Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Несовершеннолетние в сделке: как избежать проблем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

Что будет, если не выделить доли детям

Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.

Возможны несколько вариантов развития событий:

1. Выделение доли по материнскому капиталу – это обязательное условие, если семья решила потратить деньги из ПФР на улучшение жилищных условий. Родители игнорировали условие? Тогда деньги придется вернуть обратно в ПФР.
2. Сделку признают недействительной. В этом случае нужно отдать деньги и в ПФР, и покупателю квартиры. Если их уже потратили неизвестно куда, то суд решит, как продавцы будут возвращать долг покупателю.

Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:

• родители должны получить согласие районного отдела опеки;
• оба родителя должны дать согласие на сделку;
• покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.

Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:

• Конституцией РФ;
• Семейным кодексом РФ;
• Гражданский кодексом РФ;
• Жилищный кодексом РФ;
• закон об опеке № 48 от 2008 года;
• закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.

Процедура проведения сделки

После того, как опека получит документы от родителей, ей дается 14 дней на рассмотрение пакета документов. В разрешении, полученного от опеки, в обязательном порядке должны содержаться адреса старой и новой квартиры, пункт о согласии органов опеки на совершение сделки.

По старому адресу собственников снимают с учета по следующей схеме:

• в первую очередь выписывают родителей (либо опекунов),
• только после этого — детей.

Независимо от того, есть ли доля собственности в старой квартире у ребенка или он просто зарегистрирован в ней, без согласия опеки нельзя его снять с учета по данному адресу. Если не соблюсти это правило, сделку не зарегистрируют в регистрационной палате.

Итак, в общем случае продажу квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно разделить на два этапа: предварительный и окончательный.

Процедура предварительного этапа

1. В первую очередь родители подыскивают подходящую для покупки квартиру;
2. Затем они идут к нотариусу с вышеперечисленным пакетом документов для получения лицензии;
3. После нотариуса им следует посетить органы опеки и взять у них разрешение на выполнение этой операции;
4. Затем по старому месту жительства выписываются сначала родители, а потом их дети.

В каком возрасте можно продавать долю несовершеннолетнего ребенка?

Стоит учесть, что возраст детей разделяют на несколько категорий. Их разница заключается в том, что каждому из них приписывают совершенно разные права и обязанности. Так, дети возрастом от 6 до 14 лет имеют права проводить исключительно незначительные бытовые сделки, которые не требуют официального оформления. Любые другие действия, которые требуют официальной регистрации, за детей должны осуществлять либо родители, либо представители органов опеки. Согласно ст. 28 Гражданского кодекса Российской Федерации те, кто действуют в интересах ребенка, несут имущественную ответственность по всем договоренностям, касающимся его.

Категория детей возрастом от 14 до 18 лет имеет право заключать бытовые договоренности, управлять своими заработанными денежными средствами, вносить свой вклад. Продажи квартиры с долей такого несовершеннолетнего может осуществляться исключительно с наличием согласия родителей и попечительских органов.

По достижении возраста 18 лет гражданин имеет право заключить сделку купли-продажи самостоятельно.

Парни и девушки возрастом от 16 лет, которые получили статус эмансипированных, официально трудоустроены или же занимаются официальной частной предпринимательской деятельностью, могут распоряжаться своим имуществом также без получения разрешений. Но, такой статус должны признать родители и органы попечительства.

Дети, которые поженились возрастом до 18 лет, но не ранее 16, также относятся к категории полностью дееспособных людей. Этот статус закреплен за ними даже в случае развода.

Недееспособность и несовершеннолетие

По закону дети до 18 лет считаются недееспособными. То есть, они не могут от своего имени совершать законные сделки. До 14 лет ребёнок полностью недееспособен и за него все юридические вопросы решают законные представители, в первую очередь родители. После 14 лет гражданин считается частично дееспособным. Это означает, что несовершеннолетний может подписывать документы и принимать решения, но с письменного согласия родителей. Есть только два случая, когда ребенок признается дееспособным в полной мере еще до наступления 18 лет:

1. Вступление в брак в 16 лет.
2. Занятие предпринимательской деятельностью или работа по трудовому договору, в случае эмансипации.

