Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Составляем договор аренды земельного участка на 11 месяцев: образец и инструкции». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственники нежилых помещений часто сдают их в наем. Если владелец объекта недвижимого имущества выразил согласие на то в отдельном пункте договора аренды или отдельным соглашением, арендатор помещений также имеет право при необходимости пересдать их на время в субаренду.
Сделка субаренды является разновидностью гражданско-правовой сделки, в которой по сути принимают участие три стороны.
На основании субаренды арендатор сдает стороннему лицу арендованную недвижимость, принадлежащую на праве собственности арендодателю.
Указанные сделки, которые выглядят на первый взгляд немного запутанными, достаточно распространены в сфере малого и среднего предпринимательства и аренды иных объектов недвижимости (зданий, сооружений, жилья, земельных участков). Данные сделки являются полностью законными и соответствующими законодательству РФ.
В качестве обязательного условия для заключения договора субаренды выступает получение письменного согласия собственника нежилого помещения на сдачу его в наем третьему лицу.
При отсутствии письменного разрешения владельца на субаренды от имени владельца имущества, сделка будет являться незаконной.
Возможны 2 способа получения согласования у собственника объекта:
| Возможность поднайма по устанавливается в основном договоре аренды | При таком варианте, прописав свое согласие на сдачу своего имущества другим лицам по субаренде, собственник фактически соглашается на неопределенное количество возможных сделок по его пересдаче недвижимости |
| Оформление отдельного дополнительного соглашения к договору, в котором выражено согласие владельца объекта | наилучший вариант согласовать субаренду, поскольку согласие собственника нежилого помещения необходимо всякий раз, когда потребуется пересдать его по субаренде |
- Договоры субаренды широко распространены и имеют ряд особенностей:
- срок договора субаренды не должен превышать срока договора аренды;
- арендатор, передающий субарендатору права владения и пользования недвижимостью, не может передавать их в большем объеме, чем имеет он сам по договору аренды;
- согласно статье 618 Гражданского кодекса, если договор аренды прекращается досрочно, то прекращается и договор субаренды.
- Договор субаренды, заключенный на срок более 11 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. На него распространяются те же правила, что и на договор аренды.
- Основной пакет документов:
- заявление о регистрации договора субаренды нежилого помещения;
- зарегистрированный договор аренды (подлинник и заверенная копия);
- договор субаренды (подлинник) в количестве экземпляров, равном числу участников сделки;
- согласие собственника недвижимости, если оно не указано в договоре субаренды (подлинник и нотариальная копия);
- доверенность на право подписания субаренды, если полномочия передаются стороной ее представителю;
- кадастровый паспорт нежилой недвижимости с указанием размера ее площади.
- Стороны – юридические лица – должны представить:
- учредительные документы своей компании;
- приказ о назначении руководителя или протокол об избрании исполнительного органа компании;
- свидетельство о госрегистрации компании;
- при необходимости – заверенную нотариусом доверенность на физическое лицо, если оно действует от имени юридического лица.
- Стороны – физические лица – представляют дополнительно:
- паспорта или другие удостоверения личности;
- нотариально оформленное согласие супруга на сдачу в субаренду общей собственности или справку о том, что арендодатель не состоит в браке.
Необходимость оформления
Договор субаренды объекта закрепляет все соглашения сторон на бумаге. Он нужен, чтобы в дальнейшем не возникло разногласий между нанимателем, субарендатором и хозяином земли.
Если арендатор продолжает пользоваться хотя бы частью объекта — например, ведет фермерскую деятельность или стреляет животных на своей территории охотугодий, — то в дальнейшем в любом случае возникнет конфликт интересов. Письменное соглашение несколько сгладит углы, но лучше делать его максимально простым.
В этом документе больше всего заинтересован именно субарендатор. Бумага защищает его интересы, но все выплаты по ней стоит проводить только безналичным способом, чтобы иметь неоспоримые подтверждения денежных перечислений.
