Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод жилого помещения в нежилое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери
|
Затраты |
Сумма, в руб. |
|
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями |
1000 (из расчета на одного человека) |
|
Заказ электронной выписки из ЕГРН |
350 |
|
Подготовка технического плана |
5000 |
|
Составление проекта переустройства |
20000 |
Отличия в процедуре перевода частного дома и квартиры в МКД
Перевод частного дома в нежилой фонд разрешается в случае:
- дом не используется для проживания или нежилая часть полностью изолирована от жилой;
- проведена документальная и фактическая перепланировка помещения в соответствии с санитарными, техническими и другими требованиями;
- земельный участок, на котором расположен дом, не предназначен под ИЖС.
Основная разница в переводе частного дома от перевода квартиры в МКД заключается в отсутствии необходимости разрешения соседей на перемену статуса помещения, если не затрагиваются их интересы, защищаемые законом.
При переводе квартиры в МКД в нежилое помещение согласие остальных жильцов требуется для проведения перепланировки, которая может затронуть территорию дома или земельный участок, принадлежащих к общедомовому имуществу.
Разрешение собственников можно получить двумя способами:
- С помощью ТСЖ провести внеочередное общедомовое собрание и получить согласие большинства собравшихся.
- Самостоятельно провести собрание и получить согласие большинства при явке более половины собственников квартир.
Как жилой дом переводится в нежилое помещение
Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.
Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.
Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.
Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.
Документы:
- Заявление владельца.
- Свидетельство о праве собственности.
- План.
- Проект перепланировки.
Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.
АвтоЮрист юридическая помощь
На мнение административных сотрудников влияет: Перечень предоставленных заявителем правоустанавливающих документов выборные акты участников Имеющиеся ограничения или обременения на рассматриваемом земельном участке Согласие или протест соседей от появления вблизи их частных домов строения, в котором будет осуществляться коммерческая деятельность Алгоритм действий Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов: Сбор необходимых документов подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке.
Те, кто владеют земельными участками ИЖС, не всегда желают строить на них частные дома. У кого-то свое жилье уже имеется и не хочется начинать строительные работы, кто-то не имеет достаточно денежных средств, а некоторые желают на собственной земле открыть бизнес.
Запрет на изменение статуса недвижимости
В ЖК содержится требования, которые указывают невозможность перевода недвижимости из одного фонда в другой при некоторых условиях — точнее, их несоблюдении.
Статья 22 прямо указывает четкие требования, предъявляемые к помещениям жилого фонда, и несоблюдение этих требований делает перевод помещения попросту невозможным.
Итак, невозможно изменить статус помещения, которое:
- Ограниченно в праве распоряжения, т.е. состоит в залоге, ипотеке либо уже сдано в аренду, обременено правами третьих лиц (временно или постоянно).
- Непригодно для проживания — т.е. не соответствует требованиям и нормам.
- Помещение уже является жилым.
По российскому законодательству вся обширная территория нашей страны поделена на отдельные участки — целевые категории.
Это было сделано, для того чтобы узаконить правоотношение с землей, а также избежать незаконного и нецелевого использования отдельных участков земли.
Например, если бы леса и реки в нашей стране относились бы к сельскохозяйственным угодьям, их бы выкупили или арендовали, затем выкорчевали, осушили и посадили на них пшеницу, овес и прочее.
Такие действия могли бы существенно нарушить биологическое равновесие и нанести вред флоре и фауне этих мест.
Таким образом, в России имеется следующая классификация земель:
| Сельскохозяйственные земли | территории, предназначенные для получения продуктов питания, на этих землях можно сеять и сажать разнообразные овощи, фруктовые деревья, разводить крупный и мелкий скот, сельскохозяйственную птицу |
| Поселенческие земли | территории прилежащие к различным населенным пунктам (городам, поселкам, деревням и т.д.), именно из этой категории выделяют участки ИЖС, предназначенные для строительства жилых домов |
| Земли под объекты особой важности и особо охраняемые объекты | обычно на этих территориях расположены заповедники, природные памятники, лечебно-оздоровительные местности, курорты и т.д., также к особо охраняемым объектам относятся земли историко-культурного и рекреационного назначения |
| Водные территории | источники пресной воды являются богатством страны, такие земли не продаются, вблизи рек и озер запрещено возводить промышленные постройки, жилые дома и т.д. |
| Лесные земли | к ним относятся территории, на которых уже имеются лесные массивы, а также земли, на которых их будут выращивать, леса выполняют защитную, водоохранную, эксплуатационную и другие функции |
| Земли запаса | это территории, временно не использующиеся в хозяйственной деятельности, однако, все равно, принадлежащие государству |
| Земли для специального назначения | на них располагаются объекты телерадиовещания, безопасности и обороны, объекты для космического назначения, связи, транспорта, промышленности и другие территории для особого назначения |
Среди многообразия российских земель, простых граждан обычно интересуют сельскохозяйственные угодья и поселенческие наделы.