Если несовершеннолетний по одному из пунктов признан полностью дееспособным, то разрешение органов опеки ему не требуется и жилье можно продать на общих основаниях.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

• заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
• готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
• 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
• продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

• супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
• мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
• супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
3. Свидетельства на рождение детей.
4. Подтверждение регистрации брака или развода.
5. Бумаги на продаваемое жилье.
6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

• подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
• доказательства технического состояния – планы, паспорта;
• основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
• справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
• подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

• предварительный договор купли-продажи;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

✅ Разрешение, согласие органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Задача опекунского совета – изучить предоставленные сведения и вынести итоговое решение о продаже доли ребенка. Наравне с согласием может последовать и отказ. Поэтому важно разобраться с причинами, которые влияют на вынесение разрешения органа опеки:

Положительные факторы	Отрицательные факторы
Улучшение жилищных условий (например, продажа 1-комнатной квартиры и приобретение 2-комнатной)	Отсутствие доли в альтернативной жилплощади, равно как и несоответствие старой и новой доли (например, продается ½ часть «двушки», а ребенку выделяют ⅓ в «однушке»)
Развитая инфраструктура – наличие скверов, парков, игровых площадок, школ, садиков, больниц, магазинов и др.	Худшие условия для проживания –неисправность коммуникаций, конфликтные соседи
Благоприятная экология – отсутствие вредных выбросов, промышленных объектов, загрязненных водоемов, мусорных свалок	Неразвитая инфраструктура – отсутствие детских площадок, зон активного отдыха, лесных и парковых массивов
Удаленность от развитых центров – комфортно ли добираться до города, ходит ли транспорт, есть ли в семье автомобиль	Новый дом не введен в эксплуатацию (менее 50% готовности)
Повышение доходов в семье – размер заработка родителей, место трудоустройства, распределение финансов на детей	Аварийный или ветхий жилой объект, непригодный для проживания семей с детьми

В каких случаях ребёнок может стать собственником недвижимости

Есть несколько обстоятельств, при которых у несовершеннолетнего может возникнуть право собственности на недвижимое имущество.

Использование материнского капитала. Родители, у которых есть право на данную льготу, могут потратить выделенные средства на приобретение или строительство жилья. При этом в приобретаемой недвижимости нужно выделить доли детям. Так ребёнок становится одним из сособственников жилья.

Оформление недвижимости на ребёнка. Несовершеннолетний может стать собственником жилья на тех же основаниях что и взрослый, например, получить квартиру по наследству или в дар. Также при покупке недвижимости родители могут оформить её на имя ребёнка по своему желанию.

Участие в приватизации. Если несовершеннолетний проживает в неприватизированной квартире, то после её оформления в личную собственность, он становится одним из владельцев. Ребёнок получает такую же долю, как и остальные жильцы.

Ответы на популярные вопросы

Могут ли родители продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку

Нет, согласно ГК РФ, возмездные сделки между родителями (усыновителями, опекунами) и несовершеннолетними детьми (подопечными) запрещены. То есть купить квартиру у ребёнка тоже не получится.

Что нужно сделать в первую очередь — найти новую квартиру или получить разрешение опеки

При обращении в органы опеки нужно предоставить документы на приобретаемую недвижимость. С другой стороны, поиск жилья и подготовка к сделке тоже требует временных, а иногда и финансовых затрат, которые окажутся неоправданными при получении отказа.

Поэтому перед тем как выбирать новую квартиру, рекомендуется получить предварительное разрешение органов опеки. Проконсультироваться можно по телефону, но лучше прийти лично. Возьмите с собой документы на продаваемую квартиру, опишите ситуацию, расскажите, какое жильё планируете покупать. Предварительное решение никакой силы не имеет, но после с консультации с сотрудником вы сможете оценить шансы на благоприятный исход сделки и уже более осознанно подойти к выбору новой квартиры.

