Мария Литинецкая, приобретая квартиру по такой схеме гораздо больше рисков остаться без жилья или с квартирой ненадлежащего качества. Например, говорит эксперт, нюанс в том, что решение о заселении пайщика принимается на общем собрании членов ЖСК. На практике это значит, что даже если покупатель выплатил пай полностью, долгожданной квартиры он может и не получить, если заселение по каким-то причинам не одобрило общее собрание.
Кроме того, в отличие от ДДУ, ЖСК не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства. При схеме покупки через кооператив получить свидетельство права собственности можно только после того, как сумма пая будет выплачена полностью. Это приводит к тому, что дом может быть сдан, квартира получена, покупатель может жить в ней несколько лет, и при этом он не имеет права получить свидетельство права собственности.
Еще одна опасность состоит в том, что пайщика имеют право исключить из ЖСК без объяснения причин, и это не противоречит действующему законодательству. В случае если член кооператива не выплатил паевой взнос и был исключён из ЖСК, то у него могут отнять и квартиру.
Есть у пайщика и денежные обременения. Во-первых, все, кто входит в состав ЖСК, обязаны платить членские взносы — вступительный и ежемесячные. Во-вторых, в случае, если кооперативу не хватило средств на завершение строительства объекта, то ответственность по долгам кооператива несут все члены ЖСК. Таким образом, если вырастит смета строительства, то пайщикам просто придется вносить дополнительные средства. Дело в том, что договор об участии в ЖСК не всегда фиксирует конечную стоимость квартиры. Но даже если в договоре она названа, кооператив может в одностороннем порядке ее изменить.
Но иногда члены кооператива сталкиваются с еще большими проблемами. Так, на рынке довольно часты случаи, когда кооперативы были созданы для проведения мошеннических схем. Кроме того, покупка строящегося жилье по данной схеме не защищает покупателя от двойных продаж, так как в этом случае сделка оформляется через покупку пая с внесением паевого взноса и подтверждается лишь актом, который выдает ЖСК.
Кроме того, при покупке новостройки всегда велики риски банкротства застройщика или несоблюдении графика строительства, а, следовательно, затягивание сроков сдачи объекта. При покупке квартиры через ЖСК и в случае банкротства застройщика, вернуть свои деньги или добиться возобновления строительства дома будет очень тяжело, констатирует Мария Литинецкая.
Как мы говорили ранее, взаимные обязанности сторон должны быть прописаны в уставе. Проблема заключается в том, что в соответствии с п. 113 ЖК РФ, в уставе непременно должна быть указана ответственность пайщиков за несвоевременное внесение взносов, а вот обязанность кооператива перед его членами можно и не прописывать. Поэтому, если в соответствии с п. 2 ст. 113 ЖК РФ в устав кооператива была внесена его ответственность перед пайщиками, то есть возможность вернуть деньги через суд. При этом никаких процентов за пользование вашими денежными средствами, как в случае с ДДУ, несостоявшийся новосел не получит. Если же такого пункта в уставе нет, то даже в судебном порядке вернуть внесенный пай будет практически невозможно.
Действия ЖСК, конечно, регламентированы законодательством, и продавая строящееся жилье по данной схеме, застройщик действует в рамках закона. Однако Софья Лебедева предупреждает, что приобретая квартиру через кооператив, покупатель законодательно защищен гораздо хуже, чем тот, кто покупает жилье по ДДУ, заключенному в соответствии с ФЗ № 214 и даже в некоторых аспектах хуже, чем по предварительному или инвестиционному контракту.
📍 Увeличeниe cтoимocти. Cтpoитeльныe мaтepиaлы дopoжaют, зacтpoйщики тoжe мoгyт внeзaпнo пoвыcить цeны нa cвoи ycлyги. Пoэтoмy cлyчaeтcя тaк, чтo пaйщики плaтят бoльшe, чeм изнaчaльнo былo oбгoвopeнo. Этo мoжeт пpoизoйти, ecли в ycтaвe и дoгoвope пpoпиcaнo, чтo peшeния oб измeнeнии cтoимocти пpинимaeтcя pyкoвoдcтвoм. Ecли вce peшeния пpинимaют нa oбщeм coбpaнии, вы c дpyгими пaйщикaми мoжeтe пpocтo oткaзaтьcя oт измeнeния цeны.
📍 Boзмoжнocть двoйныx пpoдaж. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, ДДУ нyжнo oбязaтeльнo peгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe и тoлькo пoтoм пepeдaвaть зacтpoйщикy дeнeжныe cpeдcтвa . Ceйчac мoжнo зapeгиcтpиpoвaть и дoгoвop o вcтyплeнии в ЖCК, нo пepвыe выплaты нyжнo cдeлaть дo peгиcтpaции. Пoлyчaeтcя, ecть pиcк двoйныx пpoдaж, кoгдa oднa и тa жe квapтиpa бyдeт пpoдaнa нecкoльким людям.
Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог
Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:
|
Права жильцов в кооперативном доме определяются рядом статей Жилищного Кодекса РФ. Перед вступлением в жилищный кооператив любой формы важно тщательно изучить данный законодательный акт, не выделяя внимание конкретным главам и статьям. Специфичность подобного жилья велика, поэтому подкованность с юридической точки зрения поможет избежать потери денег или иных проблем, связанных с участием в кооперативе.
Все права жильцов кооперативного дома определяются и в тех документах, которые они подписывают относительно факта своего участия в объединении. К их числу относится и учредительная документация и разного рода договоры. В общем случае жильцы вправе:
- В полной мере распоряжаться полученным жильем, соразмерным внесенным с их стороны паям (без нарушения кооперативных соглашений, естественно).
- Всячески участвовать в жизни и существовании кооператива.
- Пользоваться всеми возможностями и благами участия в данном объединении.
- Не платить сторонних средств на постоянное поддержание общего имущества в хорошем состоянии, если подобная обязанность не указана в подписанных ранее документах.
- Приватизировать, а точней выделять паевую долю в единоличную собственность, если это возможно по правилам кооператива.
Повторимся, отмеченные права жильцов предельно обобщены. Их полноценный перечень наряду с обязанностями и другими аспектами вопроса удастся найти при детальном изучении Жилищного Кодекса РФ и документации кооператива. Иначе ознакомиться с правовыми аспектами подобного рода просто не удастся ни одному жильцу из любого кооперативного дома РФ.
Полномочия председателя и жильцов
В каждом кооперативе есть свой избранный председатель и его заместитель. Они проводят, как правило, общие собрания, выносят на повестку дня решение важных вопросов, выступают от лица ЖСК в других организациях.
Нужно уточнить, кому подчиняются эти лица. По сути они подчиняются всем членам кооператива, которые отдали свои голоса за их избрание. Ведь назначение, как и освобождение от должности, решается всеми вместе на общем собрании.
Права председателя ЖСК можно охарактеризовать таким образом:
- имеет право проникнуть в помещение другого собственника в случае аварии только с его согласия;
- проводит подбор персонала и управление им;
- при равенстве голосов участников правления имеет право решающего голоса;
- имеет право досрочно освободить должность председателя;
- распоряжается денежными средствами кооператива;
- подаёт иски в суд от лица кооператива и представляет его интересы в различных инстанциях;
- оформляет и выдаёт жильцам дома необходимые документы.
Обязанности председателя кооперативного дома – это:
- добросовестно и разумно вести деятельность кооператива;
- решать вопросы по предоставлению коммунальных услуг собственникам жилья;
- обеспечивать жильцам перерасчёт платежей по некачественно предоставленным услугам;
- хранить документы кооператива и жильцов и предоставлять их по запросу;
- проводить банковские операции, вести бухгалтерию;
- осуществлять контроль за благоустройством зданий.
Каждый квартал председатель кооперативного дома обязан составлять план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала.
Кто обслуживает кооперативный дом? Обслуживанием дома занимается ЖСК, а не ТСЖ или УК. Именно за обслуживание председатель обязан постоянно отчитываться перед жильцами.
ЖСК в Российской Федерации
В настоящее время термин ЖСК определен в статье 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Действующее законодательство знает несколько форм самоорганизации граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. По общему правилу предполагается, что они должны вступать в жилищно-накопительные, а не в жилищно-строительные кооперативы, поскольку в отношении ЖНК существуют более строгие правила контроля над движением денежных средств, предназначенных для строительства. Тем не менее, существуют процедурные правила, касающиеся создания и функционирования ЖСК в РФ и в наше время. В России сохранилось множество ЖСК со времён СССР, и, хотя при принятии нового Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) была сделана попытка обязать их всех осуществить преобразование в Товарищество собственников жилья, соответствующая поправка была отменена.
В большинстве случаев в современной России ЖСК — это эксплуатирующая организация в отношении жилищного фонда. Создание ЖСК для целей строительства было связано с многочисленными аферами на рынке недвижимости. ЖСК как организационно-правовую форму объединения граждан для строительства используют обманутые дольщики, желающие достроить своё жильё после того, как строительные компании, привлекавшие их средства, прекращают строительство. Аналогичную схему решения проблемы используют и в Казахстане.
Нужно ли и как возможно приватизировать квартиру в кооперативе
Приватизировать кооперативную квартиру невозможно, так как государству она не принадлежит. Приватизация — это передача прав собственности государством конкретному гражданину.
Естественно, в случае с кооперативом данное определение некорректно. В СССР еще была возможность его использования, но в современной России нет.
Полностью выплатив положенный пай, владелец квартиры может оформить право собственности на нее и выделить в единоличное владение с сохранением частичного участия в кооперативе.
Сделать это может только лицо, которое вносило паи. То есть, члены его семьи собственниками кооперативных метров стать не могут, как минимум, до тех пор, пока плательщик паев не оформит ее на свое имя.