Если вы четко определились, что вам жизненно необходимо начать собственный бизнес на индивидуальном участке ИЖС, вам придется пройти несколько несложных этапов:
| Сбор необходимых документов | подача заявления в местную комиссию по землепользованию и застройке. После того как она вынесет решение по конкретному земельному участку, оно должно пройти согласование у главы местной администрации |
| Публичные слушания | необходимы для своевременного уведомления владельцев соседних земельных участков. Прежде, чем обращаться в местные органы самоуправления, постарайтесь найти поддержку у местного населения. Если большинство соседей не будут против появления на их улице магазина или парикмахерской, это сыграет определенную роль при принятии решения административными сотрудниками |
| Вынесение решения | местной администрации |
Сколько стоит перевод ИЖС в коммерческую категорию земельных участков? Фото № 5
В завершение статьи, ответим на часто задаваемый вопрос относительно рассматриваемой сегодня темы. А именно – «Сколько стоит перевод ИЖС-участка в коммерческую категорию земель?».
В первую очередь, важно отметить, что в каждом конкретном случае стоимость процедуры может различаться, так как будет формироваться по-разному. Например, при открытии автосервиса с переклассификацией земли через Кадастровую Палату затраты будут несущественны, ибо связаны зачастую с оформлением документации, производству ее копий и уплат госпошлин.
В остальных же случаях стоимость процедуры формируется суммированием:
- цены организации слушанья о переводе земли (от 3 000 рублей);
- стоимости оформления документации и производства ее копий;
- цен услуг специалистов, с которым проводятся консультации;
- и уплаченных госпошлин.
В среднем, перевод ИЖС в коммерческую категорию на территории РФ обходится гражданам в 5-20 000 рублей, заметно реже – в большие суммы. На этом, пожалуй, по сегодняшнему вопросу все. Надеемся, представленный выше материал был для вас полезен. Удачи в оформлении документации.
Ответственность при использовании недвижимости не по назначению
Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).
Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).
Объем работы при переводе жилой недвижимости в нежилой фонд значителен, однако перспективы коммерческого использования помещений оправдывают затраты времени и средств по переводу.
К плюсам перевода земли под ИЖС в коммерческую можно отнести:
- повышение стоимости участка за счет изменения его статуса;
- извлечение прибыли из работы коммерческого предприятия или сдачи его в аренду;
- получение юридического адреса и регистрация фирмы;
- удобное расположение таких территорий и наличие развитой инфраструктуры, например, систем коммуникаций;
- более дешевый способ организовать бизнес, чем приобретение участка коммерческого назначения или готового объекта;
- возможность построить более высокое здание, чем допустимое для ИЖС трехэтажное.
Минусами данного перевода можно считать:
- риск понести убытки при неправильно просчитанном бизнесе;
- вероятность понести потери, если существуют отягчающие обстоятельства, например, уже построен капитальный дом, но не оформлен по закону;
- риск превышения общих расходов над доходами, в худшем случае — полная потеря денег.
Каким нормам должно соответствовать помещение
Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:
- Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
- Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
- На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
- Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
- Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
С чего начинать перевод жилого помещения в нежилое
Для того, чтобы перевод жилого помещения в нежилое состоялся, необходимо подготовить документы для переоформления помещения:
- Правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Необходимы копии, заверенные у нотариуса.
- Техпаспорт. Его необходимо получить в БТИ.
- План всех этажей дома. План также получается в БТИ.
- Проект реконструкции. Этот документ потребуется, если в дальнейшем понадобится перепланировка. Подготовку проекта лучше поручить специализированной организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (и состоящая в СРО проектировщиков).
- Если собственников квартиры несколько, то потребуется нотариально заверенное согласие всех собственников на перевод квартиры в коммерческую недвижимость, и поручение ведения этой процедуры одному из собственников.
- Доверенность от собственника, если делопроизводство вы поручите иному лицу.
- Если помещение принадлежит юридическому лицу, то понадобятся его учредительные документы (копии необходимо заверить нотариально).
Чем регламентируются правила перевода
Перевод помещений из жилых в нежилые, т. е. изменение режима пользования жилплощадью, производится в соответствии с жилищным и градостроительным законодательством.
Документы, с которыми необходимо ознакомиться, планируя преобразование своего жилья:
- Глава 3 Жилищного кодекса РФ (ст. 22–24).
- Градостроительный кодекс РФ.
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении формы уведомления о переводе…» от 10.08.2005 № 502.
- СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр. (СНиП 31-01-2003).
- СанПиН 2.1.3684-21, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3.
Куда подавать документы на перевод в нежилое помещение
Как уже было отмечено выше, перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления. Как правило, данные вопросы относятся к ведению департаментов городского имущества, но в регионах это могут быть другие организации.
Заявление вместе с другими документами можно подать непосредственно в орган, занимающийся переводом, по месту нахождения помещения или через многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ). Во многих регионах подать документы можно также в электронной форме через интернет.
Например, в Москве получение услуги с 29.04.2021 осуществляется в электронной форме с использованием Портала госуслуг города Москвы (п. 1.3 Административного регламента). Документы, которые нельзя представить в электронной форме, заявители передают в бумажном варианте через МФЦ (физлица) или департамент городского имущества (ИП или юрлица).