Можно ли продать квартиру, подаренную ребёнку

Можно. Для проведения сделки также потребуется получить разрешение органов опеки. Условия те же, что перечислены выше — предоставление в собственность несовершеннолетнего равнозначного жилья и перечисление средств на его счёт.

Как продать квартиру, в которой прописаны дети

Если несовершеннолетний прописан в квартире, но не имеет права собственности на неё, для продажи не требуется разрешение опеки.

После снятия с учёта ребёнка нужно зарегистрировать по новому месту жительства в течение 7 дней. Дети в возрасте до 14 лет должны быть прописаны по тому же адресу, что и родители.

Какой счёт нужно открыть ребёнку для зачисления средств от продажи квартиры

Это может быть текущий счёт или вклад. Главное — чтобы он был оформлен на имя ребёнка.

Когда могут отказать в продаже доли?

В ряде ситуаций представители органов опеки могут отказаться предоставлять соответствующее разрешение.

Отрицательный ответ может быть дан, если:

• недвижимость приобретается в рассрочку, а все другие помещения продаются;
• покупаемое жилье значительно меньше приватизированной квартиры, которая была реализована;
• в купленной недвижимости отсутствуют какие-либо коммуникации;
• инфраструктура в районе, в который переезжает семья, плохо развита или вообще отсутствует;
• приобретаемое жилье не достроено;
• заключаемая сделка является одновременно продажей и дарением.

Получать разрешение в органах опеки необходимо до достижения детьми совершеннолетия. Когда человек достигает 18 лет, он становится дееспособным и может заключать все сделки самостоятельно.

Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.

Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:

• Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
• Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
• Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
• Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
• Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
• Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.

Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.

С какого возраста ребенок может продать свою долю?

Юридические сделки – прерогатива совершеннолетних дееспособных лиц. Дети, в силу недостижения 18 лет, ограничены в своих действиях. Важное значение играет возраст ребенка – исходя из этого у детей появляются права и обязанности:

• малолетство (от 6 до 14 лет) – ограничены в распоряжении имуществом, особенно с недвижимостью. Интересы малолетнего ребенка представляют его родители, опекуны или представитель органа опеки (ст. 28 ГК РФ);
• подростковый (от 14 до 17 лет включительно) – имеют больший круг полномочий, в частности правом подписи на юридических документах. Однако все еще действуют с согласия законных представителей – матери и отца (ст. 26 ГК РФ). Уже с 14 лет ребенка могут спросить, согласен ли он на продажу квартиры? Ответ играет пусть и не решающее, но важное значение для опекунского совета;
• совершеннолетние (от 18 лет и старше) – никаких ограничений по сделкам не предусмотрено (исключение – ограниченная дееспособность или недееспособность в силу психических отклонений).

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего ребёнка?

В первую очередь Вам не обойтись без разрешения попечительского совета. Именно их решение и даёт право на совершение сделки. Когда Вы обращаетесь в органы опеки, следует учесть, что необходимым будет передать ребёнку долю в новой квартире либо в какой-либо другой, эквивалентную старой. Ежели согласия соответствующих органов не будет, то сделка аннулируется и расторгается по заключению суда. А все участники сделки понесут наказание согласно законодательства.

То есть имеется всего два варианта:

• В случае, если, продавая старую квартиру, Вы не хотите покупать другую взамен, то обязаны предоставить ребёнку долю жилплощади в любом другом месте. Это может быть бабушкина или дедушкина квартира.
• Так же, вы можете реализовать долю ребёнка и одновременно оформить на него равноценную долю в новой приобретённой квартире.

Не получится просто так продать недвижимость, в которой проживает несовершеннолетний, оставляя его без собственности.

Похожие записи:

• ЕКСД — Должности руководителей
• ФСБУ 25/2018: пример применения нового стандарта учёта аренды
• Что нужно для развода с мужем если есть ребенок 9 лет