При иных обстоятельствах они могут быть там прописаны и жить только как сожители, но не владельцы.
Основные моменты организации кооператива
Чтобы организовать жилищно-строительный кооператив, необходимо провести собрание учредителей, на котором, помимо всего прочего, утверждается устав организации. В нем прописываются все основные моменты, в том числе и порядок формирования имущества, размер паев и первоначальных взносов, кто и каким образом может стать членом кооператива, кого и по какому поводу могут исключить из организации, а также основные моменты, связанные с проведением заседаний и собраний. Особое внимание следует уделять тому, какими полномочиями наделяются участники правления, председатель и другие члены, и, конечно же, какую компенсацию получат те, кто захочет выйти из кооператива.
Первым делом необходимо подать заявку в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, в которой следует четко изложить информацию о намерении создать кооператив. В обращении указывается, какой планируется тип застройки, сколько будет участников и т.д. После чего следует сформировать списки и отправить заявление на предоставление участка. После оформления всех бумаг регистрируется кооператив, передается вся информацию в агентство по ипотечному жилищному кредитованию, который должен принять решение о передаче земли кооперативу. После ввода объекта в эксплуатацию земля передается в собственность пайщиков.
Так, в городе Гродно уже строится кооперативный дом без привлечения льготных кредитов. Средняя стоимость квадрата в объекте составляет около 700 рублей.
Другие формы кооперации в строительстве жилья
Для ускорения строительства жилья в послевоенном СССР применялся метод «народной стройки», когда квартиры для себя строили сами нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Составленные из таких людей бригады выходили во вторые и третьи смены после основной работы на строительство домов, где нулевой цикл уже выполнен подрядной организацией (смотри статью Горьковский метод).
Разновидностью подобного метода строительства жилья в 1980-е годы стали молодёжные жилые комплексы, развивавшиеся под эгидой ВЛКСМ.
Отличием названных форм жилищного строительства от ЖСК было то, что люди вкладывали в улучшение жилищных условий не деньги, а личный труд. Все финансирование объектов принимали на себя местные самоуправления.
Средние зарплаты по стране
Для сравнения, в 1962 году рабочий мог получить в месяц около 150 рублей, а вообще средняя зарплата равнялась 200 рублям. Средняя зарплата в 1970 году была 122 рубля, а пенсия – 34,5 рубля. Средняя заработная плата по стране в 1980 году составляла 169 рублей. В 1985 году средняя зарплата увеличилась до 190 рублей (а с учетом выплат льгот из общественных фондов потребления – до 269 рублей в месяц), а в 1987-м она составила уже 214,4 рублей.
Несмотря на то, что для того, чтобы внести первый взнос простому рабочему потребовалось бы откладывать деньги несколько месяцев, именно обычные люди чаще всего и становились членами кооперативов. Дело в том, что, по словам того же Сергея Хрущева, высокопоставленные и известные люди пытались получить жилье с помощью своих связей, предпочитая не платить деньги. Они использовали знакомства для того, чтобы въехать в квартиры вне очереди и в порядке исключения.
Проекты домов с двумя входами: плюсы и минусы
Создание двух входов – оптимальное решение для домов большой площади. В этом случае основный вход будет вести в прихожую, где удобно хранить верхнюю одежду, разуваться, встречать гостей. Вторая дверь может вести в сад, на открытую террасу, веранду или в гараж (такое решение удобно для домов постоянного проживания: не придется выходить на холод, чтобы попасть в автомобиль).
Сквозной проход с улицы на задний двор сэкономит полезную площадь участка, ведь вам не придется прокладывать дорожки в обход здания. Сохраненную площадь можно использовать для разбивки клумб, настила газона, создания гармоничного ландшафтного дизайна, задействовав стены дома. Наличие двух выходов избавит от необходимости обходить здание, чтобы позвать семью на обед, сорвать с грядки свежую зелень или идти через весь дом, чтобы впустить кошку.
Существуют и недостатки строительства дома с двумя входами:
- удорожание строительства ввиду создания двух входов с тамбурами (в противном случае увеличатся теплопотери здания и расходы на обогрев);
- образование сквозняков при недостаточном утеплении и расположении дверей в противоположных стенах;
- двойные затраты на покупку, установку, утепление входных дверей;
- снижение безопасности дома либо затраты на установку двух железных дверей с защитой от взлома;
- проникновение большего количества уличной пыли и грязи.
Два Холма дата выхода всех серий
| Два Холма 2 сезон | Дата выхода |
|---|---|
| 1 серия | 4 мая 2023 |
| 2 серия | 4 мая 2023 |
| 3 серия | 4 мая 2023 |
| 4 серия | 11 мая 2023 |
| 5 серия | 18 мая 2023 |
| 6 серия | 25 мая 2023 |
| 7 серия | — |
| 8 серия | — |
| 9 серия | — |
| 10 серия | — |
| 11 серия | — |
| 12 серия | — |
| 13 серия | — |
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.