Порядок перепланировки дома или квартиры

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перепланировки дома или квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Иногда владельцы проводят перепланировку, не пытаясь ее согласовать и узаконить. В таком случае, если однажды они решат жилье продать, обменять иди подарить, возникнут проблемы. Для экспертизы приглашают оценщика, который смотрит жилье, сравнивает соответствие дома с планом из БТИ.

Последствия самовольной перепланировки:

Проблемы с продажей квартиры.

Жилье с незаконной перепланировкой падает в стоимости на рынке. Спрос на него снижается, что влечет за собой проблемы с поиском покупателя. Они возникнут также в случае, если вы хотите обменять или подарить квартиру.

Штраф.

С 4 января 2022 года штраф за незаконную перепланировку по ст. 22.12 (п.4-5) Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях составляет:

• До 20 базовых величин – если не нарушена несущая способность конструкций здания;
• От 10 до 30 базовых величин – если несущая способность конструктивных элементов здания нарушена, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.

Что делать после завершения работ по перепланировки?

Как только эти работы заканчиваются, нужно оформить соответствующие изменения. Сначала обратиться в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру с заявлением о проверке технических характеристик и выдаче ведомости этих характеристик.

После этого направляемся в ЖРЭО, другую организацию по эксплуатации жилищного фонда или исполком, где составляется акт приемки выполненных работ по перепланировки. Приемочной комиссии понадобятся такие документы, как ведомость технических характеристик, разработанный и согласованный проект (если он требовался), договор строительного подряда (если их выполнял подрядчик), договор на осуществление технического надзора (если требовался проект) и акты на скрытые работы (если такие проводились).

Далее снова обращаемся в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру, чтобы там составили новый технический паспорт и зарегистрировали изменения недвижимого имущества.

Какие документы понадобятся для предоставления при согласовании перепланировки

Чтобы получить выписку о согласовании перепланировки или(и) переустройства потребуется предоставить в исполком пакет следующих документов:

• заявление на согласование;
• паспорт собственника;
• оригинал и заверенную копию технического паспорта на квартиру;
• свидетельство о госрегистрации, подтверждающее право владения квартирой;
• заверенное нотариусом согласие на перепланировку от всех совершеннолетних лиц, прописанных в помещении или их личное присутствие на процедуре;
• Перечень предстоящих изменений, составленный в свободной форме;
• акт осмотра квартиры представителем обслуживающей компании;
• согласие банка или другого залогодателя при условии, если жилье находится в залоге или взято в кредит;
• выписка о состоянии лицевого счета;
• квитанция об оплате государственной пошлины в размере 0,5 базовой величины.

Пошаговая инструкция о согласовании перепланировки

1. Составляем план-схему – от руки в свободной форме;
2. С ней обращаемся в обслуживающую компанию и исполком;
3. Получаем разрешение на проведение перепланировки в течение месяца;
4. Разрабатываем подробный проект изменений – самостоятельно или заказываем в проектной организации;
5. Согласовываем проект в ЖЭУ и исполкоме;
6. Проводим ремонт;
7. Подаем заявление в БРТИ на обмеры для получения ведомости технических характеристик;
8. Получаем акт приема жилья в эксплуатацию в исполкоме, ЖРЭУ;
9. Согласовываем перепланировку в Администрации своего района;
10. Получаем разрешение на госрегистрацию;
11. Подаем заявление в БРТИ на выдачу нового техпаспорта и свидетельство о регистрации собственности;
12. Регистрируем измененный техпаспорт и новое свидетельство о регистрации собственности.

В некоторых районах могут встречаться иные требования и нюансы прохождения процедуры. Самовольная перепланировка жилья в стране запрещена. Согласовать работы можно постфактум, но с проведением технической экспертизы жилья на предмет безопасности совершенных работ. Если исполком откажет в согласовании проведенного ремонта, собственнику будет выписан штраф в 690-1150 BYN.

Исполнительный комитет может отказать в согласовании самовольного изменения технического состояния квартиры, в случае:

• предоставления недостоверной документации;
• проведении запрещенного вида работ;
• наличии угрозы обрушения здания.

Если в утверждении самовольной перепланировки отказано, гражданин обязан вернуть квартире первоначальное состояние за свой счет.

Порядок проведения согласования перепланировки довольно сложен, хоть и закреплен законодательно. Многие граждане не рискуют самостоятельно обходить все инстанции и собирать документы, доверяя это дело профессионалам проектных организаций.

Пошаговый алгоритм согласования самовольной перепланировки

Итак, работы, которые вы провели в своей квартире, относятся к перепланировке. Какие действия предстоит сделать:

1. Получить ведомость технических характеристик в БТИ. Говоря простыми словами, сотрудник БТИ нанесет изменения в планировке на план красными линиями.

1. Оформить техническое заключение о состоянии строительных конструкций в организации, имеющей аттестацию РУП «Белстройцентра» на обследование соответствующей категории. Сотрудник проектного бюро осмотрит помещения и после этого даст развернутое заключение с описанием и фотографиями всех изменений в квартире, а также вывод о соответствии работ строительным нормам и правилам. На основании этого документа в дальнейшем утверждается самовольная перепланировка.

1. Подготовить пакет документов и подать в «одно окно» администрации вашего района.

1. Пройти процедуру согласований: получить штраф через ЖРЭО, администрацию района или суд и оплатить его. После получения Решения администрации заявиться БТИ и получить новые документы: техпаспорт и свидетельство о собственности.