Как оформить субаренду: пошаговая инструкция
При передачи земли во временное пользование субарендатору, необходимо учитывать следующие нюансы:
- Необходимость в заключении сделки возникает, если арендатор не имеет возможности на данный момент времени самостоятельно эксплуатировать арендованную землю, но не хочет разрывать договор найма с собственником;
- Условия заключения соглашения (стоимость, сроки, дата внесения оплаты) стороны оговаривают до подписания соглашения;
- Договор субаренды заключается только с согласия законного владельца;
- Текст соглашения лучше доверить составить юристу или нотариусу. Он должен включать права и обязанности сторон, которые обсуждали субъекты. Документ с ошибками может быть признан недействительным;
- Сделка, срок которой превышает 12 месяцев, подлежит обязательной госрегистрации;
- После подачи заявки и окончания регистрационных действий субарендатор вправе использовать имущество согласно установленным задачам.
Срок определяется по датам, определенным сторонами. Как правило, договор аренды земельного участка вступает в силу в момент его подписания. Но стороны могут отсрочить его действие на период, прямо указанный ими в тексте.
К примеру, действие договора аренды земельного участка может начинаться в момент передачи арендованного имущества по соответствующему акту. Акт составляется в письменной форме. Он содержит описание передаваемого имущества и его состояния.
В некоторых случаях соглашение заключается уже после того, как фактически началась аренда. Стороны могут указать, что его действие распространяется на фактически возникшие между ними отношения с определенного момента (даты). Но на регистрацию этот период влияния не окажет.
Для целей подсчета года, требуемого для регистрации, считается только срок с момента его подписания. Период, на который стороны распространили действие договора «задним числом», не учитывается (Информационное письмо Президиума ВАС РФ № 59 от 16 февраля 2001 г.).
Возможность заключения договора субаренды в отношении публичного участка земли, сданного посредством торгов
Законодательство допускает подписание субарендных соглашений на основании договоров о пользовании землей, заключенных по результатам торгов. Согласно девятому пункту статьи 22 Земельного кодекса, муниципальные и государственные земли можно сдавать в субаренду, предварительно уведомив собственника (или получив его согласие, если это установлено условиями аренды).
По нормам седьмого пункта статьи 448 Российского Гражданского кодекса, запрета на подписание субарендных соглашений в отношении имущества, полученного в ходе торгов, нет. Вся ответственность при этом лежит на арендаторе (второй пункт статьи 615 Кодекса).
В некоторых регионах антимонопольный орган запрещает подписывать договоры субаренды в отношении публичных участков земли. Поэтому перед заключением сделки важно выяснить нормы, установленные для конкретного субъекта. В том же органе зачастую можно взять образец договора для передачи земли в субаренду.
Особенности субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от обязательств перед арендодателем по договору аренды. Этот принцип законодательно определен в статье 615 (2) Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть изменен или отменен договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав на владение и пользование имуществом, чем имеет сам арендатор.
Регистрация договоров субаренды и переуступки права аренды земельного участка в 2022 году
Существует несколько вариантов земельных взаимоотношений между субъектами права, которые отличаются между собой не только порядком оформления, но и конечным результатом, при котором участники операции приобретают разные права и обязательства.
Одним из таких вариантов является передача земли в аренду на определённый период времени некоторому заинтересованному в этом лицу. При этом составляется соглашение, в котором обговариваются все условия передачи объекта во временное пользование и определена фиксированная плата за пользование. При этом владелец надела выступает в роли арендодателя, а лицо, получаемое надел в пользование – арендатором.
Важно! В ЗК РФ существует такое понятие, как сервитут земельного участка.
Он принципиально разнится с арендой и предполагает только право на ограниченное пользованием участка.
Как уведомить арендодателя о субаренде земельного участка
Если вы можете сдать участок в субаренду без согласия арендодателя, то должны его уведомить о субаренде (п. п. 6 и 9 ст. 22 ЗК РФ). Представляется, что обязанность по уведомлению арендодателя лежит на вас как на арендаторе.
Если не сообщить арендодателю о субаренде, то он может потребовать от вас возмещения возникших в связи с этим убытков. Кроме того, договором аренды может быть предусмотрена неустойка за неуведомление о субаренде.
Законом не установлен срок, в течение которого вам нужно уведомить арендодателя о заключении договора субаренды. Однако он может быть указан в договоре аренды в силу принципа свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Если в договоре такого срока нет, полагаем, что уведомить арендодателя нужно в разумный срок после заключения договора субаренды. Рекомендуем сделать это сразу же после заключения договора.
Уведомление следует направить способом, который позволяет достоверно установить, что оно исходит от вас и адресовано арендодателю. Например, его можно отправить письмом с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении.
