Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По статье 7.21 КоАП РФ за несогласованную перепланировку в многоквартирном жилом доме уплачивают штраф в 2−2,5 тыс. руб. Но проблема не в маленьком штрафе, а в том, что придется собирать документы, платить за оформление и возможно, доказывать свою правоту в суде. И если суд признает действия незаконными, придется делать новый ремонт и возвращать все в прежнее состояние.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
При обращении в БТИ и получении разрешения на проведение работ, изменения вносят в техпаспорт. Если капитальный ремонт квартиры провели с перепланировкой без согласования, а вы собираетесь продать недвижимость, обращайтесь в БТИ. После того как получите разрешение, изменения внесут в техпаспорт.
Если технический план не соответствует тому, что в квартире, сделку купли-продажи вы все равно оформите, т. к. это не запрещено законом. Но в этом случае новому владельцу придется самому получать разрешение на перепланировку и оплачивать штраф. Найти покупателя на такую недвижимость сложно и придется делать хорошую скидку, т. к. не каждый захочет покупать квартиру с незаконной перепланировкой.
Когда будете искать покупателя на такую недвижимость, укажите в объявлении, что перепланировка сделана без согласования с БТИ. Если предоставите скидку в размере 15−25%, желающие найдутся. Подготовьте все документы на квартиру и заключите договор купли-продажи.
Или обратитесь в МБК. Поможем продать квартиру с несогласованной перепланировкой по рыночной цене.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Санкции за незаконную перепланировку
Если в квартире сделана перепланировка без согласования с компетентными органами, то может наступить по данному факту административная ответственность в виде штрафа. Размер его зависит от того, нанесен ли переустройством квартиры ущерб имущественным интересам или здоровью иных лиц. Если ущерба нет, то гражданин заплатит штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. А если есть, то санкция увеличивается для физических лиц до 5 тыс. руб.
Для кого-то эта сумма может показаться незначительной, но сам факт наличия у гражданина факта привлечения к административной ответственности негативно сказывается на репутации.
Бывают и более серьезные случаи, когда ущерб, причиненный третьим лицам, довольно значительный, сопряженный с умышленными действиями собственника переделанной квартиры. В данном случае можно стать участником судебного разбирательства о компенсации причиненного вреда, материального и морального.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки.
Если же ипотечная сделка уже была оформлена, а несоответствие планировки помещения документам обнаружилось позже, договор подлежит расторжению — и в судебном порядке в том числе.
Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании.
Санкции за незаконную перепланировку
Если перепланировка, осуществленная в квартирном пространстве, с компетентными органами не согласована, то на владельца помещения будет наложен штраф административного характера, размер которого варьируется в зависимости от того, нанесен ли на базе этого мероприятия ущерб здоровью либо имущественным интересам иных лиц.
При отсутствии ущерба штраф будет варьироваться в границах от 2 тыс. рублей до 2,5 тысяч, при наличии же ущерба для лица с физическим статусом размер его увеличится до 5 тыс. рублей. Но даже если такая сумма штрафа для владельца не является существенной, уже сам факт привлечения к ответственности административного плана негативно отразится на репутации.
Бывают ситуации, когда причиненный третьим лицам ущерб, возникший на базе умышленных действий собственника трансформированной квартиры становится существенным. В этом случае инициируется судебное разбирательство, по результатам которого нарушителя могут принудить к выплате компенсации в связи с причиненным моральным и материальным вредом.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений , то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. Также, если нет нарушений, можно получить «красные линии» БТИ и узаконить перепланировку уже выполненной, но об опасностях этого пути мы уже писали выше.
Надёжные способы для выгодной сделки
Устойчивое психологическое состояние – залог успешной и выгодной сделки. Если сам будешь искренне верить, что ничего страшного в этом нет, что жильё не какое-там специфическое, а вполне нормальное, обычное как у всех, то процесс обязательно благополучно разрешится.
Кричать на каждом углу, что продаётся квартира с несогласованной перепланировкой и тем, самым, лишний раз давать повод потенциальным покупателям поторговаться или усомниться в правильности принимаемого решения – поведение недальновидное. Скрывать сей, нелицеприятный факт от приобретателя тоже нет никакой целесообразности – всё равно рано или поздно узнает, но вот распространяться публично и писать об этом в рекламном объявлении всё же не стоит.