Согласуйте проект с местной администрацией

Готовый проект надо предоставить районному отделу архитектуры. Кроме проекта возьмите с собой такие документы:

С собой на всякий случай берите и оригиналы, и копии

Правильное название — «заключение о техническом состоянии конструкций здания и возможности производства планируемых работ»

У вас могут запросить свидетельство о праве собственности и техпаспорт на квартиру. Если они на руках — проще отдать. В противном случае можно не приносить, а выучить фразу: «В соответствии с частью 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации вы запрашиваете эти документы самостоятельно — в рамках межведомственного взаимодействия».

После этого в местной администрации вам выдадут расписку, что приняли ваши документы. Если всё в порядке, через 45 дней вам выдадут разрешение на проведение работ. Если нет, придется переделывать проект или судиться с отделом архитектуры.

В некоторых регионах срок согласования отличается. Например, в Новосибирской области это не 45, а 48 дней. Чтобы узнать точный срок, обратитесь в отдел архитектуры или МФЦ

Разрешение не выкидывайте: оно понадобится для согласования готовой перепланировки.

Самовольная перепланировка

Если последовательность вышеуказанных действий нарушена, и сами фактические работы опередили весь документальный процесс или его часть, это считается самовольной перепланировкой. Лицо, осуществившее ее, несет административную ответственность в соответствии с действующими законодательными актами. По факту незаконной перепланировки уполномоченным работником составляется протокол о правонарушении. Дальше дело будет рассматривать суд. Ответственность по законодательству предусмотрена статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях и составляет до 30 базовых величин при условии отсутствия изменения несущей способности конструкций здания и от 30 до 50, если перепланировка привела к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также если произведено переоборудование вентиляционных шахт и каналов.

При этом уплата штрафа не освобождает от последующего согласования самовольной перепланировки. По решению суда возможно и освобождение от ответственности, например, в случае, если вы докажете, что перепланировка сделана в квартире, которую вы унаследовали, без вашего участия. Каждый случай рассматривается индивидуально.

Порядок производства работ по переустройству и перепланировке квартиры

Если запланированный объем работ отвечает всем нормам законодательства, то следующий шаг, после согласования перепланировки квартиры местным исполкомом, является заключение договора подряда с разработчиком проектной документации. Сам проект необходимо также согласовать и при необходимости провести государственную экспертизу и заключить договор с технадзором.

Только когда все формальности соблюдены, поставлены в известность все контролирующие данный процесс организации и подтверждена безопасность планируемых изменений, можно приступать к перепланировке (переустройству). Контроль за соблюдением соответствия проводимых работ проекту ложиться на плечи собственника.

В случае повреждения инженерных систем, несущих конструкций и перегородок необходимо принять все меры по предотвращению деформации и появлению трещин, а также безотлагательно обратиться в подразделение архитектуры и градостроительства и заявить о случившемся. В этой связи организовывается комиссия, которая выносит решение о возобновлении или запрете работ по перепланировке (переустройству). Восстановление поврежденных конструкций и элементов инженерных систем осуществляется за счет лиц, причинивших эти повреждения.

Кроме того, запрещается проводить работы с 19:00 до 9:00 и в выходные и праздничные дни, использовать для перевозки стройматериалов пассажирские лифты и загромождать ими коридоры и лестничные марши.

По завершению работ по перепланировке (переустройству) квартиры создается приемочная комиссия в состав которой входит собственник, подрядчик, представители организаций застройщика, ЖКХ, исполкома. Перед проведением осмотра собственник должен представить комиссии, следующие документы:

• разработанный и согласованный проект;
• договор строительного подряда;
• договор на осуществление технического надзора;
• акты на скрытые работы;
• ведомость технических характеристик (техпаспорт), составленную БТИ по факту проверки характеристик помещения при выполнении его переустройства или перепланировки.

Если комиссия не обнаружила никаких нарушений, составляется акт приемки выполненных работ в четырех экземплярах (пяти – если был задействован подрядчик), подписывается всеми членами комиссии и утверждается местным исполнительным комитетом. После чего следует госрегистрация изменений недвижимого имущества в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру.

Если же произведенные работы не отвечают требованиям, прописанным в проекте и технических нормативах, то в акт заносятся замечания и приемка откладывается до момента устранения всех дефектов и недоработок.

Я получил разрешение. Что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

✓

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки

✓

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней

✓

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

В каких случаях требуется перепланировка через суд

Существует два понятия «согласование» и «узаконивание». Они отличаются не только по названию, но и по ходу процедуры. Согласование перепланировки происходит до её начала, а узаконивание – после выполненных работ. Согласование обходится без суда, а узаконивание исключительно в судебном порядке.

Случаи, когда нужно узаконивать перепланировку через суд:

1. Ремонтные работы выполнены без разрешения местной администрации или жилищной инспекции.
2. Надзорные органы вынесли предписание вернуть планировку к исходному состоянию (например, после жалобы соседа).
3. Администрация отказала вам в согласовании перепланировки квартиры, но вы не согласны с таким решением.

Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:

• поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
• при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
• при выходе техника БТИ;
• для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;

Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.

Похожие записи:

• ВС объяснил, как сгорают долги за коммунальные услуги
• Какие документы нужны на возврат 13 процентов с покупки квартиры в ипотеку
• Условия получения пособия по безработице через портал «Работа России»