Договор субаренды земельного участка
Тип документа: Договор аренды земельного участка
Для того, чтобы сохранить образец этого документа себе на компьютер перейдите по ссылке для скачивания.
Размер файла документа: 15,4 кб
Заключение данного договорного документа может понадобиться тогда, когда земельный участок, ставший предметом данного договора, находится в аренде первым лицом (таким образом, первое лицо – сам считается Арендатором), и он намерен передать во временное использование данный участок другому лицу (Субарендатору) за оговоренную в данном документе плату.
При заполнении договора необходимо внести информацию о площади передаваемого участка, кадастровом номере, адресе, перечислить все строения и коммуникации, которые на данный момент на участке расположены. Кроме того, должно быть записано целевое предназначение взятой в аренду земли.
Регистрация договора субаренды
К договору субаренды земельного участка и дома применяются те же правила о регистрации, что и к договору аренды (ст. 615 ГК РФ). Зарегистрировать этот документ в Росреестре необходимо, если срок субаренды составляет 1 год и более.
При этом необходимо соблюсти два условия, установленные ст. 615 ГК РФ:
- Срок субаренды не должен превышать срока аренды, заключенного между собственником недвижимости и субарендодателем;
- Собственник должен дать согласие на заключение договоров субаренды. Оно может касаться любых подобных договоров или одного конкретного, оформляться непосредственно в договоре аренды или в отдельном документе – выбор между этими вариантами зависит от сторон.
Каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка
- Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
- Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
- Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
- заполненный бланк заявления о проведении государственной регистрации;
- документ, который подтверждает личность заявителя;
- договор аренды с приложениями в количестве не меньше двух экземпляров (при заверенном у нотариуса договоре к экземплярам прилагается оригинал соглашения);
- кадастровый паспорт надела земли с указанием сдаваемой в аренду части территории (если сдается только определенная часть участка);
- оригинал и копию документа, подтверждающего наличие у арендатора права собственности на построенный объект капитального строительства, который сооружен на выделяемом в аренду участке;
- документ (копия документа), подтверждающий оплату госпошлины.
Условия подписания соглашения
Если контракт не подразумевает иного, то договор субаренды земельного участка подписывается на следующих условиях:
- на тот же период, что и арендное соглашение;
- за аналогичную арендную ставку;
- без согласия владельца участка, но при обязательном уведомлении об этом последнего;
- с сохранением за субарендатором всех прав, которыми по закону обладает пользователь.
Необходимыми условиями для заключения договора субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения являются:
- закрепленное в арендном соглашении право пользователя передавать угодья третьим лицам;
- согласие на заключение сделки собственника надела.
В том случае, если поднаем распространяется не на весь участок целиком, а только на его отдельную часть, для подписания контракта потребуются следующие документы:
- акт о замере земли;
- кадастровый план надела с выделением площади, передаваемой в субаренду;
- ситуационная схема обозначенного участка.
Случаи обязательного получения согласия собственника земли на субаренду
Согласно положениям шестого пункта статьи 22 Земельного кодекса, договор субаренды земельного участка может предусматривать получение согласия владельца объекта сделки на субаренду. Собственник, в свою очередь, имеет право устанавливать ограничения в отношении подписания новых соглашений (например, определять период действия договора, личности арендатора и прочее).
В соответствии с пунктом 57 Постановления № 25, изданного 23 июня 2015 года Пленумом ВС РФ, арендодатель вправе до заключения субдоговора отозвать свое разрешение.
Получение согласия на субаренду земельного участка необходимо в следующих случаях:
- срок действия договора составляет не больше пяти лет;
- сделка заключена до вступления в силу ЗК РФ (до конца октября 2001 г.).
Если участок сдан в субаренду без согласия его собственника, такой договор признается недействительным.
Главное условие отмены соглашения – арендодатель обязан доказать, что арендатор знал об отсутствии одобрения сделки. Это закреплено пунктом 56 рассмотренного Постановления и пунктами 1, 2 статьи 173 Российского Гражданского кодекса.
Если обязательное получение согласия на субаренду зафиксировано в договоре, арендодатель может потребовать вместе с аннулированием договора возмещения всех убытков. Это правило установлено первым пунктом первой части статьи 619 и третьим пунктом статьи 615 Российского Гражданского кодекса.