Каменное лицо и невозмутимый взгляд, как ни в чём не бывало – это та мимика, те выразительные формы мышц лица, которые помогут собственнику продать квартиру с неузаконенной перепланировкой быстро и выгодно.
Но как показывает практика, зачастую собственники сами на ровном месте ищут (и находят таки!) камень преткновения, копают себе там яму и с каждым днём всё глубже погружаются в дебри дезинформации. Они раньше времени начинают суетиться и паниковать и естественным образом терпят фиаско в таком, по сути, простом элементарном деле! Чересчур мнительные владельцы сходу заносят себя в разряд неудачников, а своё жильё в ранг ущербного или неполноценного. Страшно только подумать – сколько денег продавцы ежедневно теряют из-за своей безграмотности/неосведомлённости или некомпетентности посредников.
В подобных и аналогичных случаях я настоятельно не рекомендую бежать со всех ног в жилищную инспекцию для согласования проекта. Помните, что специалисты на рынке недвижимости при реализации «вторички» с обременениями, и в том числе квартир с незаконными перепланировками, работают по принципу: «Бей вперед – игра придёт!», маневрируют по ситуации, и ни за что на свете не будут предпринимать лишних движений – это грамотная позиция и профессиональный подход! Никаких чудодейственных рецептов, авторских технологий и методик не существует – побольше уверенности в своих силах и всё будет в порядке!
Как составить договор?
За наличные расчёт
Участникам сделки за наличные над сложными формулировками в соглашении ломать голову не придётся. Договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой самый что ни есть обычный ДКП в простой письменной форме, он ничем не отличается от стандартного образца – существующие изменения планировочных решений в документе не фиксируются.
При ипотечной сделке
К форме соглашения, заранее предусмотренным кредитно-финансовым учреждением на такой случай, прикрепляется отдельное приложение, в котором банк должен взять с заёмщика/покупателя недвижимости письменное обязательство: либо восстановить исходное первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку в строго установленные сроки. Если изменения не серьёзные, то кредитор и вовсе может пропустить всё мимо ушей и обойтись без лишних формальностей.
Что нужно предпринять сторонам для успеха сделки
Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.
При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.
Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:
- путем восстановления жилища в первозданном виде;
- получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.
Cделка с квартирой и незаконная перепланировка.
В большинстве случаев квартира с неоформленной по закону перепланировкой, переходит в разряд «проблемных» объектов.
Если планировка, указанная в документах БТИ не соответствует тому, что есть в реальности, сделка купли-продажи все равно может состояться – закон этого не запрещает.
Но покупатель, понимая необходимость предстоящего узаконивания перепланировки, как правило, требует предоставления скидки, как минимум, покрывающей расходы на согласование ремонта по факту, если он выполнен без нарушений норм, и его, как мы уже писали выше, возможно согласовать.
Большинство же перепланировок выполнено с нарушением норм, и, чаще всего, для узаконивания перепланировки новому владельцу проходится сталкиваться с необходимостью проведения восстановительного ремонта, а это уже другой уровень затрат и усилий.
Во многих случаях, получив смету на восстановительный ремонт вместе с расценками на согласование выполненной перепланировки, покупатель отказывается от сделки или настаивает на весьма значительном дисконте.
Если речь идет о срочной продаже, проще не терять время, а сразу сказать в объявлении, что на объекте присутствует несогласованная перепланировка, но квартира с узаконенной перепланировкой, конечно, всегда стоит дороже.
Как показала практика, чтобы заинтересовать покупателя, приходится предусматривать скидку в размере 5-10% от рыночной стоимости. И даже в этом случае, многие не готовы покупать такую квартиру, боясь последствий.
Можно ли скрыть несогласованную перепланировку?
Скрывать факт неузаконенной перепланировки от покупателя, как правило, совершенно бесполезно, особенно если квартира расположена в типовом доме.
Даже на этапе просмотра квартиры в типовых домах незаконная перепланировка «может всплыть» и свести тем самым на нет все усилия по продаже. Также квартиру, как мы уже говорили, проверяют риэлторы, а в случае ипотеки, и оценщики.
Даже в том случае, когда сделка совершена, продавец такой недвижимости не может спать спокойно – у покупателя есть отличные шансы выиграть в суде дело о том, чтобы сделка была признана недействительной.
Ведь с точки зрения закона и судебной практики продажа квартиры с незаконной перепланировкой может считаться введением покупателя в заблуждение.
Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной, если бы она могла не состояться при надлежащем информировании покупателя.
Заверениям продавца о том, что произведенное переустройство никто никогда не обнаружит, сегодня тоже мало кто поверит. Рано или поздно несогласованное переустройство может быть зафиксировано по жалобе соседей или обнаружена коммунальщиками службами при проведении регламентных работ.
Что понимается под законной перепланировкой
Все модификации жилья, квалифицирующиеся как перепланировка, регулируются Градостроительным, Жилищным Кодексами России, правовыми положениями федерального регионального уровня. Виды и размеры наказаний за то, что площадь объекта недвижимости была переделана, устанавливаются на основании ст.7.21 КоАП РФ. Согласовывать перепланировку необходимо тогда, когда были произведены неразрешенные виды перестройки.
Разрешенные виды перестройки (примеры):
- устранение встроенного шкафа, антресолей;
- монтаж других межкомнатных или входных дверей, оконных стеклопакетов;
- установка дополнительных радиаторов отопления;
- подключение кондиционера;
- установка телевизионной антенны;
- снятие штукатурки и нанесение новой;
- изменение обоев и др.
Работы, которые можно делать без разрешения, однако, с предварительным уведомлением:
- переставлять сантехнику в границах кухни, туалета, ванны;
- устанавливать пластиковые стеклопакеты взамен деревянных;
- устранение, либо переделка легких перегородок внутри помещения;
- создание дверного проема для дополнительной двери, если это не касается несущих стен и др.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, когда было проделано только переделка штукатурки, без изменений в конструкции стен, перекрытий? В этих случаях продажу можно оформить без согласования с Жилищной инспекцией (ЖИ) или отделом капитального строительства (ОКС) в городе.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Если в квартире не узаконена перепланировка, можно ли ее продать?
Наличие не оформленной официально перепланировки еще не означает, что такую квартиру невозможно купить в ипотеку. В последнее время банки существенно смягчили свои требования к квартирам с неузаконенными перепланировками. Только если изменения очень серьезны, нарушают строительные нормы и представляют угрозу для конструкций здания, относятся к перепланировкам, на которые наложен запрет, банк не согласует квартиру для покупки. На покупку с другими перепланировками дадут одобрение. Важно, чтобы уже сделанные изменения могли быть узаконены в дальнейшем.
При этом банк зачастую просит покупателя написать обязательство узаконить сделанную перепланировку в определенный срок. Как правило, на это дается шесть месяцев. Но за тем, как обязательство выполняется, никто не следит. Исполнить его от нового собственника квартиры потребуют только в одном случае: если заемщик допустил серьезную просрочку при выплате ипотечного кредита и квартиру приходится продавать.
Что не является перепланировкой и переустройством?
Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.
-
Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
-
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
-
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
-
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
-
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.
Как влияет несанкционированная перепланировка на стоимость объекта недвижимости?
Если продаваемый объект не обладает определенной ценностью на вторичном рынке недвижимости, то несанкционированная перепланировка прямо пропорционально влияет на стоимость жилья. Покупатель заранее понимая, что ему нужно будет тратить время и деньги на легализацию незаконного объекта, не захочет покупать объект за полную стоимость. И только в случае наличия повышенного спроса на недвижимость возможно избежать предоставления скидки покупателю.
Если же перепланировка не может быть узаконена за счет осуществления неправомерных строительных работ, то это однозначно повлияет на цену. Покупателю придется «договариваться» с сотрудниками БТИ, жилищной комиссии на регистрацию собственника без оформления изменения пространства.
Вывод: если Вы желаете продать объект по максимально возможной цене, то лучше самостоятельно узаконить планировку нового формата, получить все разрешающие документы. И только после всех манипуляций выходить на рынок с предложением купли